??區域分化態勢將持續擴大，濟北新區、高新區或有調整。

??◎  作者 / 楊科偉、汪維文

??區縣經濟階梯化，主城僅對弱縣市有吸附

??政府被約談后限制高價備案，二手房已停貸，利率三連漲

??“穩健型”市場，漲不高漲不停，2021年量價齊升

??四面開花，南北兩側改善，東西主攻剛需

??調基準地價，接連誕生新地王，品牌房企轉為觀望

??置業區域性強，偏好高首付、低總價

??本土房企規模有優勢，保利、華潤等龍頭房企認可度高

??熱點區域拒絕分銷，信貸緊張全款有折扣

??改善需求短期略有透支，樓市尚未見頂，但區域分化加劇

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??城市稟賦：區縣經濟階梯化
主城僅對弱縣市有吸附

??濟寧市位于山東省西南部，下轄2個市轄區（任城區、兗州區），7個縣（微山縣、魚臺縣、金鄉縣、嘉祥縣、汶上縣、泗水縣、梁山縣），代管2個縣級市（曲阜市、鄒城市），并設有濟寧高新區、太白湖新區、經開區三個功能區。

??濟寧是歷史文化名城，儒家創始人孔子、以及孟子、顏回等歷史名人均出生于此，曲阜孔廟、孔府及孔林和境內的京杭大運河均已被列入世界遺產名錄。 

??2020年濟寧市GDP為4494.31億元，總量居于山東省第六位。其中鄒城市為兗州煤業總部所在地，因此GDP總量居全市第一，其他縣市區發展呈階梯分化，任城區、兗州區、高新區、微山縣、魚臺縣、曲阜市GDP在400億到500億區間，梁山縣、汶上縣、嘉祥縣、金鄉縣、泗水縣GDP在200億上下。七普數據顯示，濟寧市常住人口為835.8萬人，城區主要吸附GDP在200億左右的弱縣市人口。

??濟寧早期屬煤炭能源基地，目前以醫藥，機械，紡織產業為主導，多為人口密集型第二產業為主，工薪階層收入普遍在4000-5000元/月，月供壓力大于首付，購買力有明顯分化。

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??政策環境：政府被約談后限制高價備案
二手房已停貸，利率三連漲

??政策環境偏松，但有傳聞近期被省政府約談，預售審批嚴格。目前濟寧政府層面沒有明確的限制性政策，整體調控力度較松。據報道，7月25-26日，濟寧市住建局組織約談部分房地產開發企業，傳達“房住不炒”的調控精神，有傳聞是由于市政府被省政府約談，因此近期1.2萬元/平方米以上的高價盤取證難，已售項目也難以備案。 

??不限購不限貸，但額度緊張，5月份開始二手房停貸。目前濟寧首套房首付三成，二套四成，不限購。信貸層面持續收緊，利率三連上調，目前首套5.65%，二套5.88%，回款周期有延長征兆，最長可達半年，首付來源核實，貸款資質審查也都很嚴格，5月份開始二手房已停貸。

??推出人才政策，提供工資、購房補貼。任城區推出“青鳥計劃”人才落戶政策，對博士生、碩士生、本科生分別積分3年內每月5000元、2000元、1000元的引才補貼，以及一次性20萬元、6萬元以及3萬元的購房補貼，若是“985”“雙一流”等高校，補貼標準還有提升。

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??樓市表現：“穩健型”市場
漲不高漲不停，2021年量價齊升

??濟寧市場整體走勢偏穩，維持每年10-15%的小幅上漲，基本不太受全國調控的影響。2014年左右是濟寧房價低谷，屬于橫盤階段，自15年以來，基本每年都維持著10%-15%的穩定漲幅，市區房價整體由15年左右的6、7千元/平方米逐步上漲至1.1萬元/平方米。

??地價抬升推高房價，市場熱度短期走高。2020年中濟寧政府對基準地價有了一個調整，起拍價格從2000元/平方米左右上調至4000元/平方米，最高地價也從4000元/平方米上漲至8000元/平方米，接連誕生多幅地王。地價的上行推高了房市的熱度，多個區域板塊均價都有拉升，尤以太白湖新區等改善型片區為主。

??目前樓市仍處穩中有升狀態，基本健康，暫未見頂，但區域間已經開始分化。從目前濟寧樓市來看，剛需產品持續在跑量，高新區內以金科禮悅為代表的一系列樓盤月均去化在70-80套左右；太白湖新區由于政府搬遷等利好，改善型產品保持熱銷，博觀·江悅首開去化率超9成，僅有濟北新區部分改善盤略有疲軟現象，博觀·錦里7月的有效來訪僅僅為十幾組，政府規劃“東拓-西跨-南聯-北延”，想要面面俱到，但實際上居民對于板塊價值有著比較固化的認知，因此區域市場間熱度會有分化，房價也有明顯上限。

