??8月10日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布《2020年二季度全國居民購房杠桿研究》報(bào)告。報(bào)告顯示，二季度居民購房杠桿率連續(xù)3個(gè)季度小幅上升。數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，個(gè)人住房貸款余額新增額創(chuàng)2017年以來新高，這與一季度受疫情影響，部分商品房銷售滯后至二季度有關(guān)，不過需要密切注意后續(xù)是否會持續(xù)走高。二季度全國居民購房杠桿率為32.2%，環(huán)比小幅上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。

??易居研究院研究員沈昕表示，二季度居民購房杠桿率和住戶部門杠桿率繼續(xù)上升。2020年二季度，我國住戶部門杠桿率上升至59.7%，環(huán)比上季度上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。可以看到，2020年一季度以來住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠(yuǎn)低于正常情況，導(dǎo)致過去四個(gè)季度GDP總額較低有關(guān)。三四季度隨著經(jīng)濟(jì)增長的恢復(fù)，預(yù)計(jì)住戶部門杠桿率上升的速度會明顯放緩，明年一季度則會大幅下降。

??易居房地產(chǎn)研究院的報(bào)告顯示：

??1、個(gè)人住房貸款余額走勢

??從人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額走勢來看，近年來呈現(xiàn)持續(xù)增長的態(tài)勢。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度末個(gè)人住房貸款余額32.36萬億元，同比增長15.7%，增速比上季度末低0.2個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低1.6個(gè)百分點(diǎn)。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2004年四季度-2014年四季度的10年間，個(gè)人住房貸款余額由1.6萬億元上升至11.5萬億元，期間新增房貸余額約9.9萬億。2015年-2017年四季度，短短3年時(shí)間，貸款余額迅速攀升至21.9萬億元，期間新增貸款余額約10.4萬億。對比2004-2014年間的9.9萬億余額新增可以看出，本輪僅用了30%的時(shí)間卻增加了105%的貸款。

??回顧過去13年數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款余額同比增速最高點(diǎn)出現(xiàn)在2009年四季度（60%），這與四萬億刺激有關(guān)。此后2010-2011年間，中央相繼出臺了“國十一條”、“國十條”、“9.29新政”、“新國八條”等調(diào)控政策，大幅提高了二套房的首付比例以及貸款利息，個(gè)人房貸余額增速隨之回落，2012年二季度回落至11%。2012年三季度個(gè)人房貸余額同比增速開始回升，2013年四季度達(dá)到21%后重新回落。2014年-2015年二季度間，個(gè)人房貸余額同比增速一直在17-18%區(qū)間內(nèi)盤整。2015年三季度開始，個(gè)人房貸余額同比增速快速提升,加上國家不斷出臺的一系列去庫存利好政策，2017年一季度超過了之前5年的增速水平達(dá)到35.7%。

??2017年二季度，個(gè)人房貸余額同比增速出現(xiàn)回落（30.8%），此后繼續(xù)保持回落態(tài)勢至今，2018年二季度以來回落速度有所趨緩。受新冠肺炎疫情影響，2020年一季度全國商品房銷售面積同比大幅下降26.3%，因此個(gè)人住房貸款余額同比增速回落幅度也有所擴(kuò)大。二季度商品房銷售面積回升，全國個(gè)人住房貸款余額同比增速的回落幅度比一季度收窄。由于銀行批貸放貸需要一定時(shí)間，房貸增速回升可能滯后于商品房銷售回升。三四季度，全國商品房銷售面積預(yù)計(jì)還將繼續(xù)回升，個(gè)人住房貸款余額同比增速有可能轉(zhuǎn)為提高。

