??導讀

??2021年佛山房地產市場或將持續升溫，年內成交或將先降后升。

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧、李詩韻

??2020年，大灣區房地產市場出現輪動上漲行情，深圳、東莞市場率先轉暖，而在深圳、東莞政策加碼后，廣州、佛山市場全面啟動，全年佛山成交面積同比增長5%。作為萬億GDP城市，未來2-3年佛山房地產市場將如何演變？成交是繼續回升還是轉降？

??01

??2020年大灣區樓市輪動上漲
??佛山成交同比增5%

??……略……

??一、2019年粵港澳大灣區獲批，樓市反響平淡僅珠海成交轉暖

??（本節有刪減）

??2019年2月，粵港澳大灣區正式獲批。對標國際一流灣區、建成世界級城市群——《粵港澳大灣區發展規劃綱要》對粵港澳大灣區的戰略定位、發展目標、空間布局等方面作了全面規劃，擘畫了未來發展的美好藍圖。從基礎設施互融互通，到人才等市場要素加速流動，粵港澳大灣區發展對于房地產行業而言，無疑應是利好。但事實上，2019年大灣區樓市整體并未出現明顯起色，政策拉動效應明顯不及市場預期。2019年，廣州、深圳、惠州、中山等粵九城商品住宅成交面積共計6366萬平方米，基本與2018年持平，相較2016年高峰值下滑約14%。

??二、2020年大灣區市場現輪動上漲行情，由深莞擴散至廣佛

??進入2020年，受益于疫后流動性寬松，潛在購房需求加速釋放，投資性購房需求率先入市，一致性價格上漲預期下剛需、改善性購房群體加速入市，蟄伏三年的大灣區樓市迎來輪動性上漲行情。

??深圳是本輪行情的起點，由于長期供應緊缺，積攢了大量潛在購房需求，另一方面，稀缺性疊加市場向好預期，深圳房產歷來被視作優質投資標的。疫情得到控制后，深圳率先受到市場關注，大量富余資金持續流入樓市。2020年3月，商品住宅成交面積迅速升至36萬平方米，4月成交同比由負轉正，增幅達到20%。

??東莞毗鄰深圳，承接深圳外溢購房需求，受深圳樓市高熱輻射，東莞市場迅速轉暖。4月，東莞商品住宅成交面積同比回正，增長1%，此后數月，成交保持高位運行，同比增幅顯著擴大。

??隨著深圳、東莞相繼加碼調控、封堵政策漏洞，市場關注焦點逐漸轉向廣州、佛山。6月，廣州、佛山商品住宅成交面積同比齊齊轉正，此后成交表現愈加亮眼，廣州同比增幅持續走闊，12月更是達到99%，而佛山成交持續發力，同比增幅一直維持在30%上下。

??02

??周期變化三大關聯指標
??映證佛山屬需求驅動型城市

??……略……

??一、幼兒在園人口：需求先行風向標，三次快增指向未來市場轉好

??經測算，佛山幼兒園在園人口與商品住宅成交面積相關系數達到0.78，說明兩者間具有較強的正相關關系。直觀來看，在2011-2019年間，佛山幼兒園在園人口出現過三次的快速增長，分別在2012年、2014年、2019年，增量都在1.4萬人以上，2012年更是達到了2.46萬人，而在其后1-2年內佛山商品住宅成交也順勢進入快速上升通道。在2016年-2018年間幼兒園在園人口增量明顯下滑，年平均增量僅為1.1萬人，2018年更是不足1萬人，此后1-2年佛山樓市也處在蟄伏甚至下行期。由此可見，幼兒園人口變化往往先于樓市變化，一定程度上，可以視作未來市場走勢的風向標。

??而從其現實意義上來解釋，幼兒園在園人口變化確實能夠折射出購房需求變化，幫助我們預測樓市的周期性波動。幼兒入學常常附帶著增加獨立學習、生活空間的需要，催生改善性購房需求。此外，上述結果還表明佛山的市場需求以居民自住以及改善性需求為主，學區房市場更具抗性。

