??導 讀

??未來代建行業的發展趨勢仍需時間的檢驗。

??◎  研究員 / 房玲、易天宇、洪宇桁

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??代建業務模式及發展歷史介紹

??1.“白銀時代”推動更多房企擁抱代建模式（部分略） 

??房地產代建是由擁有土地的委托方發起訴求，由擁有項目開發建設經驗的專業代建方承接，雙方通過平等協商建立合作關系，最終實現共同盈利的一種合作開發模式。代建方通常是品牌房企，其在品牌、產品、成本、融資、管理、團隊等方面積累的成熟的經驗，可為委托方提供項目定位、規劃設計、工程管理、成本管理、招投標管理、營銷管理、品牌管理、交付管理等開發全過程服務，代建方通過一系列專業的服務能力獲得項目的開發利潤。與傳統的房地產開發方式相比，代建業務這一新的開發模式一般而言不僅收益率更高，風險也相對較低。 

??近年來,代建模式日益受到房企們的重視,主要原因在于行業調整逐漸深入導致土地成本高企、融資環境收緊導致房企資金壓力上升，房企在追求規模擴張的同時增強抗風險能力的需求也越來越大。在這個背景下，推進代建業務便成為了部分有較強品牌能力的房企應對激烈競爭、分散風險、維持發展的選擇。

??2.三種代建模式并存，商業代建是主流

??從國內房地產代建的發展來看，整個行業先后經歷了政府代建、商業代建、資本代建等不同階段的演化，當前已發展成三種代建模式并存的狀態：

??政府代建：低利潤換得社會資源（略） 

??商業代建：市場化下的主流代建模式（略）

??資本代建：資本和房企的雙贏模式（略）

??3.代建業務優點明顯的同時仍有“隱憂”（略）

??房地產代建行業現狀及企業發展狀況

??1.2016年起迅速發展，吸引品牌房企涉足（部分略）

??我國的代建市場發展至今仍然處于初步發展階段，整體看來在2015年之前發展都較為緩慢。而在2016年新一輪房地產調控開始之后，隨著“白銀時代”的到來，代建行業開始了突飛猛進的發展, 代建業務也正在不斷吸引新的入局者，比如2017年9月，銀億地產就宣布將其名下位于舟山市普陀區的魯家峙島住宅開發項目，全權委托予恒大地產全資子公司進行相關開發建設工作，這是恒大首次涉足代建行業。2020年以來還有企業陸續加入代建藍海，如中交地產在2020年3月13日完成注冊中交地產管理集團，宣布試水代建業務，對標學習綠城管理；中梁控股也在3月23日提出要加強尋地合作，2020年的尋地合作模式包括戰略合作、股權合作、聯合拿地、并購合作、資產收購、城市更新、代建等，也開始布局代建業務。 

??由此可見，我國代建行業的發展十分迅速，未來的發展潛力較大，在房企土地成本高漲、資金壓力較大的背景下可能成為新的增長點，多家房企已經開始對代建業務進行布局。據不完全統計，截至2020年7月發展代建業務的品牌房企已經超過30家。這其中既有大型房企恒大、萬科、中海、保利發展，也有中小型房企當代置業、廣宇發展、天房集團等。然而就目前整體情況而言，我國的代建行業仍然處于初步發展階段，入局的企業并不是很多，且行業集中度較高，未來代建行業的競爭預計將會更加激烈。

??2.品牌房企利用各自優勢走出不同路線 

??就代建業務而言，輕資產運營，最看重的是代建企業的操盤管理能力以及品牌口碑，不同的企業可以利用自身的資源稟賦走出不同的路線。整體來看，今天房企代建大致可分為“三派”： 

??1.與政府合作密切的大型央企。這種代建房企以華潤、招商蛇口、保利為代表，依靠其國企央企性質和政府合作，承擔政府的保障房工程項目等，比如華潤就在深圳開發了深圳人才公園以及深圳灣體育中心，這是身份優勢與產品優勢的疊加； 

??2.產品領先的規模房企。這種房企主要依靠其較強的產品力、運營力、供應鏈以及服務意識通過品牌輸出等方式在全國范圍內承擔商業代建。比如綠城管理就是開發管理和品牌雙輸出，在杭州大本營開始做代建，同時擴展杭州之外的地方，現在已經成為了國內第一的代建企業； 

??3.產品有獨特競爭力或是區域龍頭房企。這種房企主要依靠其產品的差異化或者區域深耕帶來的品牌優勢在代建領域形成了自己獨有的特色，比如做綠色地產代建的當代、朗詩，利用自身在大本營區域影響力和實力扎根開展代建業務的河南建業、四川藍光，這是產品優勢和區域優勢。

??3.代建業務較大房企多選擇成立獨立公司有利運營及上市（略）

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??綠城管理與中原建業代建業務對比

??綠城管理與中原建業作為目前中國房地產市場最大及第二大的代建公司，一個已于2020年7月10日實現上市，并已公布了首期中報；另一個則于2020年11月10日于港交所遞交了招股書。通過對比研究這兩家代建行業的龍頭企業，能夠有代表性地了解到在不同策略之下，兩家代建企業各自的運營現狀、業務流程、風險與優勢等等，為其他代建公司或將要布局代建業務的其他房地產企業提供學習經驗和借鑒。

??1.規模布局：綠城管理全國布局，在管面積超7千萬平米

??綠城代建規模穩居第一，合作代建獲取更多機遇 

??單純從規模來看，綠城管理的管理總建筑面積相對較大。2020年上半年，綠城管理的在管建面達到了7331萬平米，代建項目個數達到了268個，分別比中原建業高出了205%及47%。 

