??在4月銀保監會要求徹查“房抵經營貸”后，深圳房地產市場依然熱度不減，住建部門屢屢“窗口指導”，6月10日更是爆出光明區金融街華發·融御華府項目剛拿到預證，購房者就連夜排隊。為何持續“高壓”下的深圳樓市仍異常火爆？市場熱度又能維系多久？

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??2019年下半年二手房市場率先轉暖

??疫情后仍持續火熱

??深圳早已是二手房主導的市場，因新房供應異常緊缺，大量的購房消費需求流向二手房市場，年均二手房成交面積相當于同期新房成交面積的1.5倍。

??近年來，深圳二手房市場規模持續擴容，成交面積穩步提升。2019年8月，深圳獲批中國特色社會主義先行示范區，重磅政策紅利加持下二手房市場率先轉暖，成交量價皆步入上行通道，全年成交面積升至663萬平方米，創歷史新高。

??疫情后深圳二手房市場仍持續火熱，3月成交顯著放量且同比轉正，成交面積升至80萬平方米，同比增長80%。隨后4、5兩月市場熱度慣性延續，成交持續高位運行，同比仍實現較大比例增長。1-5月，二手房累計成交309萬平方米，同比增長40%，全年成交有望再創新高。

??從周度成交情況來看，第20周（5月11日-17日）以來深圳二手房成交明顯放量，周均成交面積皆都在20萬平方米左右，購房者入市情緒持續高漲。第23周（6月1日-7日）二手房成交面積跌至20萬平方米，環比微降5%，但同比仍增長108%，顯示成交仍處高位，市場熱度依舊不減。

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??新房市場全面轉暖

??不分檔次、不分產品銷售全線飄紅

??疫情后深圳新房市場全面轉暖，甚至出現過熱的征兆。2月底，去年賣小換大的置業群體陸續收到銀行放貸，疫情期間被壓抑的潛在購房需求持續釋放。3月初，銀行信貸資金通過各種渠道流入房地產市場，二手房價格開始上漲，此階段新房仍有一定幅度的折扣優惠，致使新房去化速度明顯加快。4月以來，盡管市場監管加強，央行更是出手重拳徹查深圳房抵經營貸，但房地產市場熱度依舊不減，不分檔次、不分產品銷售全線飄紅。

??一方面，高端市場持續火熱，豪宅基本開盤即售罄。前5月，深業中城、招商太子灣、新錦安壹號公館等豪宅銷售金額都在30億元左右，金眾·麒麟公館、招商·領璽更是接近50億元。主要還是受限價政策影響，豪宅售價普遍低于市場預期，買到即賺到的心理預期強烈。

??另一方面，在市場全面轉暖之后，剛需盤去化速度明顯加快，新開盤項目去化率基本能達到80%，熱銷盤萬科星城、佳兆業山海城、特發天鵝湖畔等月均銷售套數皆超100套，首開便售罄的項目也不在少數。

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??資金寬松刺激高產階層購房抗通脹

       房價上漲預期倒逼剛需恐慌入市

??我們認為深圳房地產市場持續火熱，核心動因不乏以下三方面因素：

??其一，貨幣政策整體穩健偏積極，信貸資金整體趨向寬松，相對充裕的信貸資金通過各種渠道進入地產領域。基于資產保值增值的現實需求，高凈值群體購房并非“消費”而是“儲蓄”，驅動深圳豪宅市場持續火熱，豪宅項目頻頻開盤即售罄。

??其二，2019年下半年深圳二手房市場率先轉暖，2020年2月賣小換大的置業群體陸續收到銀行放貸，基于住更好房子的換購訴求，新房市場明顯受益。而在房價上漲預期的作用下，進一步倒逼恐慌性購房需求，購房者入市情緒持續高漲。

??其三，2019年8月以來，隨著市場轉暖，深圳房價開始步入上行通道，二手房售價更具彈性，整體漲幅明顯高于一手房。2020年4月，二手房銷售價格指數同比上漲10.3%，新房則同比上漲4.8%，一、二手房售價漲幅之間的差值漸有擴大的趨勢。

??正由于深圳二手房市場甚為火熱，售價整體漲幅明顯高于新房，致使新房性價比優勢突顯。長期來看，我們認為一、二手房售價之間的差值基本恒定，而在二手房售價大幅上漲的情況下，新房售價猶存一定的補漲空間。

??綜上所述，在信貸資金寬松下購房“儲蓄”、房價上漲預期倒逼恐慌性購房等一系列因素作用下，短期內深圳房地產市場熱度仍將慣性延續，成交或將持續高位運行，房價猶存一定的上漲空間。

??我們認為除了加強市場監管、嚴打信貸資金違規流入房地產市場之外，增加土地供應才是緩解深圳房價上漲預期的根本，唯有房地產市場回歸供求平衡的穩態，市場一致預期房價將走穩，購房者入市情緒乃至房地產市場才能逐步回歸理性。

??下一階段仍要加快“大深圳”城市圈建設，核心城市與衛星城市經濟往來更為密切，產業加速融合、協同發展，人口更要雙向流動，有序引導更多深圳潛在置業群體外溢至東莞、惠州、中山乃至汕尾等周邊衛星城市，在一定程度上緩解深圳房價上漲預期。