??導讀

??上海房地產(chǎn)迎來周期性大年是多重因素導致的，但根本因素是近幾年累計購房需求的集中釋放。

??◎  研究員 / 馬千里、邱娟、周奇

??隨著“人才爭奪戰(zhàn)”逐漸步入尾聲，越來越多的中心城市將迎來人口增速放緩，步入新增住房需求減少的發(fā)展新周期。但作為國內(nèi)城市發(fā)展“先行者”的上海，在人口率先進入緩慢增長期后，樓市卻在2020年迎來大幅放量，全年土地出讓金反超杭州，居于全國之首；樓市、地市熱度高漲，進入房地產(chǎn)周期的“大年”。對此，本文聯(lián)系調(diào)控、舊改、地價傳導等相關(guān)因素進行分析，通過厘清上海再迎房地產(chǎn)大年的動因、找到相關(guān)市場特征并總結(jié)市場邏輯，從而更好地把握中心城市在人口緩增時代的發(fā)展機會。

??01

??研究背景：人口增長逐步放緩
??2020年上海商品房成交量價明顯卻上漲

??近年來，受控制城市人口規(guī)模以及高房價的影響下，上海人口增長明顯放緩，近年來常住人口增長明顯低于2015年之前水平。但在人口緩增的背景下，上海的房地產(chǎn)市場也迎來了一個成交“大年”，2020年上海住宅成交量價均創(chuàng)下近四年新高，市場活躍度明顯提升。

??1、高房價、高落戶門檻影響下，上海人口增長步入緩增時代（略）

??2、量價走勢：市場量價呈現(xiàn)明顯的周期性，約5年為一個漲跌周期（節(jié)選）

??而在市場表現(xiàn)方面。從2000年~2020年近二十年的新建住宅成交量價走勢來看，上海的住宅市場成交呈現(xiàn)出明顯的周期性，約5年便出現(xiàn)一個成交“大年”，即成交量價在該年均出現(xiàn)明顯的上漲，譬如2004年、2009年。而近幾年市場表現(xiàn)方面，在經(jīng)歷2015年、2016年的大年后，上海的住宅市場迎來了回調(diào)的時期，成交量較為低迷，不過2020年新房成交量價較前幾年有明顯的復蘇態(tài)勢。由于供應及購房需求向二手房市場轉(zhuǎn)移等因素，2020年新房成交規(guī)模漲幅相對較??；不過，房價上揚勢頭較為明顯，2020年上海新建住宅成交均價達36741元/平方米，同比上漲了11%。

??02 

??住宅市場活躍度大幅提升
??未來市場挑戰(zhàn)與機遇并存

??經(jīng)過上一章的分析，可以看出上海的住宅市場在2020年活躍度明顯上升，無論是成交量還是房價均出現(xiàn)顯著的上升勢頭，這也預示著接下來上海的房地產(chǎn)市場充滿著機遇和挑戰(zhàn)。接下來，我們將會對2020年上海房地產(chǎn)市場在新房、二手房及土地市場上的表現(xiàn)進行詳細分析，來找出接下來上海市場面臨的機遇點與挑戰(zhàn)點。1、新房:成交規(guī)模達到近四年最高點，中心城區(qū)一房難求先來看當年上海新房市場的表現(xiàn)。據(jù)CRIC數(shù)據(jù)，2020年上海新房成交面積達到917萬平方米，創(chuàng)下近四年來的最高點；成交金額表現(xiàn)更加亮眼，已經(jīng)逼近2016年的歷史高點，總成交金額達5134億元，上海新房市場活躍度較前三年明顯提升。

??新房成交規(guī)模的大幅上漲充分體現(xiàn)了2020年上海樓市的火熱。根據(jù)CRIC機構(gòu)統(tǒng)計，在地市持續(xù)火熱及價格預期看漲的情況下，購房者置業(yè)熱情居高不下，2020年項目整體認籌情況也較2019年大幅提升，尤其是外環(huán)內(nèi)項目，認籌率基本都在200%以上。而郊環(huán)外市場雖然在整體樓市大熱帶動下有所升溫，但認籌率同比漲幅相對較低，同比僅上漲了19%，遠低于其它環(huán)線的漲幅。

??結(jié)合項目具體成交情況來看。以2020年上海入市銷售的新房項目成交單價來看，隨著單價的上漲，項目去化也明顯趨好，如單價在10萬元/平方米以上的項目平均去化率可達91%，尚匯豪庭、綠地海鉑外灘等頂豪項目去化率均達100%，部分有學區(qū)加持的項目認籌率甚至高達500%以上。這是由于這些單價較高的項目往往位置優(yōu)勢突出，配套特別是教育資源明顯優(yōu)于其他區(qū)域，如單價在8萬元/平方米的項目基本都位于靜安、黃浦、楊浦、長寧等區(qū)位配套均優(yōu)的中環(huán)內(nèi)，同時2020年大量國外留學生回國上學，有大量的置業(yè)需求，也進一步利好高端住宅的銷售。

