??導 讀

??幼齡兒童遷徙促年齡結(jié)構(gòu)改變，“返老還童”型城市迎來更多結(jié)構(gòu)性變化機會。

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟、周奇

??2017年開啟的人才爭奪戰(zhàn)，使得人口加速向經(jīng)濟更為發(fā)達的一二線城市集聚，并且在人口出生率持續(xù)下滑、房地產(chǎn)行業(yè)交易規(guī)模見頂大背景下，這些能夠聚集更多年輕流動人口的城市，也更為業(yè)內(nèi)所關(guān)注。但考慮到各城市生活、就學、購房成本差異較大，典型如北京外來人口即面臨著購房難、子女求學難的問題，相比之下，那些購房門檻較低、能夠留下更多年輕二代戶家庭的城市，也可能迎來更多的需求結(jié)構(gòu)性變化機會。為此，我們以2020年中國城市發(fā)展前景排行榜排名TOP50的城市為樣本，從各城市幼兒園在園學生數(shù)這一指標切入，聯(lián)系各城市的出生人口指標，比較各城市人口吸引力的差異，以及在樓市量價結(jié)構(gòu)走勢方面的不同，以此提供相關(guān)結(jié)論以供參考。

??01

??研究背景:幼兒園招生人數(shù)持續(xù)下降，人口遷徙加劇各地在讀幼兒數(shù)量分化

??雖然全面二胎已經(jīng)實施5年，但新生人口數(shù)量并未迎來“井噴式”增加，反而在2016年達到1786萬的新生人口峰值之后連續(xù)三年減少，2019年新生人口已經(jīng)降至1465萬人，較2016年峰值下降了321萬，這一降幅堪稱“斷崖式下跌”。與此同時，幼兒園招生人數(shù)也在持續(xù)下滑。從區(qū)域?qū)用鎭砜矗獾拇蟛糠殖鞘新鋺粽咧饾u放松，人口流動十分頻繁。在此影響之下，各地適齡幼兒園幼兒數(shù)量也在繼續(xù)分化，廣東省遷入適齡幼兒園兒童數(shù)量高達百萬，北京、上海現(xiàn)幼齡兒童回遷。

??1.1入園率上升與招生數(shù)下降同步到來，出生率下滑背景下年輕家庭更為“金貴”（略）

??1.2廣東省遷入幼兒園兒童達百萬，北京、上海現(xiàn)幼齡兒童回遷（略）

??1.3留下更多年輕家庭，留下更多長期住房需求（略）

??02

??城市對比：經(jīng)濟滯漲、生活成本上升

??四成典型城市正在面臨幼齡兒童流失

??在產(chǎn)業(yè)衰退、生活成本上升、學位緊張、門檻上升等多因素的影響之下，部分城市幼齡兒童面臨流失。就典型城市適齡幼兒園兒童的遷徙情況來看，四成城市呈遷出狀態(tài)，六成城市呈遷入狀態(tài)。其中遷出量最突出的城市是南昌、長春、哈爾濱、石家莊這類近些年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展趨緩的城市，由于收入水平滯漲、生活成本上升，這些城市2019年適齡幼兒園兒童遷出量均在5萬人以上。值得注意的是，雖然北京、上海經(jīng)濟水平高，但由于學位緊張、入學門檻較高，因此適齡幼兒園占比并不高，均在4%以下，典型如上海，占比僅有2.43%，幼齡兒童面臨外流。

??2.1深圳幼兒園兒童人數(shù)超北京，泉州、東莞躋身前十（略）

??2.2哈爾濱、長春幼齡兒童占比不足2%，不到全國均值一半（略）

??2.3寧波外來幼兒數(shù)量居于前列，長春超三成兒童去外地讀幼兒園（略）

??2.4城市分類：產(chǎn)業(yè)升級、人才政策激發(fā)城市活力，幼齡兒童流入助力寧、杭“返老還童”（節(jié)選）

??由于涉及城市眾多，這些城市的產(chǎn)業(yè)、就業(yè)、經(jīng)濟水平各不相同，城市人口的流動性存在較大差異，加之城市之間常住人口規(guī)模存在較大差異。基于此，我們選取了適齡幼兒園兒童的遷徙量和占常住人口的比重這兩個具有可比性的指標，從而更加客觀地對這50個典型城市進行分類。通過幼齡兒童占比與全國平均水平的對比、適齡幼兒兒童的遷入/出與否兩個維度的測評，可以分為四大類，分別是：

