??近年來，二線城市人口規(guī)模出現(xiàn)了一輪加速上漲，但導(dǎo)致其人口增長的因素各不相同，或因巨大的人口基數(shù)，或因人口高自然增長，或因人才新政帶動(dòng)的人口增加所致。即便是人才新政帶來的利好，各城市新增人口的學(xué)歷也各不相同。

??基于以上情況，我們首先對(duì)新型城鎮(zhèn)化背景下二線城市的人口變動(dòng)情況進(jìn)行剖析，其次對(duì)典型城市的人口增長路徑進(jìn)行深入探討，最后則分別從東、中、西部各選擇一個(gè)人口增量較大城市（2015年以來常住人口增量超過50萬）作為案例，選出杭州、武漢和西安三個(gè)城市，并進(jìn)一步對(duì)這三個(gè)城市人口紅利的“含金量”作對(duì)比分析，分析各城市購房需求增長的推動(dòng)力會(huì)有何不同。

??01

??城鎮(zhèn)化“2.0”時(shí)代

??二線城市人口增速依舊領(lǐng)跑

??近年來，隨著城鎮(zhèn)化“2.0時(shí)代”的到來，區(qū)域中心城市的崛起以及戶籍政策的改革，加速了流動(dòng)人口規(guī)模、結(jié)構(gòu)及區(qū)域分布的改變。在這一段時(shí)期內(nèi)，二線城市率先出臺(tái)“人才政策”搶占先機(jī)，近兩年常住人口增長表現(xiàn)突出，如杭州、成都、西安等多個(gè)城市在近兩年人口增量都在20萬以上。不過，由于引人政策的實(shí)施效果最終還是取決于城市自身的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等硬實(shí)力，因此二線城市之間新增人口的差異比較明顯，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、新經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的城市往往新增人口的“含金量”更高。

??1 近三年二線城市人口增長明顯加速，杭州、西安等8市常住人口增加超過10%

??隨著生育意愿的下滑，全國總?cè)丝谠鲩L速度也有所放緩，2014年~2019年間常住人口增長了2.4%。在總?cè)丝谠鲩L緩慢的背景下，2015年起一線和三四線城市的常住人口增速呈現(xiàn)出明顯的下行趨勢(shì)，而二線城市卻由于人才政策利好等多方面原因人口增長明顯加快，2018年以后常住人口增速更是領(lǐng)跑全國，明顯高于一線和三四線城市。

??就具體城市來看。半數(shù)以上的城市在近五年內(nèi)常住人口增長都在5%以上，特別是西安、杭州、成都等區(qū)域型中心型城市，由于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展中新經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展強(qiáng)勁，吸引了大量的人口導(dǎo)入，如杭州近五年常住人口增長了16.5%，增量高達(dá)147萬人。

??相對(duì)而言，北方城市人口增長則相對(duì)較緩，特別是東北二線城市，近五年內(nèi)人口增長僅有哈爾濱超過了1%，長春甚至還減少了0.4%。由于南北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大差異，導(dǎo)致北方二線近年來在引人表現(xiàn)上明顯較差，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)較慢的城市還面臨著人才外流的現(xiàn)象，典型如哈爾濱、長春。同時(shí)，由于生育意愿下滑，自然增長率也明顯放緩，因此北方城市近年來人口增長較為緩慢。

??2 部分城市引人政策成效突出，西安、武漢戶籍人口增長明顯加快（略）

??3 人口規(guī)模快速增長下，各城市新增人口“含金量”差異巨大（略）

??02

??人口增長路徑各有不同

??杭州、寧波“自發(fā)式”增長更具持久性

??近年來，二線城市人口規(guī)模出現(xiàn)了一輪加速上漲，但導(dǎo)致其人口增長的因素各不相同，或因巨大的人口基數(shù)，或因人口高自然增長，或因人才新政帶動(dòng)的人口增加所致。即便是人才新政帶來的利好，各城市新增人口的學(xué)歷也各不相同。考慮到城市之間存在較大差異，因此我們分別從人口增長的方式、流動(dòng)人口變動(dòng)情況、高校畢業(yè)生吸引力、高收入崗位情況、購房壓力、經(jīng)濟(jì)基本面等諸多方面對(duì)各城市進(jìn)行梳理，從而對(duì)這些城市的人口增長情況進(jìn)行深入探討。

??1 機(jī)械增長普遍降速，武漢、合肥等市人口增加主要依靠自然增長（略）

??2 蘇州、天津流動(dòng)人口規(guī)模收窄，“購房剛需”蓄水池水位下降（略）

??3 常住人口增速慢于高校招生，西安、南京仍需進(jìn)一步加強(qiáng)城市凝聚力

??高校畢業(yè)生由于很快面臨結(jié)婚、生子，加之薪資水平起點(diǎn)高、增速快，是潛在的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)購房人群。因此，高校數(shù)量多的西安、武漢、南京等城市無疑具有先天優(yōu)勢(shì)。

