??上海易居房地產研究院8月14日發布了《2020年7月全國房地產市場報告》。報告核心觀點如下，2020年1-7月房企到位資金同比由降轉增，但下半年房企融資環境或將收緊。2020年1-7月，全國房地產業多項指標相比1-6月降幅繼續收窄，其中繼上月房地產開發投資轉增后，本月房企到位資金同比也由降轉增。但近日，市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。監管此舉主要是為了控制房企的負債率，防止房企過度加杠桿而產生債務風險。預計下半年房企融資環境將比上半年收緊。

??易居研究院研究員沈昕表示，1-7月住宅新開工面積與銷售面積的比值創2019年9月以來新高，需警惕未來供大于求。新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。該指標7月已經創2019年9月以來的新高。如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現象仍將延續或加劇。

??報告顯示：

??2020年1-7月全國土地購置面積同比下降1%，7月同比下降1.9%

??2020年1-7月，房地產開發企業土地購置面積9659萬平方米，同比下降1%，降幅比1-6月份擴大0.1個百分點。單月數據來看，7月全國房地產開發企業土地購置面積1694萬平方米，同比下降1.9%。

??從土地購置面積增速走勢看，2016年9月份降幅開始收窄后，曲線持續上行，到2017年初重新回到正增長，2017年同比增速震蕩提高。2018年初，土地購置面積同比增速跳水，二季度后逐漸走高。2019年初，土地購置面積同比增速大幅跳水，降幅創2012年以來新高，二季度后降幅逐漸收窄。

??受新冠肺炎疫情影響，多城市土地出讓延遲，2020年1-2月全國土地購置面積同比大幅下降。3月份以來，隨著全國復工復產，各地土地出讓節奏加快，土地購置面積同比降幅開始持續收窄，6月和7月已接近0。預計三四季度土地購置面積同比可能由降轉增。

??2020年1-7月全國土地購置均價同比上漲13.4%，漲幅擴大

??2020年1-7月，全國房地產開發企業土地購置均價5572元/平方米，同比上漲13.4%，比1-6月擴大6.6個百分點。2020年1-2月土地購置均價下跌，與去年同期年初異動大幅上漲導致的基數較高有關，3月土地購置均價由跌轉漲恢復正常。4月土地購置均價漲幅擴大較多，可能是4月一二線城市土地成交量增長較多，結構性因素將整體均價拉高，5月和6月成交均價漲幅持續收窄，7月漲幅小幅擴大。7月份以來，多個一二線城市收緊了調控政策，預計未來幾個月成交均價漲幅還會小幅收窄。

??2020年1-7月全國房地產開發投資同比增長3.4%，增速小幅提高

??2020年1-7月，全國房地產開發投資75325億元，同比增長3.4%， 增速比1-6月份提高1.5個百分點。其中，住宅投資55682億元，增長4.1%，增速提高1.5個百分點。1-7月全國固定資產投資同比下降1.6%，可見房地產開發投資依然要好于固定資產投資。

??單月數據來看，7月全國房地產開發投資12545億元，同比增長11.7%。3月以來開發投資數據已連續5個月實現正增長，說明全國房地產開發投資已經完全恢復正常。

??從結構來看，住宅投資同比增長4.1%，辦公投資同比下降1.4%，商業營業用房投資同比下降8.9%。住宅投資是三類物業中唯一同比正增長的。

??2020年1-7月房屋新開工面積同比下降4.5%，降幅收窄

??2020年1-7月，房屋新開工面積120032萬平方米，下降4.5%，降幅比1-6月收窄3.1個百分點。其中，住宅新開工面積88089萬平方米，下降5.1%。單月數據來看，7月房屋新開工面積22496萬平方米，同比增長11.3%。預計未來幾個月年初累計房屋新開工面積同比降幅將繼續收窄。

??2020年1-7月全國商品房銷售面積同比下降5.8%，降幅收窄

??2020年1-7月，商品房銷售面積83631萬平方米，同比下降5.8%，降幅比1-6月份收窄2.6個百分點。其中，住宅銷售面積下降5.0%，辦公樓銷售面積下降21.8%，商業營業用房銷售面積下降18.8%。單月數據來看，7月商品房銷售面積同比增長9.5%，已連續3個月同比正增長，說明各地商品房銷售已基本回到正軌。

??從商品房銷售面積同比增速走勢看，2016年年初大幅回升，5月以后增速逐步趨穩回落，全年基本保持20%以上增速，2017年增速進一步回落。2018年同比增速繼續小幅震蕩回落。2019年同比增速一直在0軸附近小幅震蕩，全年同比微降0.1%。

??受新冠肺炎疫情影響，2020年2月全國大部分城市售樓處關閉，1-2月全國商品房銷售面積同比大幅下降，3月份以來隨著各地房企復工復產，商品房銷售逐漸恢復正常，同比降幅開始持續收窄。預計接下來幾個月年初累計商品房銷售面積同比降幅將繼續收窄，但收窄幅度或有所趨緩。