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??區域市場：四向發展
南北兩側改善，東西主攻剛需

??目前濟寧市區的規劃是四向發展，南北方向為重點發展區域，改善型置業居多，東西兩側偏剛需。任城區是城市老城區，政府在北部規劃濟北新區，并且將區政府外遷，導入一些優質學校資源，吸引很多老城外溢的客戶選擇這一區域置業。目前濟北新區房價全市最高，但跨度也較大，在1.2-1.8萬元/平方米之間。南部太白湖新城2008年成立，中間到2014年左右發展開始停滯，后面政府提出搬遷，定位城市主中心，發展再度提速。目前濟寧市政府已有20余個部門搬遷至這一區域，未來將規劃建設中央CBD商務區和多個大型商場，吸引了很多老城改善前來置業，房價在1.2-1.4萬元/平方米。高新區并無新的實質性產業導入，生活配套也比較一般，發展比較落后，經開區則屬于新開發板塊，配套還不及高新區，兩區以周邊鄉鎮的剛需客群為主。東部高新區普遍均價在0.7-1萬元/平方面之間，西部經開區價格最低，在0.6-0.8萬元/平方米之間。 

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??項目營銷：熱點區域拒絕分銷
信貸緊張全款有折扣

??樓市目前發展健康，剛需改善去化均維持穩定流速，因此分銷渠道采用的不是很多，以新房代理及自渠為主。熱點片區則基本不采用渠道分銷，僅有部分難去化樓盤采取渠道分銷，但效果也比較一般，成交占比基本在30%左右，傭金成本在1萬元-2萬元之間。渠道商方面，發展比較均衡，本土的渠道和貝殼等外來供應商共生發展，均無明顯優勢。

??優惠力度有限，信貸額度緊張環境下，全款有少量折扣。目前濟寧房市處于量價齊升的階段，部分去化壓力較大樓盤也并無降價舉措，僅有少量折扣優惠，力度較小，在98折、99折左右。由于信貸收緊，房企為了加快回款推出了全款特殊折扣，力度有限，只有99折。 

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??置業偏好：置業區域性強
偏好高首付、低總價

??濟寧購房者在置業上主要有三大偏好：

??一是地域性強，跨區置業少，城市發展中心向南北兩側拓展，北部濟北新區和南部太白湖新區分別是任城區政府以及濟寧市政府的新址所在，市政配套正在快速完善，原本居住在偏北側的居民置業首選濟北新區，而南側的居民也會首選太白湖新區。

??二是偏好高首付，一方面作為一個工業城市，城鎮的剛需購房者收入較低，對于月供償還壓力較大，另一方面小城置業觀念上不愿意欠銀行太多錢，因此在購房時愿意多出首付。

??三是偏愛小面積低總價房型，因剛需客群購買力有限，因此在置業時會首選面積小總價低的房型，尤以高新區和經開區兩大剛需片區為甚。而濟北新區和太白湖新區雖然主打改善戶型，但實際去化仍然以偏小面積段為主，以太白湖新區的博觀·江悅項目為例，128平方米的小戶型最為暢銷，142平方米的戶型去化效果要差一下，而值得關注的是，項目169平方米大戶型也已基本售罄，證明在大戶型上購買力仍然比較有支撐。 

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??土地市場：上調基準地價
接連誕生新地王，品牌房企轉為觀望

??早期政府勾地較多，18年以來已經逐漸減少，但是本土房企仍有優勢，涉及到一些基建項目以及道路建設，會有土地協議價格出讓。

??2020年中期開始政府上調了土地基準價格，地價穩步上行，其中太白湖片區由于面積有限且有利好，地價呈現跨越式增長，最高樓面價由之前的5000元/平方米左右一舉攀升至8250元/平方米，濟北新區早期出讓土地較多，且土地價格較高，目前房企拿地熱情不是很高。高新區板塊面積較大，靠近市區部分土地價格與市區相近，新發展的蓼河新城板塊以大地塊出讓為主，且早期土地出讓面積較多，因此目前房企普遍持觀望態度，愿意參與土拍，但很保守。

??開發商方面本土的房企九巨龍、瑞馬拿地積極性仍然較高，品牌房企保利、華潤等態度保守，地價攀升下利潤空間嚴重壓縮，目前暫無拿地新動作。

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??房企競爭：本土房企規模有優勢
保利、華潤等規模房企認可度高

??就市場份額而言，本土房企九巨龍市占率最高，瑞馬次之，但二者口碑有分化，九巨龍住宅主打周邊郊縣進城的剛需客群，品質一般，本土居民復購率較低；瑞馬則主做改善型項目，品質有保證，本土口碑優勢明顯。品牌房企方面，18、19年開始品牌房企加速進駐，本土居民對大型品牌房企諸如保利，華潤等認可度也較高。 

