??導 讀 

??需求側改革的提出，將為房地產業帶來一定的沖擊，同時也對供給端的優化與創新提出了更高的要求。

??◎  作者 / 朱一鳴、汪慧

??2020年12月11日，中央政治局會議提出“要扭住供給側結構性改革，同時注重需求側改革”，這也是“需求側改革”概念的首次提出。需求側改革的推行，增長著力點轉向消費端，這也將驅動房地產行業新一輪的變革，加速房企開發與運營方式的轉變。在新政策思路下，房企應如何應對發展趨勢？本文將作具體分析。

??01

??需求側改革推行
??房地產行業或首當其沖

??需求側改革將為房地產行業帶來較大的沖擊。一方面，房價大概率將面臨新一輪的調控。需求側改革提出主要目的是要解決內需不足的問題，增強消費對經濟增長的拉動力。當前，我國的需求結構倚重于房地產，房地產消費占比較高，在擠出效應下，也抑制了居民其他消費需求，這也是導致結構性失衡的主要因素。因此，釋放消費潛力、優化需求結構均衡性的一大抓手無疑就落到了房地產上。

??可以預計，在需求側改革下，為保證和提高居民的消費能力，控制和穩定房價增長將成為重中之重。換句話說，市場將面臨更為嚴苛的房價管制，區域間調控分化或更加顯著，這也將使得房企盈利面臨更大的挑戰。

??另一方面，催促行業變革，住宅、辦公、商業等各業態將重塑。我國房地產行業一直以來“賣方市場”特征性顯著，以供給端開發為主導，這也是導致樓市供需失衡、項目品質與購房者預期不匹配現象的主要原因。但同時我們也發現，隨著行業增速放緩、盈利預期走低以及疫情黑天鵝影響，“產品”、“品質”被頻繁提及，市場逐步向“買方”轉移。

??隨著需求側改革的推行，市場將更加關注需求端的特征與變化趨勢，消費結構也會發生深刻變化，僅從供應端發力將難以適應市場趨勢，這也為房企提出新的命題，倒逼房地產行業轉變發展思路，加速向買方市場轉型。在此趨勢下，房企需要反思和挖掘市場真正的需求，住宅、長租公寓、辦公、商業等各業態也將重塑，催促行業新一輪變革。

??02

??消費升級趨勢下
??房企需增強“服務”屬性

??在調控和變革預期下，房地產迎來又一輪“陣痛”。作為最大的制造業，順應市場趨勢、提升產品與服務能力是應對沖擊的關鍵。需求側改革的政策思路，不僅有利于釋放消費潛力，同時也必然會推進消費升級，房地產消費將呈現以下特征：

??一是，產品需求品質化，主要體現在產品的質量、功能性、安全健康等多維度上。可以發現，今年疫情的爆發對消費需求結構產生了深刻的影響，消費者對于居住、辦公、購物環境都提出了更高的要求，引發房企對各業態產品重新審視和思考，這也是需求端牽引供給端的重要節點。后疫情時代，房企在投資、定位、設計、施工、營銷等各環節都必須適應需求的變化，強化產品質量監管。

??二是，服務性消費增長，在需求側改革下，健康、教育、養老、文娛等消費觀念也將發生轉變與升級，推動相關服務性消費增長。如果說需求側改革前，房企扮演的是“產品制造”的角色，那么需求側改革后，房企將更多轉向“產品服務”的角色，即在產品之上增強“服務屬性”，這也是房企順勢而為、尋求效益的出口。可以預期，社區服務、長租公寓、產業地產等或迎來新的發展機遇，房企需進一步加強服務功能的提升。

??另外，低能級城市的消費升級空間前景可觀，當前我國低能級城市的房地產消費水平與高能級城市相差較大，未來低能級城市房產消費將在“質”的提升上有明顯突破，可以把握潛力城市需求升級趨勢。

??03

??加快房地產供給端優化適應需求側改革

??新的發展格局下，“市場”的主體地位在增強，“閉門造車”顯然已經行不通，這也就對供給端的優化與創新提出了更高的要求。我們認為，未來房企各業態產品與服務的供應將更加依賴市場需求導向，從需求端出發優化供給端是房企適應改革的第一步，例如：

??強化市場需求調研。市場數據的搜集是房企了解需求的重要途徑，未來，無論是產品消費需求還是區域消費需求都將更加細分化，強化市場調研可以更好地了解消費動向，進而做出相應的調整，制定科學的產品戰略和區域戰略，抓住市場機會。對于房企來說，專業的調研團隊將是強大的后備軍，在企業發展中的重要性更加凸顯。

??需求端大數據分析。如果說市場調研是基礎性準備工作，那么需求端大數據分析對于房企投資、產品定位、設計等環節都將起到指導性作用。強大的需求端數據庫以及科學的分析模型都將成為企業競爭力的重要體現。

??除了提升供給適應需求的能力，發揮供給端的能動性、培育新需求也是房企重要的發力方向，并且符合需求側改革導向。例如，通過科技賦能，加快供給端創新。

??當前，“數字化”是房企提升產品及服務能力、打造新消費場景的重要手段。借助數字化賦能，升級消費模式與消費場景，擴大綠色建筑、智慧社區、智慧購物場景等供給，有助于從供給端為消費者提供更豐富的消費體驗，引導房地產新型消費需求。

??總結：需求側改革的提出，將為房地產業帶來一定的沖擊，同時也對供給端的優化與創新提出了更高的要求。在新發展格局下，房企緊抓趨勢、提升產品與服務能力是應對市場調整、緩解“陣痛”的關鍵。

??未來，房企各業態產品與服務將更加依賴市場需求導向，市場調研和需求數據分析將成為房企賴以生存和發展的重要基石。另外，通過科技賦能加快供給端創新，培育新需求也是房企應對需求側改革的重要發力點。