??2020年上半年住宅新開工面積與銷售面積的比值為117%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節性異動后繼續下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯網售房等方式有部分彌補，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉為上升，4月和5月繼續上升至2019年平均水平，6月小幅下降。如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現象仍將延續或加劇。

??分地區來看，2020年1-7月，東部地區商品房銷售面積34524萬平方米，同比下降2.2%，降幅比1-6月份收窄3.2個百分點；中部地區商品房銷售面積22315萬平方米，下降11.1%，降幅收窄3個百分點；西部地區商品房銷售面積23589萬平方米，下降4.2%，降幅收窄1.4個百分點；東北地區商品房銷售面積3203萬平方米，下降14.5%，降幅收窄2.8個百分點。

??東部地區銷售面積同比增速2016年初開始大幅回升，且漲幅最大，最先于2016年4月達到本輪行情最高點，其后震蕩下行，于2018年初進入負區間并保持至今，2019年2月年初異動降幅擴大，3月份以后降幅逐漸收窄。2020年1-2月東部地區銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅持續收窄。1-7月東部地區商品房銷售面積同比降幅是四類地區中最小的，主要是長三角和珠三角都市圈的部分城市成交持續火熱。

??中部地區2016年初大幅回升，2016年全年小幅震蕩，基本保持30%以上的增速，2017年3月開始震蕩下行，2019年2月年初異動進入負區間，此后至年底一直在0軸附近小幅震蕩。2月湖北省基本處于停工停產狀態，受此影響，2020年1-2月中部地區銷售面積同比降幅最大，3月份以來同比降幅逐漸收窄。

??西部地區2016年初有所回升，此后增速小幅震蕩下行，2017年年初再次大幅回升，此后持續震蕩下行。2020年1-2月西部地區銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅逐漸收窄。

??東北地區2017年4月至年底震蕩下行，2018年年初有所回升，此后開始震蕩下行，并于2018年6月開始進入負區間，2019年6月至年底降幅持續小幅收窄。2020年1-2月東北地區銷售面積同比大幅下降，3月份以來降幅逐漸收窄。1-7月，東北地區銷售面積同比降幅是四類地區中最大的。

??如果不考慮新冠肺炎疫情影響，目前來看，東部地區調整時間最長，2018年年初以來就一直是同比下降，即將進入探底復蘇階段；中部地區降溫時間晚于東部地區，處于震蕩下行過程中；西部地區最晚啟動，降溫時間也最晚，處于震蕩下行過程中；東北地區處于震蕩下行和筑底過程中。

??2020年1-7月住宅新開工面積與銷售面積的比值為119%，需警惕未來供大于求

??新開工面積反映的是未來的樓市供應，假設未來一段時間維持目前的銷售水平，則當前新開工面積與銷售面積的比值一定程度上就可視為未來三個季度后的供求比。從住宅年初累計新開工面積與銷售面積的比值來看，2012年隨著樓市的降溫，比值大幅下降，2013年年初季節性異動后繼續下降，至2015年年底跌破100%。2016年和2017年，比值均在100%以下小幅震蕩，即新開工面積低于銷售面積。2018年以來隨著大部分城市庫存降低，房企開始補庫存，新開工面積與銷售面積的比值回升到100%以上，并持續走高，維持在110%-120%左右水平。

??2020年1-2月，受疫情影響，住宅新開工面積和銷售面積均大幅下降，由于銷售端通過互聯網售房等方式有部分彌補，新開工面積受到的影響則更大，新開工與銷售面積比值下降。3月隨著企業大面積復工復產后新開工面積同比降幅大幅收窄，此比值重新轉為上升，4月以來繼續震蕩上升，7月已經創2019年9月以來新高。如果未來銷售不能提高的話，供大于求的現象仍將延續或加劇。

??2020年1-7月全國商品房成交均價同比上漲3.9%，漲幅小幅擴大

??2020年1-7月，全國商品房成交均價9736元/平方米，同比上漲3.9%，漲幅比1-6月擴大0.6個百分點。其中住宅成交均價9844元/平方米，同比上漲5.7%；商業營業用房成交均價同比下跌4.4%；辦公樓成交均價同比下跌0.6%。

??分地區來看，東北和東部地區漲幅較高，為5.8%和4.3%，西部地區和中部地區分別小幅上漲1.8%和0.6%。

??商品房待售面積環比小幅下降

??2020年7月末，商品房待售面積50691萬平方米，比6月末下降0.8%，相比去年同期增長1.6%。從三類物業的待售面積走勢來看，住宅待售面積2016年初達到最高點，此后3年多來一直震蕩下降，2019年12月末環比出現增長，2020年2月同比也出現增長，3月份以來雖環比持續小幅下降，但仍高于去年低點較多；商業營業用房待售面積2017年初達到最高點后緩慢下降，下降速度小于住宅，7月末比6月末微降0.1%；辦公樓待售面積2017年初達到最高點后，基本維持橫盤走勢，7月末比6月末小幅下降0.4%。

