??導(dǎo)讀

??而對于廣西和廣東部分缺乏基本面支撐的三四線城市而言，市場下行壓力依舊巨大。

??◎  研究員 / 楊科偉、俞倩倩、姚鄭康、張家樺

??北部灣城市群是國務(wù)院于2017年1月20日批復(fù)同意建設(shè)的國家級城市群，規(guī)劃覆蓋范圍包括廣西壯族自治區(qū)南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市，廣東省湛江市、茂名市、陽江市和海南省海口市、儋州市、東方市、澄邁縣、臨高縣、昌江縣，核心城市為南寧市。自此北部灣城市群中各城市迎來了自身樓市的“黃金時代”，2017-2019年成交量價節(jié)節(jié)攀升，不過2020年疫后卻并未出現(xiàn)諸如東南沿海城市一般的V字反轉(zhuǎn)行情，相反下行加劇，究竟其原因在于城市本身基本面孱弱還是被其他因素左右？未來樓市表現(xiàn)又會否有所轉(zhuǎn)變？

??本文我們的研究思路為以北部灣城市群發(fā)展的機遇和挑戰(zhàn)作為切入點，首先分析了北部灣包含片區(qū)——廣西和廣東諸城房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)層面的基本情況，而后結(jié)合我們的實地調(diào)研，重點選取了南寧、欽州、玉林、北海等典型城市進行解析，最后基于新房成交、地市表現(xiàn)、城市基本面等情況給出我們對北部灣城市群諸市的發(fā)展前景預(yù)判。

??01
北部灣城市群：
港口貿(mào)易難拉動經(jīng)濟騰飛
雙向虹吸下購買力不足（本節(jié)有刪減）

??（一）北部灣城市群“一灣雙核”發(fā)展規(guī)劃，是面向東盟的重要樞紐（本節(jié)有刪減）

??北部灣城市群自2017年1月20日正式成立，規(guī)劃覆蓋范圍包括廣西6市：南寧市、北海市、欽州市、防城港市、玉林市、崇左市；廣東3市：湛江市、茂名市、陽江市；海南6市（縣）：海口市、儋州市、東方市、澄邁縣、臨高縣、昌江縣。核心城市為廣西南寧市。陸域面積 11.66萬平方公里，海岸線 4234公里，還包括相應(yīng)海域，至2020年GDP總量達(dá)21448.3億元。

??北部灣城市群成立的目的為彰顯灣區(qū)特色，強化南寧核心輻射帶動，夯實湛江、海口的支撐作用，重點建設(shè)環(huán)灣濱海地區(qū)和南北欽防、湛茂陽城鎮(zhèn)發(fā)展軸，提升國土空間利用效率和開發(fā)品質(zhì)，打造“一灣雙軸、一核兩極”的城市群框架。

??《北部灣城市群發(fā)展規(guī)劃》首次提及在城市群規(guī)劃編制中進行陸海主體功能區(qū)規(guī)劃拼圖，實現(xiàn)主體功能區(qū)劃分的陸海統(tǒng)籌。把培育北部灣城市群作為跳板，深耕東南亞，構(gòu)建海陸雙向?qū)ν忾_放新格局，面向東盟國際大通道的重要樞紐。

??（二）以低端農(nóng)產(chǎn)品出口為主，緊鄰粵港澳、海南自貿(mào)區(qū)被反向虹吸

??2017年初，《區(qū)域全面經(jīng)濟伙伴關(guān)系協(xié)定》正式簽訂，經(jīng)濟體量及覆蓋人口極為可觀，截至2018年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，協(xié)定15個成員國將涵蓋全球約23億人口，占全球人口的30%；GDP總和超過25萬億美元，所包括的區(qū)域?qū)⒊蔀槭澜缱畲蟮淖杂少Q(mào)易區(qū)。

??自協(xié)定簽署以來，為我國海關(guān)貿(mào)易創(chuàng)造了不菲的收益。柬埔寨、老撾、緬甸30%的貨物享有零關(guān)稅待遇；其他成員國65%貨物享受零關(guān)稅。各國家之間開放了至少100個領(lǐng)域的市場。截至2018年末，中國對其他14國投資達(dá)160億美元，吸引區(qū)域內(nèi)投資140億美元。