??2、個(gè)人住房貸款余額新增額走勢

??這里對人民銀行季度公布的個(gè)人住房貸款余額做差估算出個(gè)人住房貸款余額季度新增額走勢。數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，個(gè)人住房貸款余額新增12100億元，環(huán)比增長12%，同比增長11%，房貸余額新增額目前絕對值仍處于歷史較高位。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，2016年四季度以來，個(gè)人住房貸款余額新增額連續(xù)回落。2017年四季度，個(gè)人住房貸款余額新增額進(jìn)一步降至8000億元，同比下降33%。2018年前三季度連續(xù)反彈，四季度下降至8700億元。2019年一季度個(gè)人住房貸款余額新增額反彈至11200億元，這是由于央行2019年1月份全面降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)后，流動性較為充裕，商業(yè)銀行放貸意愿較強(qiáng)。2019年二季度至2020年一季度個(gè)人住房貸款余額新增額波動較小。2020年二季度，個(gè)人住房貸款余額新增額創(chuàng)2017年以來新高，這與一季度受疫情影響，部分商品房銷售滯后至二季度有關(guān)，不過需要密切注意后續(xù)是否會持續(xù)走高。

??從全國人民幣新增貸款中個(gè)人房貸占比來看，2020年二季度，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例為24%，環(huán)比增長9個(gè)百分點(diǎn)，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，今年二季度個(gè)人房貸占新增貸款比例相比去年同期更低，主要是今年疫情發(fā)生以來，貸款主要投放在支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和小微企業(yè)上。

??觀察歷史數(shù)據(jù)，該指標(biāo)大致出現(xiàn)三個(gè)高點(diǎn)（30%以上），分別發(fā)生在2007、2009年和2016年。2016年三季度，該指標(biāo)連續(xù)刷新歷史最高值，達(dá)到53%。也就是說，新增境內(nèi)貸款中有將近一半流向了住戶按揭貸款。2017年，個(gè)人住房按揭貸款新增額占新增境內(nèi)貸款比例連續(xù)兩個(gè)季度下降，三四季度重新回升。2018年一季度該指標(biāo)回落，此后三個(gè)季度小幅上升。2019年一季度該指標(biāo)回落，二季度后小幅震蕩上升。2020年一季度該指標(biāo)大幅下降，二季度上升，從歷年情況來看，三四季度后大概率還會繼續(xù)上升。

??3、全國居民購房杠桿率走勢

??這里將個(gè)人住房貸款余額新增額占全國一、二手房成交總額的比重與9%公積金貸款占全國住宅成交總額比重的歷史平均值加總，估算出全國居民購房杠桿率。

??數(shù)據(jù)顯示，2020年二季度，全國居民購房杠桿率為32.2%，環(huán)比與上季度基本持平，同比上升0.4個(gè)百分點(diǎn)。觀察歷史數(shù)據(jù)，從2015年三季度開始，居民購房杠桿快速上升，2016年四季度達(dá)到2010年以來最高位，為44.6%。2017年一季度，該指標(biāo)小幅回落至44.4%，此后7個(gè)季度連續(xù)下行。2019年一二季度小幅上升，三季度下行，四季度再次小幅上升。2020年一二季度，居民購房杠桿繼續(xù)小幅上升。

??上半年全國首套房貸平均利率持續(xù)小幅下降，這有助于刺激居民貸款購房。但需要看到的是，自4月以來，5年期LPR已連續(xù)4個(gè)月未調(diào)整，說明貨幣寬松邊際收窄，下半年若5年期LPR 未明顯下調(diào)，房貸利率大概率不會大幅下降。7月份以來，深圳、杭州、南京、東莞、寧波等熱點(diǎn)城市收緊了調(diào)控政策，進(jìn)一步明確了中央房住不炒的政策態(tài)度，預(yù)計(jì)三季度全國居民購房杠桿率不會大幅變化，小幅上行的可能性略大。

