亚洲天堂免费观看-亚洲天堂免费-亚洲天堂伦理-亚洲天堂久久新-亚洲天堂久久久-亚洲天堂久久精品成人

??導語

??主城“抗跌”板塊新政后熱度領漲，優質區位仍應保持適量供地。

??◎  文 / 馬千里 邱娟

??專題視點

??南京作為2015年后地價、房價增幅位列第一梯隊的城市，2022年以來的回調幅度也比大多數城市更深。面對大幅上漲后的量價深度下探，南京少數能夠保持量價平穩的板塊更加難能可貴。本文結合交易量價、去化周期、開盤去化率等指標，將分析維度細化到77個小板塊，以此識別 “超跌”板塊與“抗跌”板塊的特征，并結合板塊案例進一步探究量價走勢出現分化的原因，藉此探析樓市發展趨勢，并給出相關建議。

??01
市場現狀:從年交易連創新高、到去化艱難，南京成為“領跌”城市典型

??受人口增速變緩、宏觀經濟環境等多重因素的影響，自2022年起，全國絕大多數城市樓市出現了回調。作為重點城市的南京，在這一輪回調中十分顯著，量價回調程度均十分突出。超七成板塊市場份額不足一半。即使調控政策一再放松，新房開盤去化率依然明顯起色，2024年至今開盤去化率僅有一成。另外，從板塊庫存來看，僅有大校場、雨核、橫溪、鐵心橋、軟件谷、高淳濱湖、科學園等7個板塊等少數優質板塊去化周期低于12個月，這部分板塊在售項目庫存占比僅占一成。

??1、當前消化周期接近2年，南京已從熱點城市中明顯“掉隊”CRIC監測數據顯示，2023年，南京商品住宅成交面積僅649萬平方米，與2021年相比，下降了48%，成交規模明顯縮量，成為“領跌”的典型城市。去化周期來看，截止2024年5月，南京商品住宅去化周期已經拉長至22個月，接近2年，較2021年底去化周期拉長了13個月。與其他城市相比，南京去化周期明顯偏長，同屬長三角二線城市的杭州、合肥商品住宅去化周期均在10個月以下。由此可見，南京已經從熱點城市中明顯“掉隊”。

??2、二手房市場份額快速攀升，超七成板塊一手房市場份額不足50%（略）

??3、調控一松再松仍難挽成交熱度，2024年開盤去化率已降至一成（略）

??4、僅一成板塊狹義去化周期低于一年，多為大校場、雨核優質高流速板塊

??細分到板塊來看，僅有橫溪、鐵心橋、軟件谷、雨核、高淳濱湖、科學園、大校場等7個板塊去化周期在12個月以下，這些板塊庫存總面積僅有60萬平方米，占77個板塊總庫存面積的比重僅有6%。典型如大校場這樣的優質高流速板塊，截止2024年4月底，該板塊庫存面積有28.8萬平方米，月均去化面積超2.5萬平方米，去化周期為11.4月，去化速度相對較佳。除大校場等7個板塊外，西善橋、江心洲等13個板塊去化周期處在12-18個月之間，這些板塊總庫存達152萬平方米，占總庫存規模的比重達16%。余下的近八成庫存去化周期在18個月以上，庫存壓力處于較高水平。不僅如此，有高達30%的庫存去化周期在3年以上，從區域上來看，這些板塊多處于遠郊，譬如六合鄉鎮、溧水石湫、龍潭新城、溧水鄉鎮、溧水空港、高淳北部新城、六合金牛湖等板塊，月均成交面積多在3000平方米以下，而庫存多在10萬平方米以上，去化十分艱難。

??02
板塊分類：高端板塊相對堅挺
雄州、珠江鎮等前期熱點副城量價領跌

??考慮到板塊之間在房價、庫存等方面存在較大差異，為更好地評價各板塊市場概況，本節將綜合板塊新房量價及其板塊，去化流速和去化壓力等多方面指標，針對2021-2024年新房市場的變化，對南京板塊進行分類，找出其中“超跌”與“抗跌”板塊，以更好地探析樓市發展趨勢，并給出相關建議。