??不過，目前城市群發(fā)展同樣面臨巨大挑戰(zhàn)，一是市場流通的外貿(mào)交易主要以低端農(nóng)產(chǎn)品為主，目前北部灣城市群的產(chǎn)業(yè)是非常薄弱的，工業(yè)門類相對比較少，而且產(chǎn)值比較低，面向東南亞欠缺發(fā)達(dá)區(qū)域貿(mào)易。二是北部灣城市群處于海南自貿(mào)區(qū)和粵港澳大灣區(qū)連接地帶，粵港澳大灣區(qū)為國家戰(zhàn)略，海南自貿(mào)區(qū)也是國家戰(zhàn)略重點，各省戰(zhàn)略重心均不在廣西主導(dǎo)的北部灣，未來北部灣看似三省聯(lián)動，實則反向虹吸效應(yīng)下或?qū)⒊蔀閺V西自娛自樂。

??（三）北部灣內(nèi)部城市經(jīng)濟發(fā)展參差不齊，核心城市南寧輻射作用有限（本節(jié)有刪減）

??北部灣城市群自成立以來長期不溫不火，較之國內(nèi)一些大型城市群如京津冀城市群、成渝城市群有所不及，距離世界級灣區(qū)城市群的目標(biāo)更是相差甚遠(yuǎn)，其重要原因在于作為缺乏核心城市的帶動。南寧作為北部灣核心城市，無論是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟或人口層面都不及大型城市群龍頭城市。另一方面，南寧缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，雖“強首府”效應(yīng)下人口及外來產(chǎn)業(yè)相繼進入南寧，但其根基尚未立足。

??02

??北部灣房地產(chǎn)市場：“一貧多弱”
2019年以來多數(shù)市場下行加劇
（本節(jié)有刪減）

??（一）廣西片區(qū)：土地財政依賴度高，2019年后購買力“見頂”、市場轉(zhuǎn)冷

??廣西片區(qū)各級城市以南寧為市場核心，2019年末起隨著南寧樓市下行，玉林、欽州、北海等三四線城市陸續(xù)疲軟，多盤在售的區(qū)域面臨去化困頓，土拍市場也頻遭流拍。

??1、新房供求：南寧領(lǐng)跌廣西，玉林、欽州等2019年后相繼量價齊跌

??正如上文所言，南寧作為北部灣城市群核心城市，尤其對廣西自治區(qū)內(nèi)城市有顯著的風(fēng)向標(biāo)作用。2019年下半年起隨著南寧樓市下行，其他城市新房成交量價隨即下跌。

??在成交量方面，2019年四季度南寧新房銷售規(guī)模到達(dá)376萬平方米階段高點，后樓市下行壓力逐漸加劇。疫后房地產(chǎn)市場復(fù)工后2020年二季度南寧商品住宅成交面積僅288萬平方米，同比僅增1%市場反彈動力微弱。后隨著全國主要城市房地產(chǎn)市場陸續(xù)恢復(fù)正常，南寧新房銷售規(guī)模仍未回歸正常水平，并出現(xiàn)進一步規(guī)模萎縮。2020年四季度新房銷售規(guī)模僅265萬平方米，較2019年同期規(guī)模縮減超100萬平方米。2021年一季度更是降至歷史低點，僅181萬平方米，分別較2020年三、四季度下降27%和32%，較2019年同期下降8%。

??伴隨著南寧市場下行，在“強首府”戰(zhàn)略的倒逼下玉林、欽州、北海、防城港、崇左在2020年樓市成交陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的遇冷。具體來看：

