??2020年4月14日，北京——“新型冠狀病毒疫情使得各類租賃活動停滯，市場競爭加劇。”仲量聯行華北區董事總經理張瑩表示。辦公樓租金進一步承壓下行，業主采取靈活的租賃策略；投資活動較為活躍，本季度新加坡主權財富基金GIC以約80億元人民幣收購LG雙子座大廈，備受市場矚目；零售市場最受沖擊，雖然全國其他主要城市的零售活動在季末陸續回暖，但北京市場恢復較緩；工業物流市場的租賃活動在疫情高峰期明顯停滯，但當季租金維持平穩；由于防疫隔離舉措推遲購房需求，高端住宅市場成交量明顯下降。

??甲級辦公樓

??整體租賃需求持續放緩，部分租戶擱置或取消原有的租賃計劃。因此，本季度辦公樓市場租賃成交總量（基于建筑面積）同比降幅接近60%。盡管第一季度受春節影響本就是租賃傳統淡季，但本季度所錄得的成交量也遠低于去年同期水平。雖無新項目完工入市，但因租賃需求依舊疲軟，業主面臨的市場壓力加劇。

??當前嚴峻的市場環境迫使業主采取更為激進的租賃策略，更專注于續租，并提供更為靈活的租金條款。部分業主在季度末下調了租金，以此吸引租戶，因此也導致本季度整體市場租金下降了1.3個百分點。空置率高的項目業主通常更注重維持項目穩定，并采取更為靈活的租賃策略。

??疫情對市場的影響目前尚未完全展現。隨著疫情所帶來的巨額財務成本日益顯現，市場壓力不斷累積，我們預計租賃成交量和租金水平在未來幾個季度均將面臨進一步下降的風險。仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮表示：“當前市場不確定性日益增大，租戶的表現愈發保守。盡管如此，我們仍然看到一些更具遠見的租戶在充分把握當前市場租金走低的機會，升級租賃辦公面積的品質，將辦公區遷至物業管理更為優質、設施更為完備的項目中。”

??投資

??投資者對北京市場保持高度興趣，青睞優質核心資產。位于長安街的LG雙子座大廈被韓國LG集團以約80億元售予新加坡主權財富基金GIC。該交易表明北京市核心資產價值仍保持高位，投資者并未過度擔憂短期市場現狀，且對中長期發展前景持樂觀態度。此外，本季度位于東直門區域的NAGA上院以4.76億元的價格完成出售。

??盡管租賃市場承壓，但2020年投資市場預計仍將保持去年的強勁勢頭。一季度末，多宗交易仍在談判進程中。“面對不確定性及日益嚴峻的挑戰，投資者仍不斷尋求在京置業的機會。”仲量聯行華北區投資部總監王剛表示，“內資自用投資者的表現依舊活躍，外資投資者則迎來難得的投資窗口期并積極尋求投資機會。”

??優質零售

??眾多零售門店暫停營業，商場運營時間縮短，全市銷售額銳減。一月至二月，北京市社會消費品零售總額同比下跌18%，其中餐飲業態首當其沖，同期銷售額同比大幅下降40%。服飾等品類的零售商充分利用在線推廣渠道緩沖市場影響，相比之下，餐飲和體驗類業態面臨更大壓力。由于北京仍保持應急防控一級響應機制，所受影響較國內其他主要城市相比更持久。

??租賃活動有所暫停，導致市場租金走勢受到的直接影響較小。但疫情所產生的財務壓力推動租金下探，本季度租金增長率由正轉負。部分零售商和業主采取積極的措施：零售商尋求降租，品牌有意關閉表現欠佳的門店；零售物業業主為現有租戶提供短期租金減免優惠，與租戶方共同分擔疫情成本。“銷售額下跌，業主和零售商均處于困境，零售租賃市場受到的沖擊將在之后不斷顯現，包括空置率或有所升高和租金進一步下行。由于北京疫情防控工作從緊，零售市場活力或將延后回升。“仲量聯行北京研究部經理紀明表示。

??工業物流地產

??物流網絡受阻，部分租戶暫停租賃計劃，市場需求被迫停滯。春節前在談判進程中的交易被迫無限期推遲，有限的需求來自于第三方物流等傳統需求來源。由于大多數租戶和業主仍持觀望態度，市場總體空置率保持穩定。

??租賃活動放緩導致租金環比持平，業主議價能力削弱。部分企業尋求租金減免，但大部分業主目前減租意愿不強。“在經濟增長放緩的過程中，抗‘疫’的巨大成本進一步影響市場環境。”仲量聯行華北區研究部總監米陽表示，“面對2021年的新增供應高峰，預計需求在短期內仍將保持疲軟，市場壓力加劇或將推動租金增長進一步放緩。”

??高端住宅

??購房需求降低，豪華公寓市場成交量大跌。受疫情影響，本季度豪華公寓市場及高端別墅市場成交量下滑明顯，分別同比下降68.6%和88.2%，多數成交集中于農歷新年之前。盡管市場成交下跌，豪華公寓市場成交價格基本維持穩定。目前開發商和購房者均處于深度觀望狀態中。

??央行于2月份小幅下調貸款市場利率，以促進實體經濟發展。但近期持續寬松的金融政策并不會刺激購房需求集中釋放。“我們認為隨著下半年各項經濟社會活動的逐漸恢復，市場成交量也會相應回升。”米陽表示：“盡管住宅市場短期承壓，但緊縮的政策環境預計仍將維持，以保障市場平穩過渡并逐步回暖。”