??1、需求格局：部分遠郊內生板塊流速排名上升，僅少數高端板塊一手房仍是主力（節選）在當前新房量價均跌、二手市場份額攀升的大背景下，南京僅有少數板塊新房能維系相對穩定。CRIC監測數據顯示：2024年成交TOP20板塊中，僅大校場等少數高端板塊一手房占比超50%。值得注意的是，從新房成交絕對值上來看，除大校場規模居于前列外，板橋、河西南、燕子磯新城等板塊成交規模并不具有明顯優勢。

??1.1新房量價: TOP4名單仍與2021年相同，規劃待兌現高庫存板塊加速“掉隊”（略）

??1.2一二手比例：2024年成交TOP20板塊中，僅大校場等4板塊一手房占比超50%

??由于當前的成交主力是二手房，因此絕大多數板塊的主力也是二手房。具體來看，2024年新房和二手房合計成交規模TOP20板塊中，僅大校場、板橋、河西南、燕子磯新城等4個高端板塊新房成交規模占比超過50%，成為僅有的新房成交主力板塊，其中大校場板塊新房成交規模7.4萬平方米，在77個板塊中居于首位，同期二手房成交規模4.1萬平方米，新房成交占比達65%。值得一提的是，這4個板塊新房和二手房合計成交規模在TOP20榜單中分別處于8、17、18和20位，除大校場板塊外，其余三個板塊均處于榜首末位，新房成交規模也處于相對劣勢。

??2、去化壓力：產業優勢板塊抗壓能力更佳，優質生活配套難阻去化周期攀高（節選）對比典型板塊當前和2021年商品住宅去化周期來看，八成板塊庫存去化周期都在變長，尤其是江核、燕子磯等具有配套優勢的副城板塊庫存壓力驟升，去化周期由1、2月變成超20個月。相比之下，具有產業優勢的板塊抗壓性則較好，去化周期變化相對較小。不僅如此，在當前開盤去化及其慘淡的情況下，河西北、河西南、東山、研創園等這類具有產業優勢的板塊開盤去化率表現也稍好，均在30%以上。

??2.1消化周期：江核、雄州、燕子磯等副城庫存壓力驟升，近郊板塊中僅東山去化周期縮短（略）

??2.2開盤去化：2024年僅4板塊開盤去化率超過三成，區域內產業支撐均相對較佳

??2024年全市開盤去化率降至9%，去化速度明顯變緩。細分到板塊來看，僅有1/3的板塊在2024年開盤或者加推，僅有河西北、研創園、河西南、東山等4個板塊開盤去化率超過30%，其余22個板塊去化率均在30%以下。不僅如此，除研創園和東山板塊外，其余板塊2024年開盤去化率較2023年僅有不同程度地下降，市場日漸蕭條。

??其中，河西北板塊開盤去化情況最佳。前4月累計開盤72套，成交40套，開盤去化率達56%；其次是研創園，開盤去化率達45%。此外，河西南和東山板塊去化也相對較佳，開盤去化率分別為40%和30%。從規模來看，東山板塊是開盤套數和成交套數最多的板塊，推盤360套，去化108套，項目去化率為30%。

??值得注意的是，開盤去化率居于前列的這4個板塊均是產業支撐性較好的區域，譬如河西北是高級學區所在，多所名校資源坐鎮，是河西新城最成熟區域。2023年板塊多在的河西新城金融業預估增加值超越400億大關，強勢奠定區內首要產業地位。該區域已匯聚逾1700家各類金融機構，吸引阿里巴巴江蘇總部落戶、小米科技華東總部、蘇酒集團總部及58集團華東總部等眾多頭部企業集群，塑造了僅次于上海陸家嘴的國家級中央商務區新標桿，產業支撐性較佳。

??3、板塊分類：“抗跌”板塊市場份額仍超三成，“超跌”板塊多為前期熱點副中心（節選）以近一年成交規模TOP30板塊為樣本，綜合新房成交規模及變動、房價變動、去化周期變動和開盤去化率變動等多方面指標。總的來看，在南京主力板塊中，軟件谷、雨核、大校場等優質板塊相對堅挺，這些“抗跌”板塊近一年成交面積超過100萬平方米，在主力板塊中成交占比超過三成。其中大校場、河西南突出優勢在于定位高端；軟件谷沿線的雨核、軟件谷、鐵心橋等受益于產業發展，帶來了充足的增量客源；老城東、沿山大道則具有稀缺性的綠核支持。