??玉林、欽州、北海、防城港、崇左等廣西自治區(qū)內(nèi)5個北部灣區(qū)三四線城市普遍自2019年起樓市顯著轉(zhuǎn)冷。其中內(nèi)生型市場特點的玉林、欽州和崇左隨著市場購房需求趨于飽和，南寧市場下行對3城市場情緒有一定打擊，再加上大量樓盤入市，供過于求的狀況加劇，市場寒意加重。3城自2019年四季度成交規(guī)模階段性沖高后，期間市場雖有所反彈，但至2021年一季度3城商品住宅成交面積分別較高點降低逾50%，整體下行走勢與南寧基本同步。依托一定外來投資客的北海和防城港則更為敏感，2019年二季度后市場便開始遇冷，購房者資金風(fēng)險意識提高，開發(fā)商陸續(xù)放緩?fù)票P節(jié)奏，兩城至2021年一季度較往年高點新房銷售規(guī)模均下跌33%和60%。

??相對應(yīng)的在成交均價方面，南寧2020年后市場新開項目普遍價格高開低走，如邕寧區(qū)五象東板塊在售項目扎堆，以價換量的價格戰(zhàn)普遍存在。南寧2020年以后房價陰跌的現(xiàn)象也波及上述5個三四線城市新房成交均價呈現(xiàn)不同幅度的跌幅。

??與上文所說，隨著成交規(guī)模的萎縮5個三四線城市相繼出現(xiàn)項目堆積、去化艱難的局面。體現(xiàn)在全市房價走勢上即北海、防城港、玉林3城自2020年初起商品住宅成交均價即進入負(fù)增長區(qū)間，其中以北海尤甚，最大同比跌幅達(dá)22%。崇左和欽州由于基數(shù)較低，市場相應(yīng)略慢，但至2020年三季度也分別進入同比負(fù)增長。至2021年一季度北部灣廣西自治區(qū)內(nèi)5個三四線城市房價均出現(xiàn)10%左右同比回調(diào)。

??總而言之，2019年后北部灣廣西自治區(qū)內(nèi)6城相繼進入樓市下行期，二線城市南寧量跌價穩(wěn)、部分板塊房價陰跌，購房預(yù)期與市場情緒作用下，本就供過于求的5個三四線城市市場快速轉(zhuǎn)冷，成交量價均出現(xiàn)較大幅度的下跌。

??2、項目銷售：滯銷深陷“價格戰(zhàn)”，渠道拓客占比超5成，利潤空間壓縮

??2019年以來廣西片區(qū)供過于求的局面下，去化周期整體拉長，多數(shù)項目已賣至現(xiàn)房。房企通過多降價以及渠道拓客來提高流速加速跑量。

??降價營銷方面，價格戰(zhàn)慘烈、售價混亂無體系。迫于長期下行橫盤下銷售壓力，品牌房企在2020年通過“無序”降價以降低損失，盡快挽回現(xiàn)金。以玉林和欽州為例，碧桂園、恒大、融創(chuàng)等頻頻打出“3字頭”、“4字頭”精裝特價房，以遠(yuǎn)低于區(qū)域在售均價的售價入市。

??渠道拓客方面，普遍占成交比重超6成，南寧也有5成。房企普遍會選擇逾分銷、渠道合作帶客，即使是二線城市南寧單樓盤也普遍會選擇與2-4家渠道合作拓客，成交占比可達(dá)5成以上。防城港和北海作為投資客占整體客戶比例較重的兩個城市，隨著市場下行新房銷售已完全依賴于渠道拓客。

??此外通過多陽臺和飄窗方式贈送面積現(xiàn)象普遍，如南寧在售項目為增強戶型性價比，五象新區(qū)在售項目普遍打造“綠化陽臺”，通過高得房率迎合剛需購房者心理。

??總而言之，在量價齊跌的下行市場壓力下，廣西片區(qū)內(nèi)三四線城市在售項目銷售周期一再拉長，欽州、北海、玉林等已形成“全城競品”的局面。房企為加速流量回款被迫深陷“價格戰(zhàn)”泥潭，利潤空間一再壓縮。

??3、政策面：重度依賴調(diào)控寬松，民富羸弱，短期刺激難改樓市下行

??廣西片區(qū)城市共性在于房地產(chǎn)業(yè)占其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和財政收入的絕大比重，居民購買力羸弱下刺激性補貼政策難以對樓市量價起到持續(xù)性促進作用。