??1）“生機勃勃”型：幼齡兒童占比高于全國平均、幼兒園人口凈遷入。這類城市的典型代表包含惠州、泉州、東莞、海口等，多為制造業(yè)發(fā)達的城市。在產(chǎn)業(yè)支撐下，這類城市年輕人口還將持續(xù)流入，幼兒占比還會提升，購房需求在中短期內(nèi)無憂，房地產(chǎn)前景總體較佳；但長期來看，還要考慮產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型可能對這類制造業(yè)城市造成的人口沖擊，如果人口持續(xù)外流的話，增量規(guī)模可能面臨一定的挑戰(zhàn)。

??2）“返老還童”型：幼齡兒童占比低于全國平均、幼兒園人口凈遷入。這類城市以寧波、杭州、成都、西安為代表。近些年來，這些城市經(jīng)濟發(fā)展速度較快，是典型的人口流入型城市，2019年四城常住人口增量均在20萬人以上，對流動人口的吸引力優(yōu)勢十分凸顯。這類城市雖然目前適齡幼兒園兒童占比低于全國水平，但考慮到近些年適齡幼兒園兒童凈流入，長期而言適齡幼兒園兒童占比呈現(xiàn)增長的趨勢，是未來的“朝陽城市”，加之這類城市產(chǎn)業(yè)水平高、流入人口的文化水平相對較高，對城市房地產(chǎn)的支撐較強，因此房地產(chǎn)增量潛力巨大。

??3）“保養(yǎng)有道”型：幼兒園人口與本市出生人口相當。這類城市的典型代表包含徐州、湖州、蘇州、臺州等城市。這類城市大都是長三角的三四線城市，雖然幼兒園人口占常住人口的比重不高，但在長三角一體化的利好之下，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟在三四線城市中表現(xiàn)相對較佳，幼兒園人口與出生規(guī)模相當，規(guī)模保持在適度水平。總體來看，這類城市的需求規(guī)模不會過快上漲，房地產(chǎn)市場相對平穩(wěn)。

??4）“自然老化”型：幼齡兒童占比低于全國平均、幼兒園人口凈遷出。這類城市中既包含了北、上、廣三個一線城市，也包含福州、青島、南京等在搶人大戰(zhàn)中相對處于下風的二線城市。這類城市處于控制人口規(guī)模等多方面的考慮，或主動、或被動地減少了幼兒園人口規(guī)模，幼兒園人口均呈凈遷出格局，使得幼齡兒童占比低于全國平均。綜合來看，這類城市房地產(chǎn)市場需求并不欠缺，未來前景無需過度擔心。

??值得注意的是，這類城市中還有一些幼兒園人口凈遷出，同比幼齡兒童占比不足全國平均1/2的城市。這些城市不僅青少年占比低，一般勞動力占比也處于低位，是快速步入老齡化的城市，譬如哈爾濱、長春、沈陽和天津，我們將這類城市劃分為“加速衰老”型城市。原因顯而易見，東北的產(chǎn)業(yè)衰退使得大量年輕人口逃離，城市加速衰老也在意料之中，如果東北尋求不到產(chǎn)業(yè)升級，未來如鶴崗5萬元買套房的現(xiàn)象在東北三省會更為普遍。

??03

??樓市表現(xiàn)：幼兒園兒童數(shù)量與市場規(guī)模正相關(guān)

??年輕家庭流失下天津、大連面臨庫存風險

??通過上述分析來看，在經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)發(fā)展、教育資源優(yōu)劣等多方面差異下，典型城市近年來的幼兒規(guī)模也發(fā)生變化，進而對城市的常住人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的變化。這對于與“人”各方面息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場而言，意味著這些城市的房地產(chǎn)市場在供需關(guān)系、成交規(guī)模、成交結(jié)構(gòu)等諸多方面也出現(xiàn)了相應的變化。在本章中，我們將對在上一章中的四類典型城市在成交規(guī)模、供求關(guān)系、房價變動和成交結(jié)構(gòu)四大指標進行評價分析，進而找出這些城市中有哪一類值得關(guān)注。                                                     

??3.1成交規(guī)模：大量的新增年輕家庭，成為近年來泉州、南寧需求增長的有力支撐（略）

??3.2供求關(guān)系：天津、大連等市面臨年輕家庭流失，需求側(cè)支撐明顯不足

??再從供求關(guān)系方面來看。大部分樣本城市的供求關(guān)系均比較合理，去化周期多在12個月以下，僅大連、天津等城市的去化周期超過了20個月，存在一定的庫存風險。

