??導 讀 

??有限空間增加戶型提升居住功能。

??◎  作者 / 沈曉玲、汪維文

??12月21日，全國住房和城鄉建設工作會議在北京召開。會議披露的數據顯示，2019年中國城鎮、農村居民人均住房建筑面積分別達到39.8平方米、48.9平方米，相較于2018年的39平方米和47.3平方米再度提升。雖然人均住房面積持續上升，但是從近年的新盤推售來看，好像各個房型面積都在減小，那么真實數據究竟如何，作為一家開發商，房子到底應該造多大？

??為了充分了解這種變化，我們選取了25個樣本城市，包含北京、上海、廣州、深圳4一線城市，杭州、寧波、青島、廈門、蘇州、天津、鄭州、重慶8個城市以及常州、東莞、東營、佛山、廊坊、洛陽、清遠、泉州、紹興、溫州、徐州、煙臺、珠海13個三線城市作為樣本，對包含商品住宅和動遷安置房在內的居住戶型進行了匯總，按照城市能級對各個戶型的套均面積進行了匯總。

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??一房：三四線工業區小一房做過渡

??雖然一房單套面積比較小，但是對于獨居人士來講，結合空間改造能夠滿足日常居住所需，對于資金緊張的剛需客來講，一房總價低也是個不錯的過渡。整體來看，一房房型的套均面積整體圍繞著60平方米/套上線浮動，其中一二線的一房單套面積接近，都在65平米上下浮動，而三四線的一房套均面積明顯小于一二線，只有52.7平方米左右，并且一房房型熱銷的三四線城市多為具備一些工業基礎的較為發達城市，像珠海、溫州、佛山、清遠等等。而清遠、珠海2018年至2020年成交的一房戶型平均單套面積更是只有45.4平方米，48.3平方米/套，甚至要小于三四線的平均水平，根據我們的調研清遠熱銷的一室小戶型項目多數都坐落于廣清工業園附近，既可以作為工業園內工作的員工購買來居住過渡，也適合一些投資客購買來出租。

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??兩房：需求不濟成交持續縮量

??從成交數據來看，兩房戶型最近3年呈現一個明顯縮量的態勢，25個樣本城市兩房的總成交連續兩年同比下降超10%。根據調研數據，一般家庭需要的都是三房戶型，兩房滿足不了日常需求，為了迎合消費者的需求，近年來開發商也開始將很多面積稍大左右的項目規劃成三房戶型，間接導致兩房戶型的套均面積有所縮小。不過有一些比較特殊的城市像是蘇州，蘇州連續三年兩房戶型套均成交面積都在100平方米以上，根據我們的調研，這主要是因為蘇州存在2+1房型，即將設備平臺等空間改造成一房，作為三房出售，但是備案時仍為兩房戶型，因此從備案的數據來看，兩房套均面積很大，但是實際上也都是作為三房來使用。

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??三房：90平方米小面積三房盛行

??無論是調研信息還是成交數據，三房都是最受消費者歡迎的房型，不過從戶型面積來看，三房戶型也是呈現一個逐步縮小的態勢。其中一線城市的三房戶型套均面積縮水最為明顯，由2018年的109.1平方米/套降至2020年的103.7平方米/套。杭州的三房套均面積最小，近三年平均套均面積僅有95.6平方米，根據我們調研的信息，近兩年來杭州市場已經鮮有兩房戶型成交，備案數量僅在1000套上下，而90平米左右的三房比比皆是。廈門套均面積下降最快，三房戶型套均面積由2018年的110.9平方米/套下降至96.0平方米/套，我們認為主要是因為廈門房價收入比較高，在保障居住需求的基礎上，小面積三房總價低，有利于部分資金不是那么充裕的購房客上車，因此比較受到市場青睞。

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??四房：二孩客群增多四房放量

??一般而言三四線城市由于單價比較低，因此大戶型套均面積可能會大一些，但是成交數據表明，一線城市的四房套均面積反而更大，其中北京和上海兩地近三年的四房戶型平均套均面積分別達到了167.3平方米和169.5平方米，明顯要超出平均水平，這一數據。不過四房的套均面積也出現了縮水，尤其是一線的四房，也是縮水最快的，結合三房戶型可以發現，目前來講一線城市的大戶型套均面積減小的趨勢是非常明顯的，通過加強空間利用在房型做小降低總價的同時來保障居住需求。

??整體來看，我國套均面積趨小非常明顯，房企在做戶型規劃時可以順應這種潮流，參考各個能級城市的套均面積情況。一方面套均面積趨小有利于資金緊張的客戶上車，另一方面通過空間利用的提升，在縮小套均面積的情況下對居住體驗的影響可控，所以消費者也能接受這種改變。但是在實際調研的時候我們也發現，不同的城市之間差異也比較大，因此也要考慮當地的文化和居住習慣，更要考慮項目周邊的經濟、產業情況，像在有工業基礎的產業園區附近，一室的小房戶型比較熱銷。