??但是由于城市在就業(yè)機(jī)會(huì)、薪資水平、相關(guān)配套方面存在短板，城市吸引力、凝聚力不強(qiáng)，導(dǎo)致高校畢業(yè)生大量流失。典型如西安，近5年常住人口年均增量為13.4萬人，但西安年均高校招生數(shù)量高達(dá)34.3萬人，兩者之間存在20.9萬人的差額，意味著至少每年有這么多畢業(yè)生流向他們更向往的城市。不僅僅是西安，南京、武漢、天津、哈爾濱、太原等多個(gè)城市高素質(zhì)人才流失也十分嚴(yán)重，年均高校畢業(yè)生流失數(shù)量均超10萬。

??這些畢業(yè)生除了流向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市之外，二線城市中杭州、寧波是最受益的兩個(gè)城市，尤其是杭州，由于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，成為高校畢業(yè)生的首選城市，年均流入量在20萬人以上。智聯(lián)招聘發(fā)布的《2020年春季中國雇主需求與白領(lǐng)人才供給報(bào)告》顯示，上海、杭州、北京這三座城市成為了畢業(yè)生留在本地最多的前三強(qiáng)，同時(shí)，這三地也是收入水平最高的,僅就畢業(yè)生薪酬水平而言，杭州，已經(jīng)進(jìn)入了中國城市的第一梯隊(duì)。而寧波表現(xiàn)同樣突出，獵聘智庫發(fā)布《中國制造業(yè)高質(zhì)量發(fā)展人才白皮書》數(shù)據(jù)顯示，2018年寧波市制造業(yè)人才凈流入率達(dá)7.56%，位列全國重點(diǎn)制造業(yè)城市之首。2019年，寧波新增常住人口34萬人，增量歷史性居全國第4位；人才凈流入率、制造業(yè)人才凈流入率持續(xù)居全國第2位、第1位；新引進(jìn)大學(xué)畢業(yè)生13.7萬人、高技能人才5.9萬人，分別增長65.2%和17.7%，種種數(shù)據(jù)顯示，寧波已經(jīng)成為人才高地，各類人才紛至沓來。此外，南寧、廈門、長沙和重慶引人能力也不容小覷，年均人才流入量在4萬人以上，城市吸引力較強(qiáng)。

??4 大量高收入工作機(jī)會(huì)，為杭州、寧波迎來更多人才（節(jié)選）

??進(jìn)一步對(duì)典型二線城市51JOB高收入（月薪一萬元以上）工作機(jī)會(huì)數(shù)量和占比進(jìn)行對(duì)比分析：結(jié)果發(fā)現(xiàn)，無論是高收入工作機(jī)會(huì)的數(shù)量，還是占比，均是杭州領(lǐng)先，杭州有36%的招聘職位月薪在萬元以上，多數(shù)是與互聯(lián)網(wǎng)有關(guān)的職位，這與杭州良好的經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)有極大關(guān)系，其次是南京，占比為32%，居于第三、四位的分別是烏魯木齊和廈門，占比為29%、28%，但招聘職位數(shù)量較少，對(duì)高校畢業(yè)生吸引能力相對(duì)較弱，排在第5、6、7位的分別為蘇州、寧波和武漢，占比均在26%以上，并且高收入職位機(jī)會(huì)也較多，在2萬人左右，吸引能力也相對(duì)較高。

??5 購房壓力普遍已達(dá)高位，僅長沙一市房價(jià)收入比不到7年（略）

??6“引人”進(jìn)入下半場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)容量大、增速快城市長期發(fā)展更值得看好（略）

??7 杭州、寧波人口紅利“含金量”領(lǐng)先，武漢仍有較大發(fā)展?jié)摿?/p>

??總的來看，杭州、寧波、成都等城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較佳，真實(shí)引人能力也強(qiáng)于其他二線城市，人口增長的“含金量”更值得看好。就“含金量”排名靠前的城市來看，大多在經(jīng)濟(jì)發(fā)展上兼具容量大、增速快的特征，其中杭州、寧波更是在人口遷入、高素質(zhì)人才引入等方面表現(xiàn)領(lǐng)先，雖然高房價(jià)水平在一定程度上影響了外來人口的需求轉(zhuǎn)化速度，但整體來看依舊在二線城市中領(lǐng)跑。相比而言，太原、長春、哈爾濱等市在流動(dòng)人口增長、人口遷入等指標(biāo)方面表現(xiàn)較為落后，人口增長“含金量”相對(duì)較低。