??結(jié)合這些城市近年來凈遷入幼兒數(shù)量變動情況來看，大連、天津近年來學齡兒童呈現(xiàn)出向外遷出的趨勢，2015年~2018年三年內(nèi)凈遷出的幼兒數(shù)量均在3萬人以上。這說明這些城市有大量的年輕家庭流失，而這一群體往往是城市購房需求的主力，在此類購房需求明顯減少的影響下，這些城市商品住宅去化速度較此前明顯下降，消化周期也因此拉長。

??不僅僅是天津、大連，這種缺乏年輕家庭流入的城市都在面臨需求側(cè)支撐不足的問題。對比四類城市的平均去化周期即能看出，大連、天津等“自然老化”型城市去化周期平均高達16個月，是四類城市中商品住宅去化周期最長的城市。

??在四類城市中，市場關(guān)系最健康的當屬“返老還童”型城市。在這類城市中，多個城市當前的商品住宅去化周期均在12個月以下，如杭州、寧波等城市的商品住宅消化周期甚至不足6個月，市場表現(xiàn)明顯好于其他三類城市。這些城市的2015年~2018年期間有大量的外來年輕家庭流入，也帶來了大量的置業(yè)需求，購房需求增長動力充足，支撐市場需求側(cè)穩(wěn)步擴大。

??值得注意的是，在近年來年輕家庭持續(xù)流入的城市中，有部分城市因近來供應較多、消化周期也因此被拉長。典型如鄭州，雖然省內(nèi)人口持續(xù)流入，新增年輕家庭也帶來了大量的置業(yè)需求，但由于近幾年鄭州供地量也比較多，需求增長量難以支撐大規(guī)模的商品住宅供應，因此當前存在一定的庫存積壓風險。不過，從長期來看，隨著鄭州的持續(xù)做大做強，外來人口持續(xù)流入，加之鄭州近期也調(diào)整了供地節(jié)奏，未來市場供求關(guān)系預計能得到改善。

??3.3房價走勢：幼齡兒童占比上升，為海口、貴陽帶來更強房價增長動力（略）

??3.4成交結(jié)構(gòu)：幼兒園兒童持續(xù)增加，推動無錫、杭州中大戶型產(chǎn)品占比上升（節(jié)選）

??幼兒園兒童占比上升，意味著城市的人口結(jié)構(gòu)也發(fā)生了變化，這也會造成該城市的商品住宅成交結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的變化。從樣本城市的情況來看，近年來幼兒數(shù)量增加的城市，特別是凈遷入幼兒數(shù)量占常住人口比例較高的城市，面積在90-120㎡的產(chǎn)品成交份額也明顯上漲。

??分類型城市來看，四類城市90~150平方米面積段的成交占比在近三年期間均是上漲的，90平方米以下的小戶型產(chǎn)品市場份額均是下降的。對比來看，幼兒人口占比的上升對“返老還童”型城市影響最為明顯，特別是中大戶型的市場份額變化最大。這類城市近三年中大戶型住宅（即面積段在120~150平方米的住宅）成交占比更是大幅提升了10個百分點，成都、無錫、杭州、武漢等城市近三年中大戶型成交占比提升均超過10個百分點。

??相比凈遷入幼兒數(shù)量占比更高的“生機勃勃”類城市，杭州、無錫這類“返老還童”型城市在近年來才在人才政策、經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)環(huán)境明顯提升等利好下實現(xiàn)年輕人口的再聚集，如杭州近三年常住人口增量持續(xù)提升，2019年更是高達55萬，較2015年之前新增常住人口數(shù)量明顯增加。這些流入的年輕人中不乏從事互聯(lián)網(wǎng)、電子商務產(chǎn)業(yè)等具有購買力的人群，有能力負擔中大戶型的住宅，同時隨著生活條件的改善，本地居民中也存在著大量的改善置業(yè)需求。因此商品住宅成交結(jié)構(gòu)變化更為明顯：在2016年~2019年三年間，這類城市中大戶型類產(chǎn)品市場份額上漲較多。

