??導 讀 

??當前哪些城市的樓市較為火爆，市面上怎樣的產品備受購房者青睞？

??◎  作者 / 楊科偉、俞倩倩

??放眼5月全國樓市，雖然供應同環比齊跌，本月階段性回調，但成交復蘇勢頭不減，百城成交環比保持增勢，月度成交基本恢復至去年同期水平。聚焦單個城市表現，可謂“幾家歡喜幾家愁”，城市分化不斷加劇，究竟當前哪些城市的樓市較為火爆，市面上又是怎樣的產品備受購房者青睞呢？

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??滬、寧、杭等6城5月單月達成交高點，剛需成為多數城市加速沖高主驅力

??據CRIC監測的百城5月成交數據，近半數（46城）同環比保持增勢，我們剔除了成交規模較小、漲幅不顯著的部分三四線城市，得出了當前市場較為火熱的17個核心城市，5月成交情況如下表，可以看出，一線上海本月成交爆發式增長，熱點板塊項目大賣和延遲備案等因素推動本月成交破100萬平方米；熱門二線諸如杭州、南京、成都、寧波等表現同樣可圈可點，同比漲幅均超20%，值得關注的是上海、杭州、南京、寧波、溫州、清遠等城市6月單月成交量均達到了2018年以來的成交高點，疫后復蘇動力顯著強于其他同類城市。

??為了更好的分析這些城市背后熱銷的動因，我們聚焦這17城，將不同城市5月商品住宅成交面積TOP20項目按照低檔、中檔、高檔、豪宅進行了產品分類，各城市項目檔次分布情況如下圖：以寧波、杭州、溫州、濟南、成都為代表的核心二線和強三線城市主要依托低檔熱銷；西寧、南寧、昆明客戶剛需化情況也比較顯著，中低檔項目成交占比較高；韶關、衡陽的熱銷項目價格集中在城市均價附近；洛陽、上海、東莞的市場則較為特殊，低檔和高檔或豪宅類產品熱銷頻頻，而中檔則略顯失色；合肥、南京則呈現出各檔次產品去化平均，高性價比產品備受青睞。

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??杭州、成都等高性價比低檔項目再現“萬人搖”，價格優勢刺激剛需加速釋放

??第一類城市以寧波、杭州、溫州、濟南、清遠、成都為典型代表，剛需客戶較為活躍，位于政策利好區域，價格相對適中的高性價比中低檔樓盤持續熱銷。這類城市多為省會或區域核心，人口基數較大，“虹吸”效應顯著，吸引了眾多外來務工人員，買房自住居多，加之部分區域因政府限價原因一二手倒掛，不乏一些高性價項目獲得購房者的青睞。

??以杭州為例，5月成交的火熱主要是依托剛需盤驅動，二手房倒掛情況則并不十分顯著。據CRIC監測，杭州5月商品住宅成交面積TOP10項目中有8個均為低檔產品，主要集中在臨安區，項目均價基本都在2萬元/平方米以下，已屬于整個杭州的“價格洼地”，也成為了剛需入場的必爭之地。相較而言，新盤和周邊項目的價差并不顯著，例如排行第一的余杭區御山道壹號項目，均價為19764元/平方米，但位置更靠近地鐵和綜合體的眾安理想灣，近期二手房成交均價也在1.8-2萬元/平方米；同樣排名第二均價為19142元/平方米的寶龍旭輝城，目前板塊主流二手房價也僅為1.8萬元/平方米。

??再如成都，一二手倒掛或是預售均價顯著低于板塊內其他在售項目價格也是部分樓盤大火的原因，低廉的價格強化了購房者“買到就是賺到”的樂觀預期，因而也促使城市市場迅速回暖。典型代表為5月排行第一的天府新區的恒大天府半島項目，成交均價12431元/平方米，而周邊項目均價基本都在2萬元/平方米，因而也使得該項目成為近萬人搖號的“網紅樓盤”。

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??昆明、南寧、西寧等以中低檔項目主導，剛需、剛改偏好小面積三房產品

??中西部城市諸如西寧、南寧、昆明客戶剛需化情況也比較顯著，但是略好于第一類城市，低檔和中檔項目的銷售情況可謂不分伯仲，城市排行榜TOP20項目中有半數以上均為中低檔產品，以昆明為例，萬科、融創、恒大、俊發等品牌房企項目均是榜上有名，位列榜首的萬科城項目主力戶型集中在77平米二房，87平米三房，總價相對較低的同時滿足了剛需購房者一步到位的置業需求，加之周邊規劃了4號線和7號線雙地鐵，2.7萬平米的商業配套、先鋒小學、長城中學等豐富的教育資源，高性價比的優勢也使得項目成為了西北新城片區最為火熱的樓盤之一。

