??2020年，房地產政策層面前松后緊，中央繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期長期調控目標。上半年房地產信貸政策中性偏積極，央行三度降準釋放長期資金約1.75萬億元，并兩度下調LPR利率中樞，5年期以上LPR累計降幅達15個基點。但下半年央行設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托業務規模，倒逼房企去杠桿、降負債。基于穩財政、穩經濟、穩就業的核心訴求，上半年多省市在土地出讓環節為市場減壓、企業紓困，并在房地產交易環節從供、需兩端助力市場復蘇。下半年伴隨著市場過熱，杭州、沈陽、西安和寧波等19城政策加碼，主要涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售以及增加房地產交易稅費等內容，其中深圳政策力度最嚴苛。 

??展望未來，“十四五”規劃定調：房地產事關民生消費和投資發展，助力經濟內循環。因此，政策基本面依然“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化并落實穩地價、穩房價、穩預期的調控目標。熱點城市一旦出現樓市和地市過熱、房價和地價過快上漲的情況，緊縮調控措施必將尾隨而至。聚焦政策內容，核心一、二線以及強三線城市更可能升級限購，弱二線以及熱點三、四線城市更可能升級限售，限價政策理應進一步放開，限價盤預售價格建議逐步市場化；與之相對的是，壓力城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困，土地供應要有供有限，適度調降土地出讓價格，給予房企一定的讓利空間。弱三、四線城市仍需在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免或將更為直接有效。

??房企融資和居民房貸層面，未來房地產行業將轉向穩杠桿乃至去杠桿，牢牢守住不發生系統性金融風險的底線。具體而言，“三道紅線”將持續發力，房企整體融資環境依舊偏緊，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。居民部門仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。熱點城市不排除升級限貸的可能性，壓力城市或將適度放松限貸，但不會超出現有限貸政策框架范圍。與此同時，強化購房資金監管，嚴禁首付貸、消費貸、經營貸等違規挪用于購房消費，重點取締“零首付”、“首付分期”等市場亂象。

??2020年總結

??01

??中央堅持房住不炒、因城施策，落實穩地價、穩房價、穩預期目標

??中央繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，強化落實城市主體責任，實現穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標，促進房地產市場平穩健康發展。

??2月21日，央行召開2020年金融市場工作會議，要求保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。

??3月27日，中央政治局會議指出，要加大宏觀政策調節和實施力度。積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，適當提高財政赤字率，引導貸款市場利率下行，保持流動性合理充裕。 

??4月17日，中央政治局會議指出，積極的財政政策要更加積極有為，提高赤字率。穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降準、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行。并要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。

??5月22日，兩會政府工作報告定調：弱化經濟增速目標，并未提出全年經濟增速具體目標，而要穩住經濟基本盤，集中精力抓好“六穩”、“六保”，尤其要守住“六保”底線。積極的財政政策要更加積極有為。2020年赤字率擬按3.6%以上安排，財政赤字規模比去年增加1萬億元，同時發行1萬億元抗疫特別國債，并全部轉給地方。穩健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準降息、再貸款等手段，引導廣義貨幣供應量和社會融資規模增速明顯高于去年。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。 

??6月17日，國常會部署抓住合理讓利這個關鍵，保市場主體，穩住經濟基本盤，金融系統全年向各類企業合理讓利1.5萬億元。綜合運用降準、再貸款等工具，保持市場流動性合理充裕，全年人民幣貸款新增和社會融資新增規模均超過上年。并按照有保有控要求，防止資金跑偏和“空轉”，防范金融風險。

??7月24日，住建部召開房地產工作座談會，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、寧波、成都、長沙和沈陽等10城參會，直指市場過熱問題。會議提出，牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持穩地價、穩房價、穩預期，因城施策、一城一策，從各地實際出發，采取差異化調控措施，及時科學精準調控，確保房地產市場平穩健康發展。并要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。

??7月30日，中央政治局會議部署下半年經濟工作，財政政策要更加積極有為、注重實效，貨幣政策要更加靈活適度、精準導向，并要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進房地產市場平穩健康發展。 