??廣西片區(qū)6個城市經(jīng)濟缺乏支柱產(chǎn)業(yè)作支撐，土地財政長期是支撐和刺激房地產(chǎn)發(fā)展的主要動力。以GDP總量第一、第二的南寧和玉林作為佐證，2020年南寧國有土地使用權(quán)出讓占政府財政收入61%，而玉林2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資額占全市投資額46%。這種投資結(jié)構(gòu)短期內(nèi)難有實質(zhì)改變，房地產(chǎn)業(yè)仍是6城產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和政府財政的主要組成。

??另一方面，6城調(diào)控政策相對寬松、變化較少，對房地產(chǎn)市場干預(yù)有限。以調(diào)控最嚴(yán)的南寧為例，近六年涉及樓市政策主要以公積金貸款額度、比例和適用范圍調(diào)整為主。調(diào)控政策方面無限購、限售，2017年后增加限價政策并實行毛坯、精裝“雙合同”制，也于2020年初恢復(fù)實行“一合同”制。此外在調(diào)控口徑上保持一貫收口，以支持剛需性購房為主，整體方向變化較少。

??值得注意的是，刺激性政策對廣西片區(qū)三四線城市樓市提振效果有限。由于城市基本面羸弱，刺激性政策難以形成持續(xù)效用，一旦利好消失樓市成交隨即降溫。如2020年玉林和欽州相繼實行市本級購買新建商品房契稅補貼政策，普通居民補貼比例最高為50%，在崗醫(yī)護人員則按照實際繳納契稅給予100%同等金額補助。一時間市場出現(xiàn)回暖，但至年底取消補貼后新房成交量價再度進入低估。

??4、土地市場：南寧等核心地塊地價飆升，玉林等滯銷板塊土地頻遭流拍

??土地層面，廣西片區(qū)諸城地市成交分化加劇，主要體現(xiàn)為核心區(qū)域地價仍創(chuàng)新高，部分項目扎堆區(qū)域流拍加劇，具體而言：

??分城市來看，核心城市南寧地價遠(yuǎn)高于其余6城。對比2019年-2021年中6城市本級涉宅用地成交情況，城市核心板塊是房企爭奪重心，地王頻出罕有流拍。南寧各板塊流拍率在11%以內(nèi)，這一水平普遍優(yōu)于其他5城。同時首位度效應(yīng)下各區(qū)域土地價格是廣西片區(qū)內(nèi)最高，如其中青秀區(qū)中鐵建競得地塊地價達(dá)14850元/平方米、建發(fā)以9926元/平方米競得青秀區(qū)地塊。而如玉林全市流拍率超過35%，且土地價值停滯不前尚未過5000元/平方米。

??分區(qū)域來看，冷門板塊流拍率畸高，頻遭流拍。細(xì)化至區(qū)域，各城市項目扎堆的區(qū)域普遍也是地市流拍重災(zāi)區(qū)。如南寧興寧區(qū)和邕寧區(qū)均是當(dāng)前在售項目扎堆處，其土地流拍率也是市內(nèi)各區(qū)域間最高。更有如玉林玉東新區(qū)、防城港港口區(qū)、崇左江州區(qū)、欽州河?xùn)|新區(qū)等流拍率高達(dá)20%以上，其中防城港港口區(qū)流拍率高達(dá)53%。

??究其原因，在廣西片區(qū)當(dāng)前6城新房市場持續(xù)下行的環(huán)境下，供求平衡、銷售流速較快的核心城市核心板塊必然是房企重倉之處，地價因而屢創(chuàng)新高。相反規(guī)劃配套尚未兌現(xiàn)、前期庫存積壓的若干“新區(qū)”則讓房企慎重進入，自然流拍加劇。

??（二）廣東片區(qū)：多地樓市以價換量促銷售，陽江、茂名等地市轉(zhuǎn)冷（略）

??1、新房供求：市場“橫盤”房價陰跌，茂名 、湛江、陽江等跌幅均在2%-5%（略）

??2、政策面：調(diào)控寬松穩(wěn)定，罕有新政出臺，多以公積金貸款調(diào)整為主（略）

??3、土地市場：湛江地市量價激增，陽江、茂名地價回落近千元、流拍加劇（略）

??03

??典型城市：
南寧需求透支，欽州規(guī)劃無序
玉林觀望加劇，北海投資退潮
（本節(jié)有刪減）

??（一）南寧：政府依托土地財政，房多人少，“強首府”戰(zhàn)略成效平平（略）

??（二）欽州：市場規(guī)劃無序，概念炒作過剩，新區(qū)大盤扎堆難去化（略）

??（三）玉林：市場下行，期房賣到現(xiàn)房，市場普遍觀望情緒濃重（略）

??（四）北海：疫后房價“跌跌不休”，投資退場，本地自住迎來“春天”