??量價回落的板塊方面，近年來燕子磯、江核新房交易規模雖下跌超過七成，但進一步綜合消化周期、開盤去化等指標來看，這些板塊還是有部分項目能夠取得不錯的去化速度，比如2023年末江核的金基某項目首開，取得了接近二成的開盤去化，在目前的南京市場已屬表現不錯。

??綜合評判來看，還是雄州、珠江鎮、板橋等熱點副城的“超跌”更為突出。典型如浦口珠江鎮，近一年商品住宅成交僅17萬平方米，較2021年成交面積下降了81%，2024年1-5月的開盤去化率僅有5%；不僅如此，房價也下降了10%，降至2.58萬元/平方米，成交劇減也使去化周期明顯拉長，增至23個月，較2021年增加了3倍之多。

??與之類似的還有雨花臺的板橋和六合的雄州板塊，成交規模同比降幅均在50%以上，價格也明顯下調，并且去化周期均在兩年以上，開盤去化率均在6%以下，在典型板塊中量價均處于“超跌”水平，就規劃上來講，這些板塊多為前期熱點副中心，或是由于規劃兌現較差，或是由于自身產業人口發展緩慢，難以支撐新房市場，量價處于“超跌”水平。

??03

“超跌”案例：需求退潮之時
四類剛需剛改板塊首當其沖

??為進一步探究“超跌”板塊的發展趨勢，本節從四類常見超跌板塊中，各選取一個作為案例進行深入研究。值得一提的是，在上一輪上漲周期中，這些板塊的突出“劣勢”反而大多是它們的發展優勢，如珠江鎮受江北核心區熱度帶動，成為了不少跨江購房者的次優選擇，正方新城、板橋等新興板塊、以及六合雄州憑借城市發展規劃預期，承接了較多首置需求，而橋北作為南京首批配套發展成熟的剛需板塊，其平價剛需及改善產品也取得了較佳的去化速度。但是在本輪下行周期之中，隨著購房者積極性的減退，這些受益于發展預期的剛需板塊，則面臨著購房者的急劇減少，而與之前去化速度相匹配的開發規模，也在新的發展周期之中成為了持續積壓的新房庫存。

??1、次熱點板塊：優質客群被臨近江核分流，珠江鎮成交量價加速收縮就交易規模來看，珠江鎮仍然稱得上是“瘦死的駱駝大過馬”，板塊新房成交規模依舊處在南京市的前列，發展成熟的各項配套和相對較低的房價水平，是其吸引地緣客群置業的最大優勢，也為板塊自行走出庫存泥淖提供了更多的動力。調控建議方面，考慮到該板塊在售項目較多，且板塊流速仍處于全市前列，不建議在該板塊“收購商品房用于保障性住房”，還是應當控制新增土地供應，待其去化壓力緩慢恢復為宜。

??1.1相較臨近的江北核心區，珠江鎮成交量價率先收縮、且降幅更甚

??臨近珠江鎮的江北核心區，是南京江北區域房價最高的板塊。自2015年南京江北新區正式落地之后，江北核心區即成為了江北樓市量價增長新的增長極，周邊板塊也在其的帶動下迎來了熱度上升。與江北核心區相同，珠江鎮新房成交規模的高點同樣出現在了2021年，但在2022年以來的量價回調中，相比江北核心區，珠江鎮量價回調來的更快、降幅也更深。2022年珠江鎮住宅成交規模同比下降60%，降幅較江北核心區大25個百分點，2022年珠江鎮成交均價同比下降12%，而江核在高端項目成交占比上升之下，其均價卻依舊不降反升。即便對比2021年-2024年4月的年化數據來看，期間珠江鎮住宅成交面積下降81%，供應面積更是下降92%，降幅也大于江北核心區。