??二、住戶杠桿率：市場晴雨表，加杠桿幅度同步于樓市冷暖變化

??住戶杠桿率是衡量居民購買力和加杠桿購房意愿的重要指標，居民加杠桿購房意愿強烈，需求驅動下房地產市場自然向好，當年成交面積和住戶杠桿率會出現同步快速攀升走勢。

??數據也驗證了我們這一觀點，佛山住戶杠桿率與成交面積之間有正相關關系，相關系數為0.73。2014-2016年間，住戶杠桿率由27%快速攀升至39%，年均增幅超過5個百分點，2016年增幅更是高達8個百分點，在此期間，佛山樓市持續向好，成交面積增量逐年擴大。而進入2017年，佛山樓市轉冷，住戶杠桿率增速顯著放緩至4個百分點上下。總的來說，居民加杠桿購房乃是佛山市場周期變化的核心動因。

??三、存貸比：反向指標，整體降幅同步于市場強弱轉化

??……略……

??03

??本地及廣州外溢需求強弱轉化
??主導佛山樓市周期性升降

??歷史不會簡單的重復，但總是壓著相同的韻腳。作為股票技術分析的有效工具，艾略特波浪理論屢經市場檢驗，成為市場周期性分析的重要理論。簡單概括艾略特波浪理論，主要有兩大核心觀點：

??其一，在任何浪級的趨勢中，與大一浪級趨勢同向的作用浪總以五浪方式展開，其中浪1、浪3和浪5為驅動浪，浪2和浪4則為調整浪。

??其二，五浪形態整體呈現3大典型特征：浪2的運動永遠不會超過浪1的起點；浪3永遠不是最短的一浪；浪4永遠不會進入浪1的價格區域。

??參考艾略特波浪理論，分析佛山歷月商品住宅成交面積濾波的周期性變化，不難發現佛山房地產市場周期完全切合艾略特五浪形態。無論是從波峰運行到波谷的下降周期，還是從波谷運行到波峰的上升周期，均由五浪形態所構成，包含3個驅動浪和2個調整浪，并符合五浪形態所具備的3大典型特征。

??具體而言，2012年7月-2014年2月為五浪下降周期，2014年3月-2016年8月為五浪上升周期，2016年9月-2020年2月為五浪下降周期，2020年3月以來則進入新一輪五浪上升周期。

??一、20個月溫和下降周期源于嚴峻經濟形勢、購房消費降級高價地難去化

??……略……

??1、12年7月至14年2月溫和五浪下降周期，時跨20個月成交濾波跌26%

??……略……

??2、動因：經濟嚴峻拖累樓市共振，購房消費降級高價地價值實現度較差

??……略……

??二、30個月迅猛上升周期源于本地購房消費升級疊加廣州需求不斷外溢

??……略……

??1、14年3月至16年8月迅猛五浪上升周期，時跨30個月成交濾波增197%

??2014年3月-2016年8月，佛山房地產市場步入迅猛的五浪上升周期，時間跨度達30個月，成交面積濾波由上一輪下降周期的波谷59迅猛提升至本輪上升周期的波峰176，累計漲幅高達197%。

??具體而言，2014年3月-2014年11月為上升驅動浪1，時間跨度9個月，預示著市場筑底回升的拐點形成，并步入新一輪上升周期，期間市場波動幅度最為劇烈，成交濾波增長77%。2014年12月-2015年2月為下降調整浪2，時間跨度3個月，成交濾波微降4%。2015年3月-2015年6月為上升驅動浪3，時間跨度4個月，成交濾波增長26%。2015年7月-2015年10月為下降調整浪4，時間跨度4個月，成交濾波下跌4%。2015年11月-2016年8月為上升驅動浪5，時間跨度長達10個月，成交濾波增長45%，預示著市場步入加速趕頂階段。

??綜合而言，本輪五浪上升周期市場上升動力甚為強勁，不僅時間跨度長達30個月，而且成交面積濾波從波谷到波峰大增197%。3個上升驅動浪時間跨度23個月，其中上升驅動浪5時間跨度最長達10個月，上升驅動浪1市場波動幅度最為劇烈，期間成交面積濾波漲幅達到77%。2個下降調整浪時間跨度7個月，期間市場回調幅度較小，成交濾波跌幅皆不足5%。