??而均價在4萬元/平方米以下的項目開盤當月平均去化率僅有39%，明顯低于中高端住宅項目。從位置來看，這些項目多位于崇明、奉賢、金山等區(qū)域的遠郊板塊，離主城區(qū)較遠，并且多缺少地鐵等配套設施。盡管價格較低，但仍難吸引購房需求，項目去化情況也相對較差。不過，在均價低于4萬的項目中，也有少部分項目開盤的當月能去化9成以上，典型如臨港新城板塊，在自貿(mào)區(qū)利好的加持下，這一板塊的住宅銷售市場相對而言熱度較高，項目去化情況也相對較好，如萬科金域瀾灣鷺語墅首開即全部售罄。

??2、二手房：成交金額創(chuàng)下歷史新高，學區(qū)房拉漲最甚（略）

??3、房價：內(nèi)環(huán)內(nèi)新房價格漲幅最突出，下半年二手房漲勢超新房（略）

??4、土地：中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地供應明顯增加，助推地價快速上漲（略）

??5、小結(jié)：整體政策環(huán)境仍然偏緊，高價項目盈利預期變窄（略）

??03

??2020年上海周期性大年的
??五大短期先行指標

??作為國內(nèi)城市發(fā)展“先行者”的上海，在人口率先進入緩慢增長期后，樓市卻在2020年迎來大幅放量，全年土地出讓金反超杭州，居于全國之首；樓市、地市熱度高漲，進入房地產(chǎn)周期的“大年”。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)是多方面因素作用的結(jié)果，既有疫情影響之下優(yōu)質(zhì)土地供應的地價傳導因素，又有落戶政策的松綁、舊改增加、改善周期、民辦搖號下的二手房刺激等相關(guān)因素，這些因素可以看作上海迎來周期性大年的“先行指標”，下文將就這些因素進行系統(tǒng)闡述。

??1、疫情之下大基建拉動，優(yōu)質(zhì)地塊出讓拉動地價上漲（節(jié)選）

??為了應對疫情對上海經(jīng)濟帶來的負面影響，上海出臺了一系列政策組合拳，其中數(shù)條均利好房地產(chǎn)市場，譬如加快經(jīng)營性用地出讓節(jié)奏，適當增加年度土地供應量、減輕房企入市成本壓力等等，旨在激發(fā)投資活力。一系列舉措均透露出政府想利用增加土地供應來達到擴大投資的目的，具有較強的信號意義。為挽回疫情對經(jīng)濟造成的負面影響，在當前“三駕馬車”中的消費和出口面臨瓶頸之際，通過增加土地供應來擴大投資已成為最有效的政策抓手。從此次政策支持的方向還可以看出，舊改和城市更新將成為上海基建新的拉動點，在新政20條措施中，先行撥付100億用于舊改。自此之后，上海土地供應顯著放量。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2020年全年上海經(jīng)營性土地成交建面高達1932萬平方米，較2019年增幅高達16%；全年土地總成交金額高達2840億元，反超杭州，居于全國首位。

??究其原因，主要是由于2020年上海優(yōu)質(zhì)土地供應明顯增加，楊浦、虹口、靜安等中心城區(qū)均供應了稀缺優(yōu)質(zhì)宅地；并且2020年度土拍規(guī)則明顯松動，不僅大部分涉宅地塊取消15%自持要求，且放寬競拍人數(shù)、縮短資金凍結(jié)周期，溢價率自4月起持續(xù)沖高。

??2、為應對老齡化危機、人口紅利“斷層”，上海人才落戶政策迎“松綁”（略）

??3、舊改增加疊加寬松信貸，樓市需求大幅上漲

??2020年，上海舊改力度明顯加大。全年完成舊區(qū)改造75萬平方米，達到原目標的137%，受益居民3.5萬戶，舊改目標超額完成。步入“十四五”開局之年的2021年，上海計劃完成70萬平方米中心城區(qū)二級舊里以下房屋的改造，進而改善百姓居住環(huán)境，預計3.4萬戶居民將受益。按照前2月的舊改進度估算，2021年全年舊改規(guī)模還將超額完成。

??從區(qū)域上來看，2021年上海舊改還是集中在楊浦、虹口、黃浦等中心城區(qū)。以楊浦為例，預計2021年底前全面完成1.5萬戶成片二級以下舊里改造任務，涉及定海、平?jīng)觥⒋髽颉㈤L海、江浦、延吉6個街道，13個項目、31個街坊約35.5萬平方米。拆遷改造、貨幣補償，釋放出大量購房資金，改善性購房需求有望延緩釋放，因而進一步助推了購房需求的增加。

??除舊改大增因素以外，疫情影響之下，寬松的信貸政策成為地市、樓市火爆的助燃劑。2020年，上海首套房利率多次下調(diào)，創(chuàng)下了歷史新低，也幾乎是全國首套房利率最低的城市，加之消費貸、信用貸等也相對寬松，為新房市場的放量做出了極大貢獻。