??8月26日，住建部再次召開房地產工作會商會，沈陽、長春、成都、銀川、唐山和常州等6城參會，其中沈陽、成都已是兩次參會。會議強調，毫不動搖房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持調控政策連續性穩定性，確保房地產市場平穩健康發展。 12月16-18日，中央經濟工作會議召開，總結2020年、部署2021年經濟工作。會議指出，明年宏觀政策要保持連續性、穩定性和可持續性。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度，政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時效度。解決好大城市住房突出問題。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。

??02

??上半年三度降準、兩度下調LPR，下半年“三道紅線”倒逼降負債

??...本節有刪減...下半年央行設置“三道紅線”分檔設定房企有息負債的增速閾值，并壓降融資類信托規模，倒逼房企去杠桿、降負債。

??8月20日，住建部、央行召開重點房企座談會，對房企有息負債規模設置了“三道紅線”：其一，剔除預收款后的資產負債率大于70%；其二，凈負債率大于100%；其三，現金短債比小于1倍。

??依據“三道紅線”觸線情況，12家試點房企將劃分為紅、橙、黃、綠四檔，分檔設定有息負債的增速閾值。倘若“三道紅線”全部命中，有息負債規模便以2019年6月為上限，不得增加。踩中兩條、一條以及一條未中，有息負債規模年增速分別設限為5%、10%和15%。

??統計顯示，頭部房企整體償債能力穩健，6成以上房企處于綠檔和黃檔，但各房企之間嚴重分化，2成以上房企“三道紅線”皆不達標。

??11月25日，多家信托公司收到來自監管部門的窗口指導，要求嚴格壓降融資類信托業務規模。按照年初規劃，2020年全行業壓降1萬億具有影子銀行特征的融資類信托業務，意味著房企融資將進一步收緊。

??03

??地方為穩就業、穩財政、穩經濟計，上半年樓地市政策放松紓困

??……略……
??04

??地市火熱引爆下半年深圳、寧波等19城“四限”調控加碼潮

??疫后熱點城市房地產市場持續轉暖，限價盤頻現“萬人搖”。尤其上半年疫情沖擊地方經濟，一二線城市優質地塊集中供應，土地市場高單價、高溢價地塊頻出、甚至“面粉貴過面包”的情況在部分二三線城市再次出現，極大挑戰“穩地價、穩房價、穩預期”的調控目標。受此影響，杭州、沈陽、西安和寧波等19城相繼升級調控，重點涉及升級限購、升級限貸、升級限價、升級限售和增加房地產交易稅費這5方面內容。其中，深圳政策力度最嚴苛，寧波更是兩度政策加碼。

??其一，銀川落地限購令，杭州、寧波、深圳、南京、東莞和無錫等6城相繼升級限購。具體而言，銀川加入限購城市行列，非寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區限購一套商品住房。

??南京、無錫、寧波和杭州限購政策“打補丁”，嚴堵政策監管漏洞。南京、無錫嚴禁假離婚騙取購房資格，任何一方在夫妻離異2年內購房，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。寧波強化購房資格管控，父母投靠子女落戶未滿2年、非戶籍離異單身未滿2年，在無房的基礎上，增設3年內在本市連續繳納2年及以上個稅或社保的硬性要求。杭州補充“無房家庭”認定標準，戶籍在本市非限購范圍內的家庭，在原有規定基礎上，新增在限購范圍連續繳滿1年社保或個稅的要求。

??寧波、東莞和深圳升級限購，意在給房地產市場降溫。寧波限購區域擴容，由原來的老三區擴大至市五區，鎮海、北侖納入限購范圍。東莞首次將二手房納入限購范圍，并取消個稅證明作為非戶籍家庭購房資格的審核材料。深圳限購政策力度最嚴苛，戶籍家庭、成年單身人士連續繳滿3年個稅或社保，方可購買商品住房，這在全國尚屬首次。

??其二，咸陽、長春和銀川3城落地限貸，深圳、無錫、沈陽、常州、東莞、唐山、西安和寧波等8城相繼升級限貸。具體而言，咸陽、長春和銀川落地限貸，二套房首付比例皆不低于40%，長春、咸陽首套房首付比例均上調至30%，但咸陽首次購買普通住房可享受首付25%的政策優惠，銀川仍依照首套房最低首付20%的政策執行，以免誤傷真正的剛需。