??4、全國居民購房杠桿率與百城房價(jià)指數(shù)關(guān)系

??由于新房價(jià)格受到限價(jià)政策的影響，不能準(zhǔn)確地反映市場情況，本報(bào)告均采用二手房價(jià)格，數(shù)據(jù)來自國家統(tǒng)計(jì)局70城二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)以及“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。由于國家統(tǒng)計(jì)局二手房價(jià)格的統(tǒng)計(jì)方式存在不足之處，為了更準(zhǔn)確的反映市場情況，本報(bào)告結(jié)合“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站數(shù)據(jù)對二手房價(jià)格進(jìn)行一定的調(diào)整。具體方式為：以2006年1月為基期，對房價(jià)漲幅進(jìn)行累計(jì)計(jì)算。其中，2016年之前國家統(tǒng)計(jì)局70城二手房價(jià)的環(huán)比增幅作放大處理，2016年后的房價(jià)數(shù)據(jù)來自“中國城市二手房指數(shù)”網(wǎng)站。注：2016年后的數(shù)據(jù)樣本覆蓋了全國337個(gè)地級以上城市，與統(tǒng)計(jì)局70城樣本相比包含了更多的三四線城市樣本。

??比較全國居民購房杠桿率與百城房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅走勢發(fā)現(xiàn)，房價(jià)漲幅與居民杠桿率總體呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。2015年一季度開始，居民購房杠桿率和房價(jià)指數(shù)同時(shí)出現(xiàn)大幅攀升態(tài)勢，房價(jià)指數(shù)季度環(huán)比漲幅在2017年二季度見頂，居民購房杠桿率在2016年四季度見頂，主要原因是2016年底開始越來越多的城市收緊信貸政策。2018年一季度，杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步下行，二季度杠桿率進(jìn)一步下行，房價(jià)指數(shù)漲幅擴(kuò)大，三四季度杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步下行。2019年一二季度，杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步上行。730政治局會議首次明確提出不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，三季度杠桿率和房價(jià)指數(shù)漲幅同步下行。2019年11月5年期以上LPR首次下調(diào)后，12月首套房貸平均利率微降，四季度杠桿率小幅上升，百城房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅收窄至0。

??2020年一二季度，5年期以上LPR繼續(xù)下降，房貸利率持續(xù)下行，全國居民購房杠桿率小幅上行，百城房價(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅也連續(xù)小幅上行。在目前的政策環(huán)境下，居民購房杠桿率不存在大幅上漲的條件。考慮到2016年以來全國多數(shù)城市房價(jià)已大幅上漲，目前仍處于高位，在限購限貸等需求端政策不放松的情況下，房價(jià)短期內(nèi)不存在大漲的基礎(chǔ)，兩者大概率都是小幅上行。

??5、全國住戶部門杠桿率走勢

??國際清算銀行公布的居民杠桿率，指的是一國和地區(qū)居民部門的債務(wù)與GDP之比。在居民債務(wù)統(tǒng)計(jì)口徑上，國際清算銀行同國際貨幣基金組織保持一致，采用的是存款類金融機(jī)構(gòu)信貸收支表中的住戶部門貸款。國際貨幣基金組織在2017年10月發(fā)布的《全球金融穩(wěn)定報(bào)告》中指出：當(dāng)住戶部門杠桿率低于10％時(shí)，該國的債務(wù)增加將有利于經(jīng)濟(jì)增長；當(dāng)住戶部門杠桿率高于30％時(shí)，該國中期經(jīng)濟(jì)增長將會受到影響；而當(dāng)住戶部門杠桿率超過65％時(shí)，將會影響到金融穩(wěn)定。

??從歷史數(shù)據(jù)來看，2007–2008年，我國住戶部門杠桿率保持在20%以下的較低水平，2008年末為17.9%。2009年初至2010年二季度，國際金融危機(jī)發(fā)生后，隨著“四萬億”刺激政策的推出，房地產(chǎn)市場快速回暖，住戶部門杠桿率快速上升，此后至2012年底，上升趨勢減緩。2013年一季度，住戶部門杠桿率達(dá)到31%，首次突破30%，此后連續(xù)快速上升至今。2020年二季度，我國住戶部門杠桿率上升至59.7%，環(huán)比上季度上升1.9個(gè)百分點(diǎn)，同比去年同期上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。可以看到，2020年一季度以來住戶部門杠桿率上升速度有所加快，這與受疫情影響一季度GDP同比下降，二季度GDP增速也遠(yuǎn)低于正常情況，導(dǎo)致過去四個(gè)季度GDP總額較低有關(guān)。三四季度隨著經(jīng)濟(jì)增長的恢復(fù)，預(yù)計(jì)住戶部門杠桿率上升的速度會明顯放緩，明年一季度則會大幅下降。