??4、社保滿五大限已至，調(diào)控政策接近“保質(zhì)期”，剛需房票攢夠

??此前的2016年3月上海實行非滬籍5年限購政策，最近兩年大批人陸續(xù)滿足5年社保年限限制，這部分人群釋放的購房資格就是一個不小的數(shù)量。而在一手房搖號概率過低的情況下，他們更傾向于買學區(qū)房；疫情導致不少原本計劃出國留學的學生轉(zhuǎn)向國內(nèi)找工作，城市偏好首選上海，帶來更多購房需求。

??還有一點要提的就是，2020年恰逢2015年上海樓市“大年”滿五之期，改善需求也明顯增加，加之二手房“滿五”年交易稅費明顯減少，這些因素都為2020年樓市增添了一把火。

??5、民辦學校搖號，成為二手房市場火爆的導火索（略）

??04

??總結(jié)：人口緩增與成交放量

??并不完全相悖

??需求結(jié)構(gòu)變化亦在醞釀內(nèi)生需求潮

??綜上，上海房地產(chǎn)迎來周期性大年是多重因素導致的，但根本因素是近幾年累計購房需求的集中釋放，這從上海2020年熱銷項目就可以看出：2020年上海中高端項目認籌和去化明顯優(yōu)于低端項目，而能夠“上車”這類型項目的大部分是具有一定積蓄的粘性客戶，而同期上海的人口增速是明顯放緩的，說明上海這一波的上漲并不依靠近期常住人口的增加，而是長期嚴厲調(diào)控之下內(nèi)生需求的爆發(fā)所致。

??事實上，由于前期累積的落戶需求逐漸得到釋放，各城市“搶人”大戰(zhàn)的搶人成效將逐步衰減，越發(fā)越多的中心城市將步入人口緩增時代。對于人口緩增城市來講，其市場更多地依靠內(nèi)生型需求。以南京為例，近兩年新型電子信息、綠色智能汽車、高端智能裝備、生物醫(yī)藥與節(jié)能環(huán)保四大主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，對于經(jīng)濟發(fā)展起到關(guān)鍵支撐作用。2020年，南京市地區(qū)生產(chǎn)總值14817.95億元，按可比價格計算，比上年增長4.6%，增速分別快于全國、全省2.3和0.9個百分點，經(jīng)濟總量繼2016年首次進入全國“萬億元俱樂部”城市后，首次躋身全國十強之列。雖然近些年其人口增速在一二線城市之中處于墊底位置，但是南京的房地產(chǎn)市場依然表現(xiàn)較佳，尤其是二手房，2020年全年成交量達1056萬平方米，較2018、2019年漲幅分別為62%、32%，二手房迎來周期性大年。值得注意的是，人口發(fā)展趨勢與其類似的蘇州、天津等城市，受產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型導致的斷檔等影響，經(jīng)濟發(fā)展速度不及預期，其房地產(chǎn)市場表現(xiàn)相對乏力。

??1、上海中心城區(qū)和近郊項目認籌情緒高漲，中高端項目普遍去化優(yōu)異

??多種利好因素影響之下，上海2020年地市、樓市迎來了“爆發(fā)年”，土地、新建商品住宅、二手房成交總金額均創(chuàng)下了歷史新高。從成交量來看，南匯、青浦領(lǐng)跑全市，新房成交量分別為111萬㎡、107萬㎡；南匯臨港新城在自貿(mào)區(qū)規(guī)劃加持下成交42萬㎡，成為本年度板塊銷量第一，青浦則受大虹橋輻射及長三角示范區(qū)雙重利好，成為本年度成交熱門區(qū)域。

??另外，從熱度來看，中心城市區(qū)和交通比較便利的近郊無疑是最大的熱點區(qū)域。在地市持續(xù)火熱及價格預期看漲情況下，購房者置業(yè)熱情趨高不下，外環(huán)內(nèi)項目平均認籌率超200%，前灘更是高達739%，徐匯長橋匯成南街里創(chuàng)下1269%認籌新紀錄；外圍市場整體認籌同比明顯提升，僅部分遠郊板塊相對冷清。

??從去化情況來看，中高端項目放量明顯且普遍去化優(yōu)異，上海全年平均開盤去化率高達59%；分區(qū)域而言市中心各區(qū)開盤去化全面飄紅，遠郊僅崇明、奉賢開盤去化不足四成；就環(huán)線來看，內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)熱度最高，開盤去化率較19年均實現(xiàn)翻番，尤其是鄰近年底的11、12月，開盤去化率均在70%以上。

??2、蘇州、天津已步入人口緩增時代，市場表現(xiàn)冷熱不均、二手房“涼涼”（略）

??3、產(chǎn)業(yè)升級與人才新政對沖人口緩增影響，南京市場還將穩(wěn)中有升（略）