??導 讀 

??2020整體業績增速繼續放緩，2021負增長房企或更多。

??2020年，中國房地產市場整體銷售表現受疫情影響較大，年內銷售規模保持了較長時間的負增長。7月以來雖然百強房企累計業績增速已經回正，但四季度市場整體的下行壓力猶存、去化承壓。規模房企整體的目標完成情況不及2018、2019年同期。截至11月末，年內部分規模房企業績增速較2019年放緩，企業經營壓力加劇，預計2021年會有更多規模房企的增速進一步放緩。而在“三道紅線”下企業融資端將進一步收緊，高杠桿、高負債的運營模式無法持續。未來財務穩健、產品力出色、運營管控能力更強的房企將獲得更多的發展機遇和市場競爭優勢。 

2020年總結

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??7月累計增速轉正，四季度企業去化承壓

??2020年，中國房地產市場整體銷售表現受疫情影響較大。在疫情對房地產市場的沖擊下，無論是全國商品房的銷售面積、銷售金額還是行業百強房企的業績規模，年內都保持了較長時間的負增長。其中，2020年全國商品房累計銷售面積的同比增速直至10月末才得以轉正。

??具體來看，一季度TOP100房企整體的累計操盤業績規模同比下降20.1%，受疫情影響最為顯著。二季度，市場逐步恢復，百強房企的單月業績同比在4月轉正并穩步提升。下半年以來，隨著項目施工進度加快、企業供應增加，規模房企去化成效顯著。TOP100房企第三季度的單月操盤業績同比增速均維持在25%以上，并在8月達到年內30.7%的高位。

??但從整體來看，雖然房企年內供貨和銷售節奏后移、下半年供應量顯著提升，累計業績增速也在7月實現轉正。四季度市場整體的下行壓力猶存、去化率承壓，截至11月末百強房企的單月業績同比增速自8月以來持續回落。

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??各梯隊房企門檻增幅超10%，千億房企繼續擴容

??2020年，百強房企各梯隊銷售金額入榜門檻同比提升，門檻增幅均在10%以上。其中，截至11月末TOP10和TOP30房企銷售操盤金額門檻分別達到2014億元和928.3億元，同比增幅達10.3%和12.6%。TOP50房企操盤金額門檻增幅最高，較去年同期提升20.6%至562.5億元，規模房企競爭優勢凸顯。另截至11月末，TOP100房企的銷售操盤金額門檻達到189.9億元，門檻增速為11.6%，較去年同期也有明顯提升。

??此外，截至2020年11月，全口徑千億房企數量相比去年同期已增加5家至32家。預計全年千億房企數量將在40家左右，規模為800-1000億的房企數將在12家左右，800億以上房企梯隊繼續擴容。

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??規模房企整體目標完成情況不及往年同期

??2020年自二季度以來，有部分規模房企積極抓住銷售窗口期、加速去化，在年內設定了業績目標的企業中，截至11月末已有超6成房企完成或接近完成全年目標。其中，如恒大、金茂、濱江、越秀、時代這5家房企都在11月提前達成了全年目標，業績表現相對突出。

??但同時，從整體來看2020年規模房企的業績目標完成情況不及2018、2019年同期。截至11月末有近4成房企的目標完成率較低不足90%，占比達到近五年來同期最高，少數房企目標完成率不及80%。一方面，年內疫情對企業全年的推貨和銷售節奏影響較大。另一方面，四季度市場下行壓力猶存，規模房企單月業績同比增速放緩，部分企業貨值去化與目標完成承壓。

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??超8成房企累計業績超去年同期（略）

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??合作增加帶動全口徑業績提升，中小規模房企增長質量不容忽視（略）

2021年展望

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??規模房企增速放緩反映行業壓力，明年將有更多企業負增長

??2020年，在年內疫情對國內房地產市場的影響下，部分規模房企業績增速較2019年進一步放緩，企業經營壓力加劇。具體來看，我們選取了45家規模上市房企1（主要集中在TOP50），通過其2018年至2020年前11月的業績披露計算可比口徑下的業績增速。

??截至11月末，這部分規模上市房企的全口徑業績增速從2019年的19%放緩至11.2%。45家企業中，28家房企增速有明顯放緩，5家房企業績轉向負增長。作為目前行業百強中的領軍企業，這部分規模上市房企業績增速的放緩也是目前行業壓力加劇的信號。

??我們預計，在三條紅線的壓力下，房企投資和規模擴張的動能將進一步降低。房企在今年普遍規模降速、部分負增長的情況下，2021年企業增速將普遍下降，不排除將出現更多業績負增長的企業，甚至龍頭房企。

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??降負債、促增長雙重挑戰下，未來房企內生實力是關鍵

??綜合來看，在目前的行業競爭格局下，大型房企增速放緩、經營壓力加劇。同時，隨著市場資源向優勢企業集聚，中小規模房企的增長空間也進一步受限、規模競爭壓力提升。特別是今年9月在房地產資產新規“三道紅線”試行后，企業融資端進一步收緊、對投資、開發、銷售節奏都產生了一定影響。未來高杠桿、高負債運營模式無法持續，倒逼房企平衡財務杠桿、提升運營管控效率、深化銷售渠道、提速現金回流。

??展望2021年，中國房地產行業勢必仍將面臨考驗。在行業增速放緩的大背景下，無論是疫情的沖擊，還是“三道紅線”都更加考驗房企的經營實力。對于房企而言，防范風險，更好地適應市場調整是第一要務。預計未來，現金充裕、財務穩健的房企將有望獲得更多優質的市場資源和發展機遇，一些央企、國企的優勢將進一步凸顯。

??同時，需求側改革的提出也對房企提出新的課題。在需求側改革推行下，市場將更加關注需求端的特征與變化趨勢，消費結構也會發展深刻變化，僅從供應端發力將難以適應市場趨勢。這將倒逼房地產行業轉變發展思路，加速向買方市場轉型。能夠順應新環境轉變的房企未來會有更大的優勢。

??45家規模上市房企：碧桂園、中國恒大、萬科地產、融創中國、保利發展、中海地產、綠地控股、世茂集團、華潤置地、招商蛇口、龍湖集團、新城控股、金地集團、中國金茂、旭輝集團、金科集團、陽光城、中南置地、綠城中國、中梁控股、融信集團、濱江集團、雅居樂、佳兆業、奧園集團、美的置業、遠洋集團、禹洲集團、新力地產、榮盛發展、華發股份、中駿集團、合景泰富、首開股份、越秀地產、時代中國、中國鐵建、弘陽地產、寶龍地產、首創置業、德信地產、保利置業、花樣年、當代置業、合生創展