??現房存銷比以“待售面積/現房銷售面積”的公式進行計算。兩組數據皆來自統計局，其中待售面積指代現房可售面積；而銷售面積按過去一年的月均現房銷售面積計算。

??根據商品房分物業的現房存銷比計算可知，2012年以來，商品住宅現房存銷比走勢相對平穩，存銷比要遠低于商辦物業的存銷比。2015年商品房分物業的現房存銷比均處于歷年最高水平，其中住宅去化周期基本在20個月左右，辦公物業去化周期在2015年年初達到54個月，2015年平均也在46個月左右，商業物業去化周期在2015年年末達到59個月的歷史最高點。

??歷史數據來看，全國住宅去化周期的最高點是2015年12月，正是由于2015年12月中央經濟工作會議中將房地產去庫存作為重要經濟工作目標，地方紛紛推出了去庫存具體措施，尤其是鼓勵農民工進城買房和加大棚改貨幣化安置力度等兩項措施，大大促進了二三四線城市去庫存，取得了重大成果。

??2020年7月末，全國商品房現房存銷比為27月，相比6月末下降1.5%。其中，住宅現房存銷比為17.6月，相比6月末下降1.6%；辦公樓現房存銷比為50.6月，相比6月末下降3.2%；商業營業用房現房存銷比為53月，相比6月末下降1%。其中辦公樓現房存銷比自2018年5月份以來連續震蕩上行；商業營業用房2018年9月以來持續震蕩上升；住宅現房存銷比自2018年8月以來連續小幅震蕩上行，整體來看三類物業存銷比已進入上升通道，樓市漸趨供大于求。

??2020年1-7月房企到位資金同比增長0.8%，由降轉增

??2020年1-7月，房地產開發企業到位資金100625億元，同比增長0.8%，1-6月份為下降1.9%。其中，國內貸款16130億元，增長4.9%；利用外資80億元，增長29.9%；自籌資金32042億元，增長3.3%；定金及預收款32830億元，下降3.4%；個人按揭貸款16200億元，增長6.6%。可以看到，在各類資金中，除定金及預收款以外都是正增長，說明房地產業融資環境比去年寬松。

??從月度累計情況看，自2016年3月份大幅回升至正增長區間后，此后幾個月房地產開發企業到位資金同比增速基本平穩，始終保持在15%左右。2017年曲線整體振蕩回落，年底下行至8%附近。2018和2019年，曲線在2%-9%之間小幅震蕩。受疫情影響，2020年2月曲線大幅下行，3月份以來持續上行，7月同比由降轉增。

??從企業到位資金與房地產開發投資同比增速情況看，根據2013年及其前后年份兩曲線對比情況，當企業到位資金增速大于開發投資增速時，預示著房地產市場步入較快發展通道，而當前兩曲線自2015年底完成交叉后，2016年1-2月份年初異動，1-3月份再次交叉，此后開口較大，基本平穩。2017年開口逐漸縮小，年底兩條曲線粘合。從2018年1-2月開始，房地產開發投資同比增速超過企業到位資金同比增速，兩條曲線形成剪刀差，這一趨勢延續至今，2020年7月開口為2.6個百分點。

??疫情發生以來，央行已多次向市場釋放流動性，市場資金成本走低，融資環境相對去年更寬松。近日，市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，設置“三道紅線”。具體為紅線 1：剔除預收款后的資產負債率大于 70%；紅線 2：凈負債率大于 100%；紅線 3：現金短債比小于 1 倍。如果 “三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以 2019 年 6 月底為上限，不得增加。監管此舉主要是為了控制房企的負債率，防止房企過度加杠桿而產生債務風險。預計下半年房企融資環境將比上半年收緊。

??預計三季度全國多項指標降幅將繼續小幅收窄

??2020年1-7月，全國房地產業多項指標相比1-6月降幅繼續收窄，其中，房地產開發企業土地購置面積同比降幅略微擴大，土地購置均價同比漲幅小幅擴大；房地產開發投資增速小幅提高，房屋新開工面積同比降幅收窄；商品房銷售面積同比降幅收窄，成交均價同比漲幅小幅擴大；商品房待售面積環比小幅下降，同比增長；房企到位資金同比由降轉增。

??從目前的政策環境來看，7月以來，上半年房地產市場表現較熱的城市如東莞、寧波、杭州、深圳、南京等均進一步收緊了房地產調控政策，政策繼續保持一致性。7月24日，國務院召開房地產座談會，部署下一階段房地產重點工作，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市代表參加，重點強調了“房住不炒”、“穩地價、穩房價、穩預期”等。7月30日中央政治局會議再次強調“房住不炒”的定位。近日，市場傳言稱監管部門出臺新規控制房地產企業有息債務的增長，預計下半年房企融資環境將有所收緊。在目前的政策環境和貨幣環境下，預計三季度各項指標降幅還將小幅收窄，但收窄的幅度或有所趨緩。

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