??此外值得一提的是，本地畢業(yè)大學(xué)生的大量流失，在一定程度上降低了武漢、西安的綜合表現(xiàn)排名，但這也反過來說明了武漢、西安在人口增長上的發(fā)展?jié)摿ΑＨ绻靼病⑽錆h能夠進(jìn)一步深挖畢業(yè)生的就業(yè)方向與需求，進(jìn)一步優(yōu)化城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，帶來更多相關(guān)就業(yè)崗位，未來武漢、西安人口含金量還有望進(jìn)一步提升，并為樓市發(fā)展帶來更多新增住房需求。

??03

??典型城市——杭州引人“質(zhì)”“量”并重

??武漢、西安引“質(zhì)”效果不佳

??經(jīng)過上一章的梳理，可以看到不同城市之間人口增長的路徑存在較大差異，有的是由于自然增長所致，有的是由于機(jī)械遷入所致，有的是由于高校畢業(yè)生吸引力較強(qiáng)，這類人群在收入水平、學(xué)歷、購房需求轉(zhuǎn)化和購買力等諸多方面存在較大差異，人口紅利的“含金量”顯然不同。為了進(jìn)一步探究人口流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，本節(jié)從東、中、西部各選擇一個(gè)人口增量較大城市作為案例進(jìn)行分析，選出杭州、武漢、西安（2015年以來常住人口增長超過50萬）作為典型城市，分別從流動(dòng)人口規(guī)模、流入人口學(xué)歷情況、勞動(dòng)人口比重等方面對(duì)城市潛在的購房需求量和需求結(jié)構(gòu)等偏好做出前瞻性預(yù)判。

??1 杭州：人才引入居于全國前列，高素質(zhì)人才助力樓市更好發(fā)展

??1.1 互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)助力三產(chǎn)發(fā)展，為外來人口帶來更多就業(yè)機(jī)會(huì)（略）

??1.2 注重高素質(zhì)人才引入，大學(xué)生引進(jìn)量全省領(lǐng)跑、同比翻番

??杭州歷來對(duì)高素質(zhì)人才的引進(jìn)就高度重視，在吸引人才上也不遺余力。2019年4月，杭州放寬落戶政策，全日制大學(xué)專科及以上、在杭工作并繳納社保的人才可直接落戶；8月份政府提高應(yīng)屆高學(xué)歷畢業(yè)生生活補(bǔ)貼政策，除補(bǔ)貼金額提高外，本科生留杭也有補(bǔ)貼。杭州逐漸成為大學(xué)生創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的熱土。BOSS直聘發(fā)布的《2020年求職趨勢(shì)調(diào)查》問卷中，杭州成為一線城市流出后的首選城市，占一線城市流出人才總量的5.8%。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，近三年，杭州人才凈流入率、互聯(lián)網(wǎng)人才凈流入率始終保持全國第一，并連續(xù)9年入選“外籍人才眼中最具吸引力的十大城市”。2019年，杭州新增人口55.4萬人，其中新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生21.19萬人，大學(xué)生引進(jìn)量全省領(lǐng)跑，同比實(shí)現(xiàn)翻番。

??疫情爆發(fā)之后，杭州又出臺(tái)《杭州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)杭向未來·大學(xué)生創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新三年行動(dòng)計(jì)劃（2020—2022年）的通知》，提出到2022年，全市新引進(jìn)100萬名以上大學(xué)生來杭創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，形成充滿活力的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新體系，涌現(xiàn)出一批具有全國影響力的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺(tái)和創(chuàng)業(yè)企業(yè)，把杭州打造成為大學(xué)生“雙創(chuàng)”人才集聚地、“雙創(chuàng)”成果轉(zhuǎn)化地、“雙創(chuàng)”文化引領(lǐng)地。截至5月15日，2020年杭州已新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生13.54萬人，同比增長39.58%，實(shí)現(xiàn)人才流入的逆勢(shì)增長。大量的外來人口尤其是高端人才流入給杭州帶來大量潛在的置業(yè)需求。

??1.3 老齡化進(jìn)程趨緩，青壯年人口比例維持在六成左右（略）

??1.4 高凈值人口家庭居二線城市之首，帶來大量中高端置業(yè)需求

??根據(jù)《胡潤研究院》最新出爐的《中國千萬資產(chǎn)高凈值家庭榜單》，杭州成為了全國高凈值人士排名第六的城市，共擁有46600戶高凈值家庭，僅落后于北上廣深四個(gè)一線城市和香港，在二線城市中居于首位。究其原因，主要是由于近些年杭州依靠其在互聯(lián)網(wǎng)、科創(chuàng)以及環(huán)境方面的優(yōu)勢(shì)，成為高素質(zhì)人口凈流入的首要目的地，再加上杭州本地民營經(jīng)濟(jì)活躍，民富基礎(chǔ)深厚，城市綜合實(shí)力要強(qiáng)于大多數(shù)二線城市。