??北海樓市與欽州、玉林略有不同，因臨海的特殊區(qū)位，外地投資還有北方城市“候鳥”人群占據(jù)成交主力，因而市場行情受外界影響因素較大，尤其是新冠疫情使得整體旅游業(yè)和異地交通面臨前所未有的挑戰(zhàn)，北海樓市也走出了“大起大落，快漲急跌”的行情，短期內(nèi)難有抬頭機會。

??1、2019年后樓市下行，疫后“雪上加霜”，項目“以價換量”促銷售

??縱觀北海樓市歷年發(fā)展脈絡(luò)，以2016年為分界線，2016年前北海樓市庫存居高不下，開發(fā)商不敢拿地，政府被迫購房補貼，彼時商品住宅年成交量在100-200萬平方米波動，房價僅為5000元/平。2017-2018年因北方霧霾、全國棚戶區(qū)改造、海南限購，北海樓市持續(xù)火爆，量價齊增，2018年商品住宅成交量突破300萬平方米，房價飆升到9432元/平，創(chuàng)歷史新高。隨著新建樓盤重新井噴、樓市供應(yīng)量快速大増，2019年迎來下行行情，2020年因新冠疫情“雪上加霜”。

??聚焦到月度變化，市場自2019年已有下行苗頭，2020年年初恰逢新冠疫情，直至4月初，中央下發(fā)的《關(guān)于在有效防控疫情的同時積極有序推進復(fù)工復(fù)產(chǎn)的指導(dǎo)意見》，仍堅持強調(diào)“全國性文體活動及跨省跨境旅游等暫不恢復(fù)”。這對北海這類以外部需求驅(qū)動樓市成交的旅游城市而言，無疑是重大打擊，部分樓盤開始悄然降價，以“均價不變、特價下探”的營銷方式加速去化，譬如工業(yè)園區(qū)，海怡東方推出4977元/平的特價房。城東恒大雅苑二期低至5792元/平；銀灘西區(qū)，恒大御景灣、帶裝修、特價7862元/平；北岸云星海景臺特價房帶裝修9912元/平等，這也的確帶動了一波走量行情，4-5月成交量穩(wěn)步攀升，但尚未達(dá)到2019年同期水平。

??此后7-9月，市場分化持續(xù)加劇，本地購房人群成為成交主力，低價實惠型樓盤備受青睞，海景房及高報價樓盤繼續(xù)遇冷；與此同時，北海樓盤營銷策略也由此前的局部降價變?yōu)榇笠?guī)模特價促銷：8月融創(chuàng)帶頭；9月彰泰跟進；10月碧桂園再成北海房價殺手，不過去化效果已不及前期，難挽整體下行頹勢，2020年全年北海成交量僅為135萬平方米，較2019年“腰斬”。

??2、短期內(nèi)供過于求，去化周期2年以上，在售、待售項目競爭加劇

??總體來看，北海樓市看似從2020年新冠疫情后，量價出現(xiàn)顯著回落，實則疫情不過是偶發(fā)性的加速因素，背后的根本原因還是短期內(nèi)供過于求造成的庫存積壓。

??首先，從北海歷年來的狹義庫存變動來看，2016-2018年隨著成交的節(jié)節(jié)攀升，北海積壓已久的一手房庫存得到了明顯消化，一度降至191萬平方米，但好景不長，2019年-2020年，北海新增商品住宅供應(yīng)面積為614萬平方米，同期商品住宅成交面積僅為413萬平方米，凈增庫存201萬平方米，一夜回到解放前。雖然2021年初房企推盤積極性不高，成交量大于供應(yīng)量，導(dǎo)致庫存微降，不過從去化周期來看，仍然高于2年，庫存壓力依舊巨大。