??無錫、沈陽、常州、唐山、西安和寧波等6城調升二套房首付比例。沈陽、唐山市中心區二套房首付提高到50%，無錫、常州市區（不含金壇區）二套貸款未結清首付調升至60%。西安分檔提高二套房首付比例，首套90平方米以下、二套144平方米以下，首付最低40%；首套、二套都在144平方米以上，首付最高70%；貸款未結清首付不低于60%。深圳調升非普通住房首付比例，無房有貸家庭購買非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。寧波認房又認貸，市六區已有1套住房且貸款已結清，再次購買住房，首付不低于40%；市六區已有1套住房且貸款未結清，再次購買住房，首付不低于60%。東莞下調公積金最高貸款額度，首套、二套公積金最高貸款額度分別調整至90萬元和50萬元。

??其三，咸陽、沈陽、長春、唐山、銀川、徐州、紹興和衢州等8城出臺乃至升級限價政策。具體而言，唐山、銀川和衢州建立房價、地價聯動機制。唐山、銀川在主城區實行“限房價、競地價”的土地出讓政策，房屋售價不得超出確定的銷售價格；衢州住宅用地則采取“限房價+限地價+競配建”的方式出讓，報價達到最高限價，轉而競報配建公租房或自持住房面積。

??長春、徐州和紹興加強商品房銷售價格備案管理。徐州備案價格一年內不得調整；長春首次申報預售許可不得高于同類地段商品住房價格，非首次申報不得高于首次申報價格；紹興市區更是實行“雙備案”制度，備案價格須經區聯席會議審議通過后提交市聯席會議審議確定，新開盤項目備案價格須考慮同區域競品或“地價+成本”因素，加推項目不得高于首次備案價格。

??咸陽嚴控房價年漲跌幅，2020年-2022年，主城區新房均價年漲跌幅不超10%，各縣市新房均價年漲跌幅控制在25%以內。沈陽重點聚焦項目層面，實時監測銷售價格變動情況，對價格變化較大的項目，將及時采取約談房企、限期改正乃至暫停網簽等懲戒措施。

??其四，銀川、臺州落地限售，杭州、東莞、常州和衢州等4城升級限售。具體而言，銀川、臺州落地限售，銀川市轄三區新房，自簽訂商品房買賣合同之日起滿兩年后方可轉讓；臺州市區新購買的新房及二手房，自取得不動產權證書滿3年后方可轉讓。

??東莞、常州延長一、二手房限售年限，由原先的2年分別提升至3年和4年。衢州擴大限售樓盤范圍，對市場關注度高的熱點地塊，嚴令自網簽備案之日起5年內不得轉讓。杭州規范高層次人才優先購房但限售，自網簽備案之日起5年內不得上市交易。

??其五，深圳、無錫、沈陽和成都等4城增加房地產交易稅，變相抑制住房買賣。具體而言，深圳、無錫市區、沈陽和成都皆縮短個人住房轉讓增值稅免征年限，由原先的2年調整到5年，二手房交易稅將明顯提升。深圳普通住房認定標準進一步收緊，新增實際成交總價低于750萬元這一限定條款，高價盤尤其是豪宅交易稅費將大幅增加。

??05

??多城加強租賃市場監管，嚴控高進低出、租金貸等市場亂象

??……略…… 

??2021年展望

??06

??因城施策落實“三穩”:熱點城市加碼,壓力城市紓困

??“十四五”規劃淡化GDP增速目標，強化“高質量發展”要求，并加快構建以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局。內循環本質則在于供給側改革，并挖掘內需消費潛力，聯通國內外市場。 聯系到劉鶴在人民日報撰文指出，房地產影響投資和消費，事關民生和發展。我們認為房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑，疫后房地產行業韌性十足，商品房銷售、房地產開發投資皆快速復蘇，助力中國經濟迅速走出疫情陰霾。可以期許的是，“十四五”期間房地產行業將繼續行穩致遠，商品房銷售規模大概率將高位保持，房地產開發投資也將保持平穩增長態勢，更好地助力經濟內循環。 

??房地產政策層面要“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。

??一方面，熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調控難言實質性松綁，有望貫穿更長的時間周期。現階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

??就具體的政策內容而言，核心一、二線以及強三線城市更可能升級限購，涉及限購區域擴容，二手房納入限購范圍，強化購房資格管控等，尤其要嚴禁通過假離婚、假落戶等方式騙取購房資格。