??2、動因：二孩家庭刺激購房消費升級，廣州需求外溢廣佛板塊最受益

??我們認為2014年3月-2016年8月佛山房地產市場進入迅猛五浪上升周期的核心動因，不乏以下兩方面因素：

??其一，全面二孩政策刺激佛山出生人口放量增長，二孩家庭大幅增多，刺激本地購房消費升級，改善性需求持續釋放，三房始終是樓市成交主力，四房成交占比也是穩中有升。

??具體而言，2016年初全面二孩政策正式落地執行，極大程度刺激適育家庭生育需求，2016年全國迎來又一個生育高峰期，全年出生人口高達1786萬人，創近年來新高。

??2015年以來，佛山適婚家庭生育意愿明顯提升，戶籍出生人口及出生率均穩步提升。2017年佛山更是迎來生育高峰期，全年戶籍出生人口多達99018人，創近年來歷史新高，同比增長63%，戶籍人口出生率快速提升至24.2‰高位，較2016年增加8.8個千分點。

??得益于本地出生人口大幅增多，佛山購房消費需求持續升級，以期改善居住功能空間。受此影響，佛山剛需明顯退坡，兩房成交占比持續走低，2016年降至10.3%，較2014年凈減少3.4個百分點。改善性需求持續釋放，三房仍是樓市成交主力，成交占比長期保持在60%以上高位，四房成交占比持續提升，2016年升至20.8%，較2014年凈增長3.1個百分點。

??其二，廣州購房需求不斷外溢至佛山，廣佛同城片區成交顯著放量，房價出現一輪報復性上漲行情，甚至激活非廣佛板塊市場熱度，市場價值發生質的蛻變。

??具體而言，2014年8月，佛山松綁限購政策，戶籍居民以個人為單位限購2套住房，非戶籍居民限購1套住房，且無需社保或納稅證明，成為廣東省首個放松限購城市。2015年5月，佛山全面取消限購政策。

??受此影響，廣州購房需求不斷向佛山外溢，其中不乏投資、投機性需求。廣佛同城片區最為受益，成交顯著放量，熱點板塊更是翻倍增長。典型如順德區，2013-2016年，大良、容桂、陳村和北滘這類廣佛板塊成交均實現翻倍增長，整體漲幅明顯高于區域內其他板塊。尤其是大良和容桂板塊，成交更具規模優勢，2016年商品住宅成交面積雙雙突破100萬平方米，創近年來新高，市場熱度可見一斑。

??又如南海區，2013-2016年，桂城、大瀝和里水這類廣佛板塊房地產市場持續轉暖，成交規模持續擴容，大瀝和里水板塊更是實現翻倍增長。2016年，獅山板塊迅速崛起，商品住宅成交面積升至149萬平方米，一舉躍升至南海區首位，主要還是受廣佛走廊價格暴漲擠壓，疊加品牌房企紛紛進駐，市場價值發生質的蛻變。

??三、42個月劇烈下降周期源于經濟疲軟、本地需求降級廣州外溢需求退場

??……略……

??1、16年9月至20年2月劇烈五浪下降周期，時跨42個月成交濾波跌55%

??……略……

??2、動因：經濟增長顯疲態，廣州外溢需求退場本地購房消費降級

??……略……

??四、新一輪上升周期源于舊改提速、人口加速遷入，增量需求相對充裕

??……略……

??1、20年3月開啟五浪上升周期，驅動浪1成交濾波增65%現至調整浪2

??2020年3月以來，佛山房地產市場進入新一輪五浪上升周期。其中，2020年3月-2020年11月為回升驅動浪1，時間跨度9個月，期間成交面積濾波增長65%。2020年12月步入下降調整浪2，并延續至2021年1月，時間跨度已有2個月，成交濾波已下跌2%。

??綜合而言，本輪五浪上升周期起始于2020年3月，回升驅動浪1時間跨度9個月，成交濾波漲幅達65%。目前，本輪五浪上升周期行進到下降調整浪2，且大概率已步入調整浪2的尾聲。