??此外，據招股書披露，綠城管理2019年新簽約項目72個，新簽約總建筑面積約1600萬平米，占到了中國代建市場的市場份額約23.7%（第二名10.8%）；累計來看2017年至2019年已簽約總建筑面積的市場份額達到了30.3%（第二名11.7%）。由此可見，在行業競爭的不斷加大下，綠城管理的市場份額依然穩居行業第一。 

??值得注意的是，綠城管理與中原建業較大的規模差距，另一方面也是由于業務模式的不同。綠城管理的代建業務既有自行運營，也與其他業務伙伴合作；而中原建業則選擇直接管理所有項目，這也造成了綠城管理的項目中有相當一部分為合作項目。若只看自行運營的項目規模，2019年綠城管理自營的在管建面達到了3840萬平米，相比中原建業仍高出了82%。

??歷年來，綠城管理均保持了一定的合作比例，2019年與其他業務伙伴合作代建項目的在管建面占比達到了43%。適當增加合作比例有利于開拓新市場，獲取新的商機，同時提升企業的品牌影響力。上市后的中原建業在拓展新地區的同時，可嘗試使用合作模式來打開更多市場。

??綠城全國布局翻洋過海，建業走出本土有待拓展 

??綠城與建業旗下的代建業務不可避免地會受到母公司的業務影響，而作為全國性房企的綠城中國相比于深耕河南市場的建業地產，在地區覆蓋方面能給旗下代建公司帶來更多優勢。截止2019年底，綠城管理擁有259個代建項目，分布于中國26個省、直轄市及自治區的85個城市；與此同時，綠城管理的代建項目還實現了漂洋過海，于柬埔寨擁有唯一一個國際業務。 

??從城市能級來看，綠城管理的代建業務主要位于三四線城市，2019年在管建面中三四線占比達55%；此外一二線城市占比也同樣較大，達44%。

??而中原建業的代建業務覆蓋區域相對較少，更著重于深耕河南地區。截至2020年上半年，中原建業在管的182個項目中，共有174個項目位于河南省，總建筑面積約2311萬平方米。河南省中縣城及縣級市達1741萬平米，占河南省的75%，其余25%為地級及以上城市。 

??除了河南省外，中原建業同樣在嘗試對外輕資產輸出，并已將業務擴大至河北、山西、陜西、新疆及海南等省及自治區；但這些項目相對較少，截至2020年上半年這五個省及自治區僅管理8個項目，總建筑面積約為91.84萬平方米，占比4%。

??從區域分布來看，綠城管理的區域覆蓋面更廣，而中原建業更加偏居一隅。從這點來看，綠城管理相對能夠獲取到更多的發展機遇。此外更大的代建規模，更廣的城市群覆蓋，同樣也能提升企業的品牌影響力。未來中原建業在深耕河南的同時，可以積極考慮拓展河南以外市場，從而獲取更大的發展潛力

??2.營收利潤：中原建業63%凈利率走在行業前列（略）

??自營規模差距縮小，競爭加大增速或下滑（略） 

??凈利率差距47個點，業務差異為主要原因（略） 

??合作與政府代建拉低利率，本土優勢提升議價能力（略） 

??3.業務模式：品牌力與運營力是擴張的生命線（略）

??三部分構成代建費用，溢價管理考驗品牌價值（略） 

??標準奠定擴張基礎，與時俱進迎合需求（略）

??4.發展策略：綠城力保行業第一，建業求變走出河南（略）

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??總結：高增長或難以為繼，對接金融或是未來方向

??相比于傳統房地產開發，代建業務在諸多方面都具有較大優勢，是未來發展的一個方向。 

??首先，代建業務作為輕資產模式，主要提供服務，并不負責投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負債率相對較低。 

??其次，代建業務更少受到房地產市場周期的影響。如市場較好時，代建公司會有充足客戶來源；而當市場下行時，中小房企也會利用代建公司的品牌與服務抵御周期性風險。 

??最后，由于代建業務的輕資產特性，還能讓代建業務擁有更高的利潤率水平。此外由于規模經濟帶來成本效益，也能讓代建公司能進一步提高利潤率。 

??但整體來看，代建市場同時也面臨著一些發展瓶頸。首先，是競爭性問題。對于代建業務而言，更加依賴房企的品牌影響與操盤能力。對于一些還未入局的龍頭房企而言，其本身就具有潛在代建實力，切入市場難度不大。未來若更多品牌房企涉足代建行業，勢必造成行業競爭性加大，行業的高增長難以為繼，利潤率水平也或將下滑。 

??另一個方面，則是成長性問題。由于目前的代建行業主要客戶群體是中小房企。在當前強者恒強的房地產市場下，未來房地產市場或將更多由更具實力的龍頭房企所主導。在此背景下，中小房企或將面臨行業洗牌與淘汰，而作為中間環節的代建行業，其未來增長空間或受一定限制。 

??對于代建企業而言，資本代建或是未來突破行業瓶頸的新一類方式。資本代建中的項目擁有人主要為專注于房地產投資的金融機構。由于這類機構可能在房地產開發中沒有實際業務，或還未取得標的土地使用權，因此這類代建模式還需要提供投資咨詢、成立項目公司、運營前管理等等。目前資本代建已成為不少發達國家房地產開發的主流業務模式之一。隨著國內金融在房地產行業中占據更加重要的地位，開展商業資本代建業務或可以給企業帶來更加廣闊的發展機遇。此外由于金融機構擁有強大的集資能力，而代建企業則提供經營及管理房地產項目方面的經驗或能力，能形成更好的優勢互補，從而讓專業的人做專業的事。 

??當然，中國房地產市場有著自身的特殊性，未來代建行業的發展趨勢仍需時間的檢驗。對房地產企業而言，當前的代建行業仍是一種值得嘗試的潛力型業務，唯一要做的就是抓好時代機遇，做好萬全準備。