??其次，從土地市場來看，潛在供應(yīng)主要來自于2018-2020年大量涉宅用地成交。據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2015-2017年北海土地成交量一直處于低位徘徊，年成交量基本都在100萬平方米左右波動。2018-2020年以來，隨著成交逐步回暖，北海政府供地積極性較高，全市涉宅用地成交量大幅增加，年成交量均在200-300萬平方米左右高位持穩(wěn)，地價則自2018年后沖高回落，基本持穩(wěn)在2000元/平。步入2021年以來，土地市場急轉(zhuǎn)直下，截至目前共掛牌出讓3宗商住地塊，但有2宗已經(jīng)終止出讓，慘淡情況可見一般。

??最后，從項目拿地到入市情況來看，周期明顯拉長。北海目前在建在售樓盤，很多是多年前就拿地，比如彰泰紅樹灣、雅居樂金海灣、東投海玥府海玥臺等等，從拿地到入市基本都在3-5年。而近期成交地塊，入市時間待定，潛在供應(yīng)量巨大，比如城東，2018年政府發(fā)布20幅土地的征收預(yù)公告，面積合計1.1萬畝。其中新歐鵬教育城占地1500余畝土地，快速開建了4所公立中小學(xué)和1所醫(yī)院，安排了2個大型拆遷回建區(qū)，城東大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)態(tài)勢躍然而出。其他片區(qū)，金融小鎮(zhèn)用地近800畝、名人小鎮(zhèn)規(guī)劃4000畝、銀基文旅涉及1.1萬畝，千畝、萬畝項目比比皆是，城市房多人少已成定局，高庫存積壓在所難免。

??3、外地投資客“買漲不買跌”加劇觀望，本地自住客“撿便宜”借機入市

??北海屬典型的外部需求驅(qū)動型市場，購房者大體分為四類：一是“候鳥”人群，泛指季節(jié)性往返流動的人口，針對北海市場而言，更多指北方中老年人會選擇在北海“候鳥式養(yǎng)老”：冬天到此養(yǎng)老避寒，等天氣轉(zhuǎn)暖再飛回家鄉(xiāng)。二是異地游客，或自駕游或團隊旅游，偏好海景房等景色優(yōu)美片區(qū)置業(yè)。三是異地投資者，望風(fēng)而動，看準(zhǔn)北海價格洼地，伺機入市。四是常住本地人，本地剛需或改善置業(yè)客群，以自住需求為主要目的。

??2020年前三類客群是北海樓市穩(wěn)步攀升的驅(qū)動性力量，也正是基于此，北海早在2017年9月30日便頒布了限購和限售政策，外地人僅可購買一套，二套限售2年，三套限售5年。2020年受新冠疫情和樓市下行周期的雙重沖擊，北海異地購房需求大減。但也正是因此，北海房價明顯下跌，結(jié)果直接激發(fā)了本地購房進場，以價換量帶動了一波成交放量，尤其是本地自住需求，當(dāng)房價跌到6字頭甚至5字頭，降至居民購買力可承受范圍之內(nèi)，便恐慌性入市，迎來一波行情。

??值得關(guān)注的是，經(jīng)歷了去年的跌跌不休，目前北海房價已降至低位，房企保利潤下，后期下跌空間已明顯收窄，2021年北海市政府工作報告指出，今年要“推動房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展”，以去年的房價波動程度，今年整體求穩(wěn)，不排除政府會在下半年展開房價保衛(wèi)戰(zhàn)，對成交的刺激作用也在逐步下降。

??4、“大起大落，快漲急跌”下內(nèi)虛外乏，2021年或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢

??4-5月是北海樓市旺季中的旺季，今年也不例外，隨著供應(yīng)持續(xù)放量，北海樓市成交還是有穩(wěn)步恢復(fù)的，一方面，春節(jié)過后越冬“候鳥”人群開始陸續(xù)返回，在離開北海之前，好多人是簽了購房合同才動身。另一方面，在北方熬了一個寒冬的部分人群，在南方暖冬的誘惑下也樂意在春暖花開的時候過來看房。不過整體成交表現(xiàn)僅略好于2020年同期，顯著不及2018-2019年的同期。