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??前景展望：改善需求短期略有透支
樓市尚未見頂，但區域分化加劇

??整體而言，我們認為濟寧樓市仍未見頂，但也有以下幾個問題：

??地價偏高，房企投資熱情有限。經過2020年以來的一波上漲，熱點區域的土拍價格已經從4000元/平方米起步，最終成交價格也可以達到6000-8000元/平方米，加上建安成本的話，房企的盈利空間已經很有限，目前規模房企土地市場拿地熱情正在逐步減退，僅有本土房企保持較高積極性。

??工薪居民收入有限，房價存在比較明顯的天花板。目前濟寧周邊鄉鎮進城置業的剛需客購房能力多在8000元/平方米以下，部分居民能接受的單價天花板也就10000元/平方米，太白湖新區的博觀·江悅項目入市定價至14000元/平方米，不少購房者也已提出有明顯資金壓力。

??區域分化態勢將持續擴大，濟北新區、高新區或有調整。從市場調研情況來看，濟北新區目前價格已經見頂，部分改善型項目去化已現疲態；高新區雖然流速比較穩定，但下半年將開啟集中入市，總待售房源接近萬套，市場承接壓力較大；太白湖新區政策利好且待售項目不多，仍然維持量價齊升的態勢。

??典型項目一：金科·集美禮悅

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：濟寧高新區孟子大道與泰山路交匯處西北側 物業類型：高層建筑面積：25.22萬平方米價格情況：首開均價約6200元/平方米，目前售價約7200元/平方米

??項目點評：本項目屬于濟南東部的高新區蓼河新城板塊，坐落于孟子大道與泰山路交匯處，當前周邊范圍在售房源較少，下半年開始周邊幾個項目陸續入市，將形成一定競爭壓力。

??項目2020年11月首開，首開較為匆促，總共推出300多套房源，去化效果一般，后由于為品牌房企開發，且周邊沒有競品，續銷期可以維持月均70-80套左右去化。價格方面首開低價入市，最低可達到6200元/平方米左右，現均價在7200元/平方米左右，價格穩步抬升，由于目前片區同類型競品價格可以達到8300元/平方米，因此后續價格仍有提升空間。

??本項目共有與1600多套房源，包含102平方米、121平方米、115平方米、130平方米四種戶型，均為三房，目前121平方米戶型最暢銷，預計2022年底清盤。

??購房者主要來自于周邊鄉鎮，占比在60%左右，少部分主城外溢和投資客群，目前高新片區單價仍然偏低，因此沒有看出來明顯價格天花板，且由于板塊較大，接近市區的位置均價與市區接近。

??典型項目二：博觀·江悅

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：京杭路以南，濟安橋路以西 物業類型：高層、洋房建筑面積：18.0萬平方米首開售價：均價13700元/平方米

??項目點評：本項目位于城市發展主中心的太白湖新城板塊，是未來重點發展的市政中心區域，該板塊目前在售項目在5個左右,體量多在100畝上下，項目為純洋房社區，屬于比較少見的類型，并無直接競品。

??項目共計900余套房源，于2021年7月首開，首開均價1.37萬元/平方米，共320套房源，去化率超9成，128平方米三房和169平方米四房兩種戶型最暢銷，142平方米中戶型去化一般，項目與周邊二手房并無明顯價差。

??項目周邊環繞著多所中小學以及濟寧市最大的三甲醫院，與政府新址同屬同一板塊，因此購房者以市政公務人員、老師、醫生群體為主，另外還有部分商戶，主要源于老城置換，鄉鎮客群很少，占比不足2成。  

??典型項目三：博觀·錦里

▲區位/沙盤/售樓處實景圖

??地理位置：共青團路與任興路交會處  物業類型：高層、洋房建筑面積：8.54萬平方米首開售價：高層12000元/平方米、洋房13000元/平方米

??項目點評：本項目位于濟北新區，距離任城區新政府約1.5公里，是城市發展的新興板塊。目前板塊內在售的新房不多，項目由旭輝銀盛泰和本土的瑞馬集團合作開發。

??本項目主打改善型客群，主力戶型為116平方米三房和133平方米四房，于2021年6月首開，首開推盤173套，認籌總數470套，但首開之前并未釋放價格，結果首開釋放價格后出現退籌情況，并未售完。目前項目來訪也比較少，續銷期表現一般。

??項目以地緣性客戶為主，占比在6-7成，且地緣性客戶對價值認同感極強，以建設路為界，建設路以東為優質區域，1.3、1.4萬元/平方米左右的價格都可以接受，建設路以西洋房最高接受1.2萬元/平方木，高層接受9500元/平方米-10000元/平方米，項目處于建設路西。