??04

??總結(jié)：幼齡兒童遷徙促年齡結(jié)構(gòu)改變

??“返老還童”型城市迎來更多結(jié)構(gòu)性變化機會

??隨著新型城鎮(zhèn)化的開啟，“城與城”之間的人口流動加速，年輕人口進一步向經(jīng)濟更加發(fā)達的城市聚集，也同時帶動了幼齡兒童的遷徙。這一遷徙潮也促使了經(jīng)濟發(fā)達城市的人口結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，如杭州、寧波在外來年輕人口持續(xù)流入下極大減緩了城市老齡化水平。

??人口年齡結(jié)構(gòu)的改變也對城市住宅市場成交規(guī)模、結(jié)構(gòu)等各方面產(chǎn)生了一定的影響。從典型城市的分析情況來看，遷入幼兒數(shù)量較多的城市，其近年來商品住宅成交規(guī)模也往往增長較多，典型如鄭州、重慶、西安，這些城市2019年流入的幼兒數(shù)量居于典型城市前列，其商品住宅成交規(guī)模增量也明顯靠前。而如天津、大連等出現(xiàn)幼兒向外遷出現(xiàn)象的城市，需求側(cè)支撐明顯不足，商品住宅去化壓力較大，未來極有可能面臨庫存風險。

??更值得關(guān)注的是，幼兒的遷徙往往意味著一個年輕家庭的遷徙，凈流入（或凈流出）幼兒數(shù)量占常住人口比例較高的城市也會在房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)顯著的結(jié)構(gòu)性變化，如鄭州、東莞等凈遷入幼兒數(shù)量占比較高的城市，中大戶型產(chǎn)品的成交占比提升幅度更大，在進入這些城市時可考慮適當在項目中加大中大戶型產(chǎn)品的比例。

??4.1年輕家庭持續(xù)涌入帶來更多住房需求，長沙、南寧人口紅利仍在延續(xù)（略）

??4.2越來越“年輕”的寧波、杭州，正在迎來更多中大戶型需求（節(jié)選）

??對于杭州、寧波等年輕人口加速流入的“返老還童”型城市，雖然成交規(guī)模增長水平略低于“生機勃勃”型城市，但在年輕家庭的加速流入下，這些城市的成交結(jié)構(gòu)變化最為明顯，特別是中大戶型產(chǎn)品的市場份額提升幅度顯著高于其他三類城市。

??而未來幾年，在經(jīng)濟發(fā)展向好、基礎(chǔ)配套設施逐步完善的影響下，杭州、寧波等城市對年輕家庭的吸引力將會進一步提升，仍會有大量的年輕家庭流入，城市人口結(jié)構(gòu)也會越來越“年輕”。以此來看，杭州、寧波等城市未來中大戶型產(chǎn)品的市場份額還將會繼續(xù)提升。

??4.3高房價門檻下，能在京滬深留下的年輕家庭購買力更值得期待（略）

??4.4“哈長沈“兒童流失促家庭小型化，中小戶型產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性機會值得關(guān)注（節(jié)選）

??值得注意的是，在典型城市中，也有部分城市的幼齡兒童出現(xiàn)了明顯的外遷現(xiàn)象，比如哈爾濱、長春、沈陽等東北二線城市，2019年凈遷出幼兒數(shù)量規(guī)模都超過了3萬人。幼兒人口的向外遷出也意味著這些城市多成員家庭數(shù)量的減少，當?shù)丶彝ソY(jié)構(gòu)逐漸趨于小型化。以哈爾濱為例，從2016年以來哈爾濱的戶均人口規(guī)模呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，2018年僅為2.43人/戶，遠低于當年國家平均水平。

??在整體市場均因中大戶型產(chǎn)品供應增多，中小戶型產(chǎn)品市場份額普遍明顯下降的背景下，這些城市受家庭規(guī)模小型化影響，住宅市場的成交主力仍以中小戶型產(chǎn)品為主。以長春為例來看，在其樓市成交結(jié)構(gòu)中，中小戶型的產(chǎn)品一直占據(jù)較大的市場份額，2019年120平方米以下的戶型成交占比繼續(xù)保持在6成以上。

??而在未來幾年，哈爾濱、長春等城市人口流出之勢仍難以逆轉(zhuǎn)，家庭規(guī)模也會更加小型化，住宅市場上中小戶型產(chǎn)品的置業(yè)需求占比也會進一步增多。因此，對于這些家庭趨于小型化的城市，建議企業(yè)在布局時更應關(guān)注中小戶型產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)性機會。