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??導語

??統租房或多種方式實現盈利，政府下場向存量要效益。

??◎  文 /  房玲 易天宇

??近期一則關于“白芒村統租”的新聞，讓“統租房”成為了全國輿論的焦點。統租房指的是深圳當地的一家國有企業，統一收購市內城中村的房源，進行改造，并對周邊的配套設施進行升級，然后再統一出租。統租房出現在深圳并不奇怪，由于深圳缺地，地價較高，保障性租賃住房的建設成本也相對較高，而統一收購城中村房源的成本顯然較低。但值得注意的是，政府在統租房中擔任類似于二房東的角色，此前已有多家民企在長租公寓中有所嘗試，此次政府直接下場又是否能夠玩轉這一模式？

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??白芒村高收低租或遇盈利難題
目前已暫緩簽約

??此次焦點的中心——白芒村位于深圳南山區西麗街道，是西麗片區較為偏僻的城中村。據2019年8月深圳市南山區發展和改革局公布的西麗街道白芒村綜合治理情況來看，當時白芒村整治總面積為20.6萬平方米，整治總樓棟數為641棟，整治總戶數達8266戶。根據相關的網站信息，當前白芒村中單間每個月的租金在900元左右，一房一廳在1500元左右。

??據公開信息，在白芒村統租方案中，業主簽約年限按照“15+5”的模式，即15年內每三年租金上漲10%；15年后，若業主有統租簽約意愿的，可以繼續簽約。此外統租的租金標準，根據房屋統租片區的不同，深匯通給業主的租金按照66元/平方米/月，或68元/平方米/月兩類進行計算。據貝殼網，位于白芒村入口區域的百旺公寓（一般相比城中村內其他出租房屋的租金價格相比較高）每月每平米價格在40多到65元左右。可以看出，雖然簽約價格沒有達到此前網絡上“兩倍簽約價格”之多，但仍處于一個較高的簽約價格水平，已趕超了周邊的出租價格。

??2023年6月5日，輿論升級下，白芒村綜合整治項目現場指揮部辦公室對外采訪時稱已暫緩簽約，同日深圳住建局回應稱：針對城中村房源租金價格，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平。若真的按照深圳住建局表示的，低價出租，高價收房，則統租房必然面對盈利難題，若一味采用政策補貼，該盈利模式或不可持續。

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??微棠龍華元芬村項目改造后
價格上漲約30元

??執行此次白芒村統租工作的是南山區國資委直屬的深圳市深匯通投資控股有限公司。而白芒村并非深匯通首次統租改造的城中村項目，此前位于深圳南山區西麗街道的平山村，則更早開始了統租改造，公開信息顯示清統租任務涉及約615戶，建筑物522棟，總建筑面積約31.2萬平方米。據《南山區平山村人才小鎮建設項目統租方案》，該項目的統租期同樣為15年。目前平山人才小鎮的清租流程已接近尾聲，據相關人士表示，2023年4月統租項目簽約達六成，根據工作部署平山村項目將于2023年6月30日前完成統租簽約工作。由于平山村統租工作仍在持續，關于未來租金是否漲價仍不可知。

??除了直屬政府的深匯通，深圳還有另一個操盤城中村統租的企業“深圳市安居微棠住房租賃投資控股有限公司”。與深匯通不同的是，微棠是由國企主導（持股51%），民營資本（主要股東出于鏈家和自如系）參與的，于2023年2月10日剛成立，其中深圳龍華區的元芬社區就是微棠的第一個改造更新點，簽訂租賃期限為13年。事實上，在微棠改造升級后，出租項目的居住條件確實有了較大提升，還增加了健身房、食堂、自習室，甚至籃球場等生活設施，但每月每平米租金要相比周邊其他項目高出約30元左右。

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??統租房或多種方式實現盈利
政府下場向存量要效益

??統租房，與長租公寓模式十分類似，只是將“二房東”包租公司從原先的蛋殼、青客等民間資本替換成了深圳市國有資本。相比于民企，政府直接下場參與統租房，在公信力與執行力方面更具有優勢。

??在資本操作上，雖然目前深圳住建局回應原則上不漲價，但若真如所言未來價格不變，仍可以在以下幾點上實現成本與盈利的平衡：

??第一，或會采用縮小每個房間標準面積的做法，隔出更多的面積作為出租單位。如將25平方米的出租單位變成20平方米，通過室內設計提高空間使用率。隨著房源數變多，承載租客也將變多。這一做法在此前的長租公寓上曾十分流行，不少運營商通過“N+1”或“N+N”的方式，來找補改造成本。事實上，2022年 1 月，深圳市住建局就曾聯合多單位舉辦保障性租賃住房小戶型設計大賽，競賽以“小戶型、高品質、新生活”為主題，鼓勵在“方寸之間”發揮創造力。

??第二，用統租房項目去申請銀行貸款。目前白芒村統租期限為15年，租期較長且收益穩定，如果把收來的城中村房源未來15年的現金流作為抵押，向銀行申請貸款，其中部分資金可以作為改造升級的成本。類似于用未來收益變現的方式還有收益權類的REITs產品，但由于統租房項目具有公益類性質，盈利能力不高，實現REITs上市難度較大。

??第三，或使用租金時間差的方式盈利。其中房東的租金按照月支付，而租客或采用提前一次支付一年租金，這也形成了時間的利差。與此同時，不能支付一年租金的租客可以和金融機構簽訂消費貸款，同樣產生貸款業務利息。事實上，這一做法就是此前長租公寓常使用的租金貸模式。最后，政府下場參與統租房，也釋放了不一樣的信號。相比于新房市場，租房市場一直較為邊緣化，而此次統租房事件，也意味著我們的房地產市場更加向存量要效益。此外，雖然目前統租房的政府收房價格偏高，但可能是含稅價格。對于房東而言，此前與租客之間的租金價格一是較為隱蔽，二是具有彈性。而如今隨著統租房出現，價格記錄將被清晰記錄，若未來針對這部分收益進行征稅，有著清晰的課稅基礎。整體來看，統租房的推出既有陣痛，也有好處。但從長遠來看，若統租房的推出，真的能夠為租客帶來實實在在的居住條件改善，緩解城市住房短缺問題，那就是一件好事。此外，由政府主導的統租房也不同于長租公寓背后的民間資本以追逐盈利為目的，統租房帶有更多的公益性質，能起到促進租賃行業環境改善，規范租賃市場秩序等。