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??韶關、衡陽各區域無顯著價差，房企以價換量，政策利好強化購房者樂觀預期

??韶關、衡陽等三線城市目前市場回暖主要依托于中檔項目的熱銷，事實上，對于這些城市而言，各區域房價差異并不是很明顯，除了郊縣之外，市區各版塊成交均價價差基本都在1000元/平方米以內，因而還是品牌開發商的項目更有優勢，熱銷項目基本隸屬于碧桂園、保利、恒大和富力。 

??具體來看，目前韶關市場回暖主要依托于房企的以價換量策略，部分項目主動降價促銷，或給出讓利折扣，或降低首付比例，或延長貸款年限，犧牲自身小部分利潤空間來搶占市場，獲得項目的快速去化。以韶關榜首項目碧桂園太陽城項目為例，自疫后以來，相繼給出了9.9元搶 2萬元車位券、員工額外99折、送6.6萬元全屋家電等諸多讓利優惠，來訪、成交均有所復蘇，以價換量效果顯著，市場整體供求趨于平衡。 

??而對于衡陽而言，政府適時利好政策為疫后樓市注入了“強心劑”。2月18日，衡陽政府便出臺了《關于促進房地產市場平穩健康發展的若干政策》，算是湖南片區率先出臺疫后紓困政策的城市之一，且力度相對較大，尤其在刺激消費端層面，涵蓋了購房補貼、人才新政等多項內容。譬如對購買新建商品房和存量住房，簽訂網簽協議并繳納契稅，所繳契稅稅率為1%的，由市財政按所交契稅對購房人予以全額補貼；同時擴大人才購房補貼對象范圍，非“雙一流”大學全日制本科生一次性購房補貼5萬元等。

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??上海、東莞、洛陽剛需、高檔項目“兩頭熱”，中檔產品去化相對一般

??上海、東莞、洛陽的熱銷項目分布情況呈現出“兩頭大，中間小”，剛需自住和高端改善需求都比較旺盛，而城市均價附近的中檔項目占比相對較低。

??以上海為例，既有均價10萬+的豪宅項目浦東碧云尊邸、浦東新鴻基濱江凱旋門、徐匯恒盛尚海灣豪庭榜上有名，同時不乏均價4萬+的閔行萬科青藤公園、寶山中集金地美蘭城、南匯公元2040實現熱銷。這些也與上海本身的居民收入結構密切相關，對于剛需人群而言，隨著購房門檻的逐步提升，80-100平米小三房戶型備受青睞，無論從面積段、總價段，還是功能性來說都完全契合了其一步到位的置業需求。而高檔和豪宅市場的主力消費群體集中在高凈值人群，他們收入渠道來源多樣，購買力相對充裕，置業需求穩定，受疫情沖擊較小，因而也使得高端和豪宅產品從不缺少買家，譬如浦東的新鴻基濱江凱旋門項目，4月開盤推出的136-145平米的兩房稀缺小戶型，因其區位和價格優勢，開盤當天便取得了去化84%的佳績。

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??合肥、南京各檔次產品去化平均，南京核心區位高檔供應稀缺“一房難求”

??而針對合肥、南京等二線城市而言，各檔次均有熱銷項目，去化平均，整體市場全線回暖。值得關注的屬南京的高檔和豪宅市場，熱銷項目占比略高于中低檔，且成交面積TOP10項目中8成均為建鄴、鼓樓、棲霞等核心區域的中高檔和豪宅項目，市場熱度可見一般。其中榜首項目棲霞融信世紀東方在5月末再次加推324套房源，開盤即全部售罄，熱銷原因無外乎以下幾點：一是板塊資源稀缺，配套相對完善。項目位于仙林湖板塊，區域規劃發展較好，臨近仙林湖公園和萬達茂；且因項目靠近仙林大學城，購買力較為充足。二是項目得房率較高，為81%-89%，此次推出的戶型中不乏89-99平米的小戶型，總價可控；此外本次加推也屬項目收官房源，購房者意向也較為強烈。

??綜上，可以得出，房地產市場復蘇動力較強的城市主要集中在核心一二線和強三線，多數城市主要依托剛需自住需求集中釋放，短期市場迅速回暖，譬如寧波、杭州、溫州、濟南、清遠、成都等，韶關、衡陽等城市因各區域無明顯價差，房企憑借以價換量或政策利好等外部因素加持也帶來了樓市的“繁榮”，而上海、東莞、洛陽、南京等高端市場同樣引人關注，部分核心區位的高性價比項目屢開屢罄，造就了短期內的銷售神話。總體來看，這些城市的市場熱度短期內仍有望延續，產品“分層”現象也將逐步加劇。