??2、動因：舊改全面提速、省內外人口加速遷入，轉化為堅實需求支撐

??我們認為2020年3月以來佛山房地產市場進入新一輪五浪上升周期，核心動因不乏以下兩方面因素：

??其一，在連番利好政策的助力下，2019年以來佛山“三舊”改造全面提速，舊改市場規模持續擴容，期間帶動了一大批有較強購買力的增量購房需求。

??早在2007年，佛山便率先開始探索城市更新，出臺了相關的規范性政策，全力支持舊城鎮、舊廠房、舊村居“三舊”改造。后續執行層面卻是“雷聲大、雨點小”，“三舊”改造整體推進進度緩慢。

??2018年8月，佛山再次出臺利好政策，深入推進“三舊”改造工作。2019年8月，廣東省政府更是嚴令強化市縣政府主體責任，主要負責人要親自抓，各相關部門要明確分工，合力推進“三舊”改造工作。而在輪番利好政策的刺激下，佛山“三舊”改造工程明顯提速。

??佛山“三舊”改造規模不容小覷。依據廣東省“三舊”改造三年行動方案顯示，2019-2021年，佛山計劃新增“三舊”改造面積4萬畝，完成“三舊”改造面積2.5萬畝，僅次于廣州，位列全省第二名。以佛山下轄的禪城、南海、順德三區為例，未來“三舊”改造項目多達108個，總面積約5.7萬畝，仍需多年才能真正達成“三舊”改造計劃，足以說明佛山“三舊”改造體量甚為龐大。

??實力房企積極參與，助力佛山舊改全面提速。據不完全統計顯示，萬科、富力、保利等實力房企均積極參與佛山舊村改造項目，舊改已然成為房企獲地的重要途徑。典型如萬科，堪稱是佛山舊改市場的“老兵”，目前共計5個舊村改造項目均在有序推進，并成功孵化出萬科金域世家、佛山萬科廣場等舊改項目。

??其二，城市吸附力全面提升，新晉落戶人口持續增多，省內外遷入人口大幅增長，并在一定時間內轉化為增量購房需求，繼而給佛山房地產市場提供更為堅實的需求支撐。

??近年來，佛山不斷調降人才落戶門檻，并放開人才購房限制。2018年5月，佛山市政府嚴令大力推進戶籍制度改革，繼續放開放寬落戶條件限制，力爭2018年接收新市民落戶10萬人。2019年12月，佛山放開各類人才購房限制，在本市工作、具有本科及以上學歷或中級工及以上職業資格的人才，購買首套房不受戶籍、個稅、社保限制。2020年3月，佛山進一步調降人才落戶門檻，中專以上學歷即可申請優粵佛山T卡。

??佛山戶籍人口加速增長，人才新政成效顯著。2010-2015年，佛山戶籍人口穩步提升，年均增量不足5萬人。2016年以來，得益于落戶門檻不斷降低，佛山戶籍人口整體呈加速增長態勢，年均增量均超10萬人。尤其是2019年，佛山戶籍人口大幅提升至461萬人，同比凈增長24萬人。

??省內外人口加速遷入，城市吸附力明顯提升。2010-2015年，佛山外來人口持續凈流入，省內、省外遷入人口都在1萬人以上。2016年以來，佛山外來遷入人口放量增長，尤其是2019年，省內、省外分別遷入11.4萬人和9.6萬人，再創歷史新高。

??五、政策既是需求強弱轉化導火索，也是周期波動的催化劑

??……略……

??1、連番刺激性政策助漲2014-2016年迅猛上升周期

??……略……

??2、政策接連加碼放大2017-2019年周期下行幅度

??……略……

??六、每輪周期升降變化均與本地及廣州外溢需求強弱轉化緊密相關

??無論是上升周期，還是下降周期，市場需求強弱轉化均是佛山房地產市場周期性變化的核心動因，再次映證佛山屬于需求驅動型城市。

??具體而言，2012年7月-2014年2月，佛山房地產市場進入相對溫和的五浪下降周期，源于購房消費需求適度降級，高價地價值實現度較差，并加劇市場去化壓力。2014年3月-2016年8月，佛山房地產市場開啟迅猛的五浪上升周期，源于二孩家庭大幅增多，刺激本地購房消費升級，疊加廣州外溢需求踴躍入場，迅速激活廣佛板塊乃至全市市場熱度。2016年9月-2020年2月，佛山房地產市場步入劇烈的五浪下降周期，源于廣州外溢需求漸次退場，本地購房消費適度降級。2020年3月以來，佛山房地產市場進入新一輪五浪上升周期，源于新晉落戶家庭持續增多，省內外遷入人口加速增長，轉化為不菲的增量購房需求。