??弱二線以及熱點三、四線城市更可能落地乃至升級限售，涉及延長住房持有年限，二手房納入限售范圍等，變相打壓投資、投機性需求，維穩房地產市場。

??熱點城市項目“萬人搖”的核心動因在于新房售價顯著低于市場預期，買到及賺到的心理預期強烈。因此，限價政策理應進一步放開，限價盤預售價格建議逐步市場化，避免地方政府給購房者打折降價，助漲市場投資炒作氛圍。

??另一方面，在疫情陰霾尚未完全消散的大背景下，穩住經濟基本盤，做好“六穩”、“六保”仍是下一階段的政策主線，預計壓力二、三線城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。

??具體而言，土地供應要有供有限，那些供地整體過剩或者房地產庫存高企的壓力城市仍需調降供地指標，以期緩解房地產市場供求壓力。適度調降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發企業一定的讓利空間。

??支持剛需購房，調降無房家庭、進城農民等剛需客群置業門檻。那些人口長期凈流出、市場需求相較羸弱的弱三、四線城市或將在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

??07

??融資信貸收縮轉向助力消費“內循環”:企業降負債、居民穩杠桿

??長期以來，房地產與金融業深度關聯，相對充裕的銀行信貸資金，很大一部分最終流向了房地產市場，房地產相關貸款占銀行業貸款的比重持續提升，并有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業。

??截至2020年三季度，全國房地產貸款余額高達48.8萬億元，較2015年凈增長132%，占各項貸款余額的比重多達28.8%，較2015年提升6.4個百分點。說明在實體經濟投資回報率低、風險高企的大環境下，房地產行業“吸金”效應依舊不減。 

??

??2016年以來，居民持續加杠桿購房，致使杠桿率高企，償債能力大幅減弱。截至2020年三季度，個人住房貸款余額多達33.7萬億元，較2015年凈增長157%，居民杠桿率逐年提升至33%，較2015年增加13.7個百分點，債務收入比升至55%，較2015年增加24.5個百分點。

??而從我們實際調研情況來看，壓力三、四線城市市場購買力瓶頸盡顯，購房壓力并非首付，而是月供還貸。而在疫情陰霾下，居民收入預期大概率將有所下滑，償債能力進一步減弱，月供4000元已是底層剛需能夠承受的極限。 

??聯系到郭樹清發文強調，堅決抑制房地產泡沫，房地產是現階段我國金融風險方面最大的“灰犀牛”。不可否認的是，現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，預計未來房地產行業將轉向穩杠桿乃至去杠桿，有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的底線。

??房企整體融資環境或將持續偏緊，“三道紅線”將持續發力，房企去杠桿、降負債已是大勢所趨。

??一方面，“三道紅線”將成為房企融資重要的參照標準，除了首批12家試點房企之外，未來試點房企或將進一步擴容，更多房企將依據“三道紅線”的觸線情況，分檔設定有息負債規模的增速閾值。那些暫被劃定為紅檔、橙檔的房企，仍需通過增加銷售回款、增加權益融資、降低現金支出等方式改善資產負債表，以便提升檔位降低融資約束。

??另一方面，房企境內融資或將收緊，嚴控發債規模增長上限。尤其是那些橙檔、紅檔房企，為了確保有息負債規模低增長甚至不增長，境內發債規模增長空間將明顯受限。表外融資或是下一階段重點監管領域，嚴防信托、保險等資金違規進入房地產行業。

??居民加杠桿購房并非市場常態，壓力三、四線城市市場購買力明顯透支，居民杠桿率再提升空間日漸逼仄。預計未來居民部門仍需穩杠桿，確保居民杠桿率和負債率不再繼續上升。

??一方面，熱點城市限貸政策仍需從緊執行，且不排除進一步加碼的可能性，涉及適度調升二套尤其是非普通住房首付比例及房貸利率等。并強化購房資金監管，嚴查首付款資金來源，嚴防首付貸、消費貸、經營貸等違規挪用于購房消費。

??另一方面，壓力城市仍需支持居民自住以及改善性購房消費，限貸政策或將適度放松，但不會超出現有限貸政策框架范圍，涉及放松公積金貸款、調降房貸利率、首套及二套住房首付比例參照最低標準執行等。不過，壓力城市也需加強違規資金監管，重點取締“零首付”、“首付分期”等市場亂象，以防市場共振下行，誘發金融風險。

??附表：2020年重要政策匯總