??1.2流速下降致消化周期攀高至2年，2023年“托底”地塊仍在推高廣義庫存

??至2024年4月，珠江鎮消化周期已經接近二年（23.4個月），超過了2021年末的四倍，主要還是受到新房交易規模下降的影響，2024年4月的近12個月月均新房交易量僅為1萬平方米，流速僅為2021年的二成。新推案的開盤當日去化率大多不足一成，成交套數不足5套，住宅成交多來自持銷項目，2024年至今更是只有一個項目加推，加推當日去化率僅3%。

??2024年二季度初，珠江鎮狹義庫存為32萬平方米，較2021年末下降了6萬平方米左右。這主要還是由于開發進度的放緩，2022年以來超10萬平方米建面的項目，至今大多只推盤2輪，推盤規模不到拿地建面的一半，至于2023年出讓地塊至今更是無一上市。而狹義庫存下降的另一面，則是廣義庫存規模仍在上升，2024年4月末珠江鎮為118萬平，較2022年末增加約10萬平方米，2023年珠江鎮宅地出讓總建面達到36.5萬平方米，仍高于2023年住宅成交面積。從拿地企業來看，均為江北地方房企，且以國企為主，2021年以來珠江鎮住宅成交規模雖下降八成，但成交面積仍在南京排在前五，因此珠江鎮仍是托底地塊的相對密集成交板塊。

??1.3優質客源被江北核心區、研創園分流，珠江鎮開盤去化普遍不及一成

??據CRIC調研，珠江鎮地緣剛需已經基本全部被二手房分流，主力客群主要來自江浦地緣改善客戶，占比約為七成，河西、鼓樓的外溢優質剛需約占二成，其余還有少量的全市其他地區剛改、改善客群。但是這一客群畫像與相鄰的江北核心區、研創園高度重合，且缺乏競爭優勢，相比之下，江北核心區擁有著更高的發展定位，其周邊的學校、醫院、公園、圖書館、美術館等配套也已初見雛形，而研創園則是承接了江北新區實體經濟發展的重要增長極，集聚了大量新增高收入崗位，是2021年以來少數成交規模不降反增的板塊，2024年首開的仁恒項目更是開盤當日去化45%，在當前的南京市場較為罕見。由于大量優質客戶被周邊板塊分流，珠江鎮新推案的開盤當日去化率大多不足一成，成交套數不足5套，住宅成交多來自持銷項目，2024年至今更是只有一個項目加推，雖然折后均價較上批次下降超過一成，且項目自帶大型綜合體，但由于位于10號線地鐵站底站，區位相對偏遠，客戶認可度依舊相對一般，加推當日去化率僅3%。

??2、新興副城：正方新城配套發展遲緩，剛需退潮后去化周期高企（略）

??2.1板塊內競品過多疊加購房者預期下降，2024年月均流速僅為2021年三成

??2.2剛需產品去化承壓、房價領跌，2021至今均價已下降二成

??2.3廣義庫存高壓、開發進度緩慢，2022年3宅地至今僅領一張銷許

??2.4客戶以渠道帶看為主，開盤首日“零成交”已屢見不鮮

??3、遠郊成熟副城：僅靠地緣客群流速有限，雄州近三年22幅宅地僅1宗開盤（略）

??3.1房價下跌、需求退潮，2024年板塊流速創歷史新低

??3.2大量項目開發進度“停滯”，超七成宅地尚未開盤

??3.3板塊以內生客群為主，近一年開盤去化率僅6%

??4、存量房源過多：優質配套難擋二手房源砸盤，橋北房價跌回2016年（略）

??4.1房屋交易量雖高居全市首位，巨量二手房掛牌仍導致房價大幅下跌

??4.2新房在售主力為15年以上項目尾盤，與二手房價同步波動亦無成本壓力

??4.3近年新建項目均為學校、商業、公共服務類用地，消化周期回落至兩年以內

??04
“抗跌”案例：穩定客源托舉
逆市中四種板塊韌性更佳

??為探究“抗跌”板塊的發展趨勢，本節同樣從四類常見抗跌板塊中，各選取一個案例進行深入探析。在南京樓市整體大幅降溫的環境下，這些板塊能夠呈現較強的發展韌性，主要依賴的還是其購房客群的穩定，再加之步調合適的土地出讓速度，使得這些板塊新房規模、庫存指標明顯好于全市。如大校場、雨核等板塊，其面向客群收入的穩定，使得板塊消化周期仍然處于較低位置，近年來平均房價更是不跌反漲，成為了極少數的房價“保值板塊”。