??我們認為佛山市場需求可劃分為以下三類：其一，廣州外溢需求，購買力最為強勁，置業偏好南海區、順德區，廣佛板塊最為受益。其二，本地改善性需求，在佛山工作、生活時間較長，既有一定的經濟基礎，又有“土著”情結，置業偏好禪城區。其三，本地底層剛需，普通工薪階層居多，價格是首要考慮因素，哪里便宜買哪里，置業偏好三水區、高明區。

??相較于本地改善性需求以及底層剛需，廣州外溢需求才是決定佛山市場周期性變化的核心動因。主要原因在于廣佛已邁入全域同城化的新階段，對于居住生活在廣州主城區的客群而言，佛山下轄的南海區、順德區已然成為廣州外溢需求重要承接地，市場價值遠高于廣州下轄的增城、從化這類遠郊區域。區別于佛山本地自住以及改善性需求，廣州外溢客群基數更為龐大，并有較強購買力支撐，成為主導佛山市場冷暖變化的主要因素。

??04

??總結：2020-2022年進入溫和上升周期
??成交波峰約1600萬平

??……略……

??一、佛山進入新一輪溫和上升周期，2022年成交或達波峰1600萬平

??2020年3月以來，佛山房地產市場便進入新一輪五浪上升周期，核心推動力在于舊改全面提速，省內外人口加速遷入，進而帶動不菲的增量購房需求，并有望在較長時間周期內平穩釋放。

??區別于2014年3月-2016年8月迅猛的五浪上升周期，需求層面除了本地購房消費升級以及廣州外溢需求踴躍進場之外，置業群體加杠桿購房同樣是重要的催化劑，很大程度刺激潛在購房需求持續釋放。

??本輪上升周期并不缺需求支撐，但市場購買力或將是重要的制約因素。基于嚴控金融風險的現實需要，未來房地產行業將全面轉向去杠桿，并上升為長效機制。聯系到佛山居民杠桿率現已升至階段性高位，未來進一步加杠桿的空間日漸逼仄，新落戶家庭的購房需求較難在短期內急劇釋放。

??政策助推劑同樣轉弱。為了更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標，佛山調控政策難言松綁，并將延續更長的時間周期。一旦佛山市場出現過熱的征兆，不排除進一步加碼的可能性，其對市場周期性波動的推動力或將大幅減弱。

??基于潛在購房需求、市場購買力及政策預期等多方面因素考量，我們認為佛山本輪上升周期大概率將走出“慢牛”行情，時間跨度或將不遜于上一輪上升周期的30個月，但成交整體漲幅或將明顯收窄，房地產市場并不具備爆發性增長的潛力。

??2021-2022年，預計佛山房地產市場或將進入相對溫和的上升周期，成交規模將穩中有升，年均漲幅保持在5%-10%區間范圍，2022年商品住宅成交面積或將達到階段性高點1450-1600萬平方米。

??二、2021年佛山市場整體先降后升，二季度成交回升四季度達年內高點

??聚焦新一輪五浪上升周期，2020年3月-2020年11月為回升驅動浪1，時間跨度9個月，期間成交面積濾波增長65%。2020年12月步入下降調整浪2，時間跨度或將在3-4個月，成交濾波跌幅或將在5%附近。2021年二季度或將步入回升驅動浪3，時間跨度或將在8-10個月，成交濾波漲幅或將在10%左右。2021年末或將步入下降調整浪4，時間跨度或將在3-4個月，成交濾波跌幅或將在5%左右。2022年二季度或將步入回升驅動浪5，時間跨度或將在7-9個月，成交濾波漲幅或將在10%附近。

??我們認為2021年佛山房地產市場或將持續升溫，年內成交或將先降后升，預計全年商品住宅成交面積將達到1450-1500萬平方米。其中，二季度市場或將進入上升小周期，屆時樓市成交有望回升至高位，四季度成交或將達到年內高點，隨后市場則將步入回調小周期。