??此外，隨著高素質(zhì)人才的大量涌入，中產(chǎn)階層的增量空間巨大，尤其在當(dāng)前二胎全面放開以及限購、限售政策依舊偏緊的當(dāng)下，中大戶型產(chǎn)品更值得關(guān)注。2017年杭州120平方米以上的中大戶型套數(shù)占比僅占28%，到了2020年這一比重已經(jīng)升至36%，并且從2017-2020年之間呈現(xiàn)逐年遞增之勢(shì)；與此同時(shí)，80平方米以下的小戶型套數(shù)占比由26%降至19%，可看出，這類人才引進(jìn)較多的城市，來自中產(chǎn)階層的需求成長性更好，中大戶型產(chǎn)品也更暢銷。

??1.5 流動(dòng)人口規(guī)模逐年上升，剛需“蓄水池”推動(dòng)樓市良好發(fā)展

??人口是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的基礎(chǔ)，人口的流動(dòng)會(huì)引發(fā)區(qū)域興衰和產(chǎn)業(yè)更迭，也為城市帶來更多的住房需求。受益于互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新的推動(dòng)，杭州經(jīng)濟(jì)活力不斷提升，人才和勞動(dòng)力吸引力不斷增強(qiáng)，常住人口規(guī)模快速增長，2019年常住人口規(guī)模達(dá)1036萬人，較2018年增加了55.4萬人。其中流動(dòng)人口（非戶籍常住人口）達(dá)240.6萬人，超過常住人口總量的20%，就歷史數(shù)據(jù)來看，自2015年開始，流動(dòng)人口總量呈現(xiàn)逐漸遞增之勢(shì)，并且增速從2015年的3%增至2019年的16%，外來人口流入速度越來越快。此外，通過對(duì)杭州近五年常住戶籍人口差值的變動(dòng)情況進(jìn)行研究，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：杭州常住戶籍人口差值連年上漲，流動(dòng)人口量由178萬增至241萬，增量高達(dá)63萬，購房需求增量十分突出。

??從增加的常住人口結(jié)構(gòu)來看，2019年增加的55.4萬常住人口中，人口自然增長量僅6.22萬人，機(jī)械增加量達(dá)49.18萬人，占到常住人口增量的89%，高居典型二線城市之首。這很大程度是由于近些年杭州加大了引人的力度和補(bǔ)貼力度，加之自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好，因此人口增量顯著。流動(dòng)人口的快速增加使得“購房需求”蓄水池水位明顯上升，同時(shí)旺盛的需求也為城市房價(jià)提供了有力的支撐。

??2 武漢：人口增長居于全國前列，但“引才”質(zhì)量仍有較大上升空間

??作為中部地區(qū)的特大城市，武漢對(duì)周邊城市人口的吸附能力一直較強(qiáng)，近年來更是在戶籍政策放寬的利好下實(shí)現(xiàn)了人口的快速增長，常住人口增量多年位于全國前列。雖然武漢市人口增長較快，但由于新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展仍較東部城市有一定的差距，導(dǎo)致本地高校畢業(yè)生大量外流，本地大學(xué)生畢業(yè)后留在武漢的比例一直處于較低水平。

??2.1 流動(dòng)人口規(guī)模超200萬，近年來人口增長亦居于全國前列（略）

??2.2 引人政策實(shí)施以來老齡化增速明顯放緩，光谷成為“青年之城”（略）

??2.3 “百萬大學(xué)生留漢”順利完成，但本市畢業(yè)生留下比例仍不足一半（略）

??2.4 改善需求加速入場(chǎng)，近年來中大戶型漸成需求主力（略）

??3 西安：政策紅利過快“出盡”，引才亟待更多經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)支持 

??作為第一個(gè)提出“在校大學(xué)生憑學(xué)生證和身份證即可落戶”的城市，西安2018年的搶人大戰(zhàn)中表現(xiàn)出色，常住人口總量也在當(dāng)年成功突破1000萬。不過，隨著政策紅利逐漸釋放，西安引人速度明顯放緩，2019年常住人口增量僅為上年的一半。造成這種現(xiàn)象的根本原因還是在于西安在產(chǎn)業(yè)環(huán)境發(fā)展、城建配套等方面不如其他區(qū)域的中心城市，引人容易留人難，常住人口增長速度將會(huì)進(jìn)一步放緩。

??3.1 低落戶門檻下，近年來戶籍人口規(guī)模指標(biāo)“虛增”（略）

??3.2 青壯年占比仍在七成以上，但老齡化水平近年來呈加速增長趨勢(shì)（略）

??3.3 城鎮(zhèn)化率不足75%，城市建設(shè)仍有較大發(fā)展空間（略）

       3.4 人口增長降速，小戶型產(chǎn)品市場(chǎng)占比急劇下滑（略）