??1、高端改善：優質配套日趨成熟，大校場新房均價不降反增作為高端改善板塊，大校場板塊成交規模、開盤去化率、庫存壓力、房價增幅等指標均全市領跑，再一次說明在動蕩的市場環境下，新房“越貴才越好賣”，改善性產品擁有著更為穩定的客源。2024年大校場新房成交均價達到5萬元/平方米左右，穩穩躋身南京第一梯隊，房價較2021年增長9%，是南京極少數房價不降反增的板塊。消化周期仍保持在一年以內，不到全市平均的一半；2023年以來開盤首日去化率34%，位列南京第二，僅次于豪宅板塊河西南。不過就自身供求指標來看，大校場也同樣需要警惕供求失衡的可能，目前板塊市場在售項目較多，客戶分流嚴重，2024年不少項目加推去化表現一般，開盤首日去化率低于10%也不再鮮見；而2023年下半年底價成交的兩幅地塊，至今尚未上市，開發節奏明顯慢于當前在售項目。對于地方政府而言，還是要把握好板塊重點項目開發進度，繼續加快機場跑道公園、活力水環、中芬合作交流中心相關配套落地，審慎加推宅地供應，避免庫存再度攀高，影響板塊市場活力。

??1.1新房成交規模躍居全市第一，板塊均價不降反升（節選）

??受居民購房意愿下降影響，2023年以來大校場新房成交規模雖然同樣出現下探，但相比同處前列的珠江鎮、江北核心區而言，大校場的新房客源更加穩定，憑借領跑板塊中較小的交易量跌幅，2024年新房成交規模也由此躍升至全市各板塊首位。價格指標方面，大校場更是走出了獨立行情，最新年化成交均價達到4.7萬元/平方米，較2021年增加了9%，高端客群對板塊的認可度持續提升，客戶占比也明顯增加。

??1.2超八成項目累計推盤去化率超過50%，去化周期指標保持健康

??庫存壓力方面，2024年4月狹義庫存為11.4個月，廣義庫存消化周期也僅為2.5年，雖然較2021年明顯上升，但供求關系仍在相對健康的范圍之內。從板塊內26個已開盤項目的去化情況來看，絕大多數項目的累計推盤去化率均超過50%，錦云臺、金基璞悅和園、琥珀云臺等優質項目更是基本售罄。從項目狹義庫存去化周期來看，同樣絕大多數項目均相對健康，按項目開盤后的平均流速速度測算，偉星譽璟府、華潤潤鴻府狹義去化周期更是不到半年。不過也有少部分項目流速一般，保利博雅和著、綠城鳳棲潮鳴等項目分別受產品、地段等因素影響，去化表現弱于板塊平均表現，項目的狹義去化周期達到2年以上。

??1.3客戶覆蓋主城改善客群，金茂、偉星、金基等優質項目去化率領跑全市

??從客群分布來看，目前大校場主要客源為城南首改及改善客群，占比約為八成左右。南京城南分布著大量的軟件公司及研究院所，這些人群收入水平高且工作地點相對穩定，為大校場帶來了充足的客群。偉星譽璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府等項目均取得了不錯的開盤去化表現。其中譽璟府、新睿樾府在2023年下半年的兩次小戶型推盤，更是開盤當日即基本售罄。而位于大校場核心板塊的金茂府，憑借其較強的產品力，依舊獲得了淡市中不錯的去化表現，2024年4月份開盤首日去化率達到34%，項目客戶依舊保持較高黏性。