??二手房表現(xiàn)則更為慘淡，4-5月成交量甚至不及2020年疫情同期，究其原因，一方面，海景樓盤開始大幅度特價促銷，部分樓盤降幅達(dá)到了3000元/平方米，因此時主力購房人群為外地客，海景樓盤的降價明顯吸引了他們的注意力。另一方面，銀行限貸開始影響二手房，多數(shù)銀行開始“保一限二”，整體二手房的放款周期大大延長，甚至面臨停貸風(fēng)險。

??基于此，預(yù)判2021年，我們認(rèn)為，樓市或?qū)⒀永m(xù)低迷走勢，除非出現(xiàn)大規(guī)模的貨幣“放水”現(xiàn)象，否則北海的購買力有逐步“見頂”趨勢，主要是基于以下幾點：首先，目前在售待售樓盤眾多，供過于求加劇。前期的集中拿地使得多數(shù)樓盤將面臨集體入市的尷尬境遇，為了獲得競爭優(yōu)勢，價格戰(zhàn)或是依托渠道分銷導(dǎo)客將成為主流。二是本地居民購買力逐步“見頂”，隨著房價降幅收窄，本地自住需求基本已釋放殆盡；而外部投資客更加敏感，“買漲不買跌”心態(tài)驅(qū)動下，觀望情緒也比較濃厚。三是目前北海樓市也處于下行周期，地市慘淡難以支撐樓市向好預(yù)期，整體買房熱情不高，短期來看仍難有起色。

??04

??總結(jié)展望：經(jīng)濟落后依托土地財政
2019年需求集中放量后3-5年難抬頭

??就當(dāng)前北部灣各城市發(fā)展情況來看，雖然面向東盟，具備臨海港口優(yōu)勢，但對外出口以低端農(nóng)產(chǎn)品為主，對經(jīng)濟刺激作用有限，加之毗鄰粵港澳大灣區(qū)、海南自貿(mào)區(qū)，反向“虹吸”顯著，中心城市南寧不得不依托土地財政來發(fā)展經(jīng)濟，也造成了房價與居民收入不匹配，房多人少等尷尬處境，而廣西下屬的欽州、玉林等地在前期“高更猛進”后更是“一地雞毛”，價格戰(zhàn)、期房賣到現(xiàn)房等現(xiàn)象層出不窮。

??（一）北部灣市場下行加劇，房多人少，依托分銷，地市“冰火兩重天”

??2019年下半年以來伴隨著南寧市場下行，廣西三四線城市樓市持續(xù)不振，2020年疫后并未出現(xiàn)如全國樓市行情般的穩(wěn)步復(fù)蘇，取而代之的是節(jié)節(jié)回落，具體表現(xiàn)為以下幾方面：

??項目銷售層面，因市場供過于求，房多人少，期房賣到現(xiàn)房情況屢見不鮮，去化周期整體拉長，一些項目的月流速明顯降低。開發(fā)商之間的競爭以價格戰(zhàn)為主導(dǎo)，以玉林為例，碧桂園、恒大等龍頭房企率先降價，恒大悅龍臺項目甚至打出了 “4”字打頭的精裝特價房。

??而為了加強產(chǎn)品競爭力，開發(fā)商一般會通過多陽臺和多飄窗方式贈送面積，高得房率也成為吸引客群的一大賣點。南寧推出了下沉式綠化陽臺偷面積，玉林中鼎·公園9里項目則推出107㎡贈送27㎡、114㎡贈送65㎡、143㎡贈送65㎡、142㎡贈送68㎡的戶型。

??此外，在拓客方面，分銷渠道成交占比高，桂林臨桂新區(qū)在售項目大多被“渠道綁架”，渠道帶客成交占比通常在70%-90%，相比市區(qū)內(nèi)30%的渠道分銷占比高出近2倍。

