??房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經濟穩(wěn)定器作用，行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長速度，開發(fā)投資額將保持規(guī)模高位、增速趨穩(wěn)。

??◎  作者 / 楊科偉、姚鄭康

??7月15日上午，國家統(tǒng)計局公布了2021年1-6月國民經濟運行情況以及房地產行業(yè)數(shù)據(jù)。總的來說房地產市場保持極高活力，銷售和投資規(guī)模單月均近5年新高。“交付節(jié)點”下房屋竣工面積提速，同比增67%。新開工面積和土地成交價款回升下建安投資和土拓投資再成開發(fā)投資主支撐。

??1 上半年銷售規(guī)模創(chuàng)近5年新高
但面積、金額單月增速雙雙降至個位數(shù)

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—6月，商品房銷售面積88635萬平方米，同比增長27.7%；比2019年1—6月增長17.0%；商品房銷售額92931億元，增長38.9%；比2019年1—6月增長31.4%。

??單月銷售指標表現(xiàn)出高規(guī)模但增速收窄。6月商品房銷售面積和金額分別為22252萬平方米和22397億元，為近5年年中銷售規(guī)模高位。其中商品房銷售面積較2020年和2019年分別增長7.5%和9.8%。但就增速而言，6月商品房銷售面積同比增速和累計同比增速分別較5月收窄1.7pts和8.6pts。

??造成 “高規(guī)模但增速收窄”的原因是東中西部及東北地區(qū)銷售表現(xiàn)分化加劇。1-6月，東部地區(qū)商品房銷售面積37433萬平方米，較2020年和2019年分別增長31.3%和24.2%，增速超過全國整體。1-6月東部地區(qū)商品銷售面積占全國比重42%，是支撐全國商品房保持高規(guī)模的重要發(fā)力點，如浙江、福建、江蘇等省份的嘉興、泉州等城市普遍出現(xiàn)全市新房沽清、秒開秒罄等現(xiàn)象。

??而中西部和東北地區(qū)較差的市場表現(xiàn)則持續(xù)拉低全國整體增速。1-6月，東北地區(qū)較2019年下降3%，一方面房企將業(yè)績重心從東北地區(qū)轉移，另一方面地區(qū)居民購買力較低置業(yè)能力不足，長春已出現(xiàn)返本銷售等。中部和西部地區(qū)弱三四線城市也部分出現(xiàn)變相打折等營銷手段。中西部和東北地區(qū)市場表現(xiàn)的疲軟使得全國銷售增速由2021年初高增速快速收窄至個位數(shù)。

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??2 新房房價一線仍漲、二三線漲幅收窄
一線二手房漲幅顯著回落

??根據(jù)全國商品房銷售面積、金額估算來看，6月商品房銷售均價環(huán)比略降但仍保持萬元以上，達10065元/平方米。主要是由于年中銷售節(jié)點下各三四線城市短期促銷沖量。

??從全國70個大中城市商品住宅銷售價格來看，房價漲幅控制有成效，僅一線城市新房房價同比漲幅仍在擴大。一線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲6.1%，漲幅比上月微擴0.1pts；二手住宅銷售價格同比上漲10.5%，漲幅比上月回落0.3 pts。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲4.8%和3.7%，漲幅比上月分別回落0.2pts和0.1pts；二手住宅銷售價格同比分別上漲3.5%和2.6%，漲幅均與上月相同。

??3 6月竣工提速同比增67%同時加速新開工
土地成交價款跌幅收窄24PTS

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—6月，房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積873251萬平方米，同比增長10.2%。房屋新開工面積101288萬平方米，增長3.8%。房屋竣工面積36481萬平方米，增長25.7%。施工、新開工、竣工面積較1-5月增速分別變化0.1pts、3.1pts和9.3pts。

??單月來看房屋新開工面積一改上半年頹勢，同比降幅收窄、較2019年回正。單6月房屋新開工面積26939萬平方米，雖同比下降3.8%但跌幅收窄2.3pts，且較2019年增長4.7%。規(guī)模上本月新開工面積回歸至歷史較高水平，僅次于2020年疫后年中集中開工。過去一年內成交的熱點地塊陸續(xù)開工入市下全國新開工規(guī)模如預期上升。

??房屋竣工6月顯著提速，單月竣工面積達8898萬平方米，同比增長67%，1-6月累計同比增速較1-5月擴大9.3pts至25.7%。既定“竣工大年”下，房屋后續(xù)竣工規(guī)模和增速將繼續(xù)增長。

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—6月，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積7021萬平方米，同比下降11.8%；土地成交價款3808億元，下降5.7%。二者較1-5月降幅分別擴大4.4pts和收窄14.9pts。至6月末22個核心城市第一輪集中供地陸續(xù)結束，因此在核心城市土拍的促進下全國土地成交價款顯著上升，并成為開發(fā)投資額部分支撐。但由于房企多將拿地重心優(yōu)先聚焦于核心城市，因此全國整體土地購置面積繼續(xù)保持低位，相較往年降幅一再擴大。

??4 土地開工與建安合力推升開發(fā)投資規(guī)模再創(chuàng)新高
但增速收窄4PTS至常態(tài)

??據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)：1—6月，全國房地產開發(fā)投資72179億元，同比增長15.0%；比2019年1—6月增長17.2%。單6月開發(fā)投資額為17861億元，較2020年和2019年分別增長5.9%和15%，創(chuàng)近五年新高。

??單月投資規(guī)模創(chuàng)新高主因是建安投資與土拓投資的雙雙發(fā)力。正如上文所說，新開工以及竣工面積在6月顯著提速提量帶動建安投資規(guī)模激增。同時核心城市集中供地、土拍則使得土地成交價款帶動土拓投資向上。

??值得一提的是，6月開發(fā)投資額同比增速及累計同比增速分別收窄3.9pts和3.3pts。“規(guī)模新高而增速收窄”是由于上半年土拍與施工增長整體乏力仍在持續(xù)。

??綜上，我們對于后市給出如下幾點判斷：房地產業(yè)繼續(xù)發(fā)揮經濟穩(wěn)定器作用，行業(yè)銷售規(guī)模將繼續(xù)保持兩位數(shù)以上增長速度，開發(fā)投資額將保持規(guī)模高位、增速趨穩(wěn)。下半年房企對開工、拿地決策將向積極轉變。

??商品房銷售來看，東部地區(qū)支撐下全國商品房銷售規(guī)模將保持高位，但區(qū)域分化現(xiàn)象下整體增速仍將受到拖累。同時土地購置面積保持低位下后續(xù)新房供應將長期保持較低水平，對新房銷售規(guī)模增長有一定抑制作用。

??房企拿地方面，隨著核心城市集中土拍陸續(xù)收尾，房企將把剩余資金投入其他具有潛力的二三四線城市，屆時整體土地購置面積預計將迎來一輪較大回升，重新成為開發(fā)投資額的有力支撐。

??隨著上半年土拍結束，過去一年內成交的熱點地塊將于下半年陸續(xù)開工。房屋新開工面積已有初步回升苗頭。后續(xù)整體新開工規(guī)模單月增速有望回正，對應的建安投資額也有望回升至高位。

??隨著土拓投資和建安投資重新成為房地產開發(fā)投資額的主要支撐，開發(fā)投資規(guī)模在下半年將保持高位。開工與土拍上半年乏力表現(xiàn)短期仍將對投資增速起到負面作用，后續(xù)投資增速預計將趨穩(wěn)。