??2、優質首置：軟件谷崛起帶來穩定客源，雨花核心區走出獨立行情（略）

??2.1穩定客源助力供求恢復，板塊流速重回高位

??2.2出讓地塊均已開盤，去化周期指標仍全市領先

??2.3在售項目開盤首日去化一般，但累計推盤去化較佳

??3、近郊綠核：配套完善、承接宜居需求，沿山大道消化周期逆市下行（略）

??3.1板塊新增供應稀缺，2021年后即進入供不應求階段

??3.2狹義庫存連續第四年走低，板塊去化壓力同步減輕

??3.3豪宅產品吸引全市終極改善客戶，近年來套均價仍穩定在千萬元以上

??4、內生產業園區：地緣改善需求穩定，2023年大廠葛塘交易量創新高（略）

??4.1板塊客源相對單一，逆周期下流速反連創新高

??4.2開發規模飽和后已兩年停止宅地出讓，2024年去化周期僅1年出頭

??4.3開盤去化率低、缺乏外部客流，短期難由大環境改善受益

??05
趨勢預判：樓市利好政策密集落地
主城“抗跌”板塊率先升溫

??面對新房交易規模的連年下降，2024年以來南京扶持性政策力度明顯加強，尤其是二季度以來利好政策頻發：都市圈公積金互認、官方背書“以舊換新”、落戶條件放寬、首付比例下降至最低1.5成等政策密集落地，力求刺激住房需求釋放。從新政施行效果來看，5月份以來南京客戶來訪量普漲四成，尤其是核心板塊來訪、認購倍增。典型如雨核、大校場、鐵心橋等重點“抗跌”板塊，其代表項目認購情況均明顯轉好。

??1、新政密集發布后來訪量如期回升，新房市場有望弱復蘇得益于二季度以來的利好政策密集發布，南京來訪數據出現明顯改善。據CRIC監測，2024年5月南京重點監控項目周均來訪量1.5萬組，較4月周均增長40%，同比上升15%。其中月初得益于五一假期和利好政策推動，第18周重點監測項目來訪量達到了1.9萬套，較近一年均值增長93%。并且在月內第二周（第19周）短期回落之后，5月下半月（第20周、21周）來訪指標熱度持續，市場持續小幅回溫。與來訪回升同步，二季度以來南京新房供應節奏有所加快，5月份新領取銷許突破30萬平方米，創年內新高，但由于領取銷許和加推開盤存在一定時間差距，供給端的增加并沒有立刻帶來新房成交回升，2024年5月南京新房成交35萬平方米左右。2014年以來，南京首次出現連續5個月成交量不超過3500套，年化交易量僅3萬套左右，對于常住人口千萬級別的南京而言，僅相當于每年不到1%的住房更替率，即平均每個家庭的住房更替時間超過100年，新房交易規模流速已經處于絕對低位。從當前待上市產品、項目蓄客及來訪情況來看，得益于“以舊換新”等利好新政推動，以及新房交易規模已達低位的事實，隨著年中沖刺階段的到來，預計南京將在2024年年中迎來弱復蘇，單月均新房交易量有望回復至40萬平方米以上，平均開盤去化率也可回升至一成左右。

??2、高去化周期板塊庫存普降，庫存壓力正在逐步修復（略）

??3、主城“抗跌”板塊新政后熱度領漲，優質區位仍應保持適量供地

??二季度以來，南京主力板塊流速均迎來了顯著回升，但相比之下，“抗跌”板塊回升勢頭出現得更早、并能保持延續，如大校場4月份板塊流速即出現上升，雨核更是一季度末即出現回升，流速已經連續3個月保持高位，5月份新房交易量較2023年月均上升40%；相比之下，正方新城、珠江鎮等“超跌”板塊，直至5月份政策面利好充分釋放后，新房交易流速才出現回升。

??進一步細化到項目層面，配合適當的折扣營銷，鐵心橋、雨核、大校場等板塊的典型項目，均在5月份取得了不錯的銷售表現。對于這些“抗跌”板塊而言，得益于客源的穩定，在政策面適當寬松、項目營銷策略得當的情況下，板塊即可保持較為理想的流速，去化壓力也得以穩定在健康水平。目前南京雖然整體去化周期已經接近2年，但對于這些去化周期僅在一年左右的優質板塊而言，還是應當保持適量供地，以保持板塊新增供應規模和市場活力。5月份，南京已在雨核、河西南等地供應稀缺低密宅地，隨著6月份這些地塊的出讓，相關板塊居住能級進一步提升，板塊新房銷售也有望從中獲益。

??4、部分“超跌”板塊長期去化壓力較高，可率先落地保障房收購、閑置土地處置等舉措（略）