??國際清算銀行公布的數(shù)據(jù)顯示，2019年末，所有統(tǒng)計(jì)國家的住戶部門平均杠桿率為61.6%，發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體為73.5%，新興市場經(jīng)濟(jì)體為43.1%。目前我國住戶部門杠桿率低于國際平均水平，但高于新興市場經(jīng)濟(jì)體平均水平。但需要看到的是，在我國住戶部門杠桿率快速上升的同時(shí)，其他主要經(jīng)濟(jì)體的住戶部門都經(jīng)歷了不同程度的去杠桿。例如，美國住戶部門杠桿率從2008年末的95.4%顯著降至2019年末的75.4%，同期日本住戶部門杠桿率從59.5%降至59.1%，歐元區(qū)國家從60.4%降至57.9%。且近年來我國住戶部門杠桿率增速較快，如果不加以控制，未來一兩年有可能超越歐盟和日本。

??6、全國住戶部門貸款余額/存款余額走勢

??全國住戶部門貸款余額和全國住戶部門存款余額的比值變化，也可以從另一個(gè)側(cè)面反映住戶部門的資金杠桿走勢。2007年一季度 - 2009年一季度，住戶部門貸存款余額比例在20%-30%之間小幅波動。2009年二季度開始，住戶部門貸存款余額比例基本呈現(xiàn)逐年上升的趨勢，2016-2018年呈加速上行趨勢，這與2016年以來住戶部門貸款余額增速較高有關(guān)。住戶部門貸存款余額比例從2008年末的25.3%上升至2018年末的66.1%，期間上升了40.8個(gè)百分點(diǎn)。2019年住戶部門貸存款余額比例繼續(xù)上升，但上升速度逐漸趨緩，四季度為67.4%，創(chuàng)歷史新高。2020年一季度，住戶部門貸存款余額比例下降至63.8%，二季度上升至65.1%，略低于去年同期。

??近年來住戶部門貸存款余額比例持續(xù)上升，與存款余額增速持續(xù)下行，貸款余額增速持續(xù)高于存款余額增速有關(guān)。住戶部門存款余額增速持續(xù)放緩，可能有多方面原因。一是與居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變有關(guān)，過去大多數(shù)居民的節(jié)約型消費(fèi)方式已不再是主流，與之相應(yīng)的高儲蓄率也逐漸降低。二是與居民代際更迭有關(guān)，目前，80后、90后已逐漸成為消費(fèi)市場的主力，他們不再像父輩、祖輩那樣熱衷于儲蓄。三是理財(cái)方式發(fā)生了變革，銀行理財(cái)產(chǎn)品、互聯(lián)網(wǎng)理財(cái)產(chǎn)品等分流了一部分的銀行存款。四是實(shí)物類資產(chǎn)住房正在成為中國家庭資產(chǎn)的重要組成部分，越來越多的居民熱衷于將貨幣類資產(chǎn)的儲蓄存款和理財(cái)產(chǎn)品轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)。住戶部門貸款余額增速持續(xù)高位也與住房貸款持續(xù)高增長有關(guān)，從央行公布的數(shù)據(jù)來看，2008-2018年，個(gè)人住房貸款余額在住戶部門貸款余額中的占比為45%-54%，即個(gè)人住房貸款占住戶部門總貸款的一半左右，是居民負(fù)債的最主要組成部分。

??點(diǎn)擊查看完整版報(bào)告：[易居研究院]2020年二季度全國居民購房杠桿研究