??土地市場，分化依舊是關(guān)鍵詞，核心區(qū)域核心地塊地價仍創(chuàng)新高，部分項目扎堆區(qū)域流拍加劇。目前在“三條紅線”的重壓之下，房企投資更加聚焦，集中力量辦大事使得核心區(qū)域的稀缺地塊爭搶更為激烈，相反去化壓力較大的區(qū)域，流拍現(xiàn)象層出不窮。以桂林為例，主城秀峰區(qū)“一地難求”，高端改善盤居多，其核心土地地價連年上漲，成交樓板價較之排名第二的疊彩區(qū)高出1.14倍。相較而言，臨桂新區(qū)則頻遭流拍，2021年出讓74.7畝宅地出讓底價僅355元/平方米，仍“無人問津”。

??（二）土地財政下，政府無力“救市”，規(guī)劃難于落地，居民購買力“見頂”

??目前廣西諸市和部分廣東三四線市場下行壓力較大，政府依托土地財政，缺乏“救市”能力，本質(zhì)上還是經(jīng)濟發(fā)展落后，外地人不想來，本地人買不起，“內(nèi)憂外困”，居民購買力嚴(yán)重不足。

??地方政府因經(jīng)濟發(fā)展受限，不得不轉(zhuǎn)而依托“賣地”收入，即便是省會南寧，2019年-2020年土地財政收入比也突破了60%，土地財政依賴度相對較高，這也使得在樓市下行的大環(huán)境中，各地政府普遍缺乏“救市”能力。從我們實際調(diào)研情況來看，除南寧全面放開城鎮(zhèn)落戶條件，出臺了“史上最低落戶門檻”，人才獎勵至高可到100萬元，享受購房補貼外，其余縣市基本無此類刺激性政策出臺，政策激勵主要還是在疫后契稅補貼，2021年開始也逐步取消，使得整體成交動能轉(zhuǎn)弱。

??土地財政依賴度較高的另一后果是政府為了獲得更高的賣地收入，往往會規(guī)劃新城，新區(qū)規(guī)劃多點開花，基礎(chǔ)配套很難同步跟進，也使得廣西三四線新區(qū)發(fā)展緩慢，房價屬價格洼地，與東南沿海城市新區(qū)發(fā)展形成了鮮明對比，譬如玉林的玉東新區(qū)、欽州的河?xùn)|新區(qū)、桂林的臨桂新區(qū)，剛需項目扎堆，距離主城較遠(yuǎn)，配套不完善，缺乏居住氛圍，去化艱難。

??從居民購買力來看，多地居民購買力見頂：南寧剛需單價天花板在1.1萬元/平，改善單價天花板在1.4萬元/平，因本地居民收入偏低（普通居民3000-4000元/月，公職人員5000-6000元/月），消費較高，又缺乏民富基礎(chǔ)，居民首付和月供壓力都比較大。再如玉林，購房總價天花板基本在80萬元左右，對于購房者來說月供壓力高于首付，一般月供在4500元左右就會感受到壓力。

??（三）短期內(nèi)市場低迷延續(xù)，“老大哥”南寧橫盤，“眾小弟”去化承壓

??目前來看，對于北部灣市場，我們認(rèn)為短期內(nèi)市場下行還將加劇，若無顯著的政策刺激，3-5年內(nèi)將難以抬頭。不同城市間還將存在一定分化：

??針對核心城市南寧而言，2021年樓市仍將以穩(wěn)為主，地價支撐下，短期內(nèi)量跌價平“橫盤”概率依舊較大。主要是基于一方面“房多人少”，2016-2019年市場火熱緣起于投資客炒作帶動恐慌性購房入場，這波需求釋放完畢之后，短期內(nèi)難再爆發(fā)。另一方面，政府財政依托賣地，地價居高不下使得高端盤價格相對“堅挺”，從而對南寧房價形成了良好的支撐。

??而對于廣西和廣東部分缺乏基本面支撐的三四線城市而言，市場下行壓力依舊巨大。南寧“強首府”戰(zhàn)略下高凈值購買力將逐漸抽離，剛需購房者自上一輪熱市后購買力亟需恢復(fù)。在售項目銷售不暢下局部地區(qū)庫存積壓嚴(yán)重，消化殆盡仍需較長時間。