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??在利好政策作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了一些積極變化。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份新建商品房銷售額同比下降27.9%，降幅較1-4月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。5月單月，商品房銷售面積和銷售金額降幅分別收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)和4.1個(gè)百分點(diǎn)。

??與此同時(shí)，5月房屋新開工面積止跌，單月環(huán)比上漲5.67%，1-5月累計(jì)同比降幅較1-4月收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)，這是新開工面積連續(xù)三個(gè)月收窄。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人、總經(jīng)濟(jì)師、國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司司長(zhǎng)劉愛華表示，政策效應(yīng)釋放還需要一定時(shí)間，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整過(guò)程中。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降10.1%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速為2020年3月以來(lái)新低，且開發(fā)投資額累計(jì)降幅連續(xù)3個(gè)月擴(kuò)大。

??總體來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)延續(xù)回升向好態(tài)勢(shì)，商品房銷售面積、金額、累計(jì)同比增速繼續(xù)保持低位但降幅有放緩和收窄趨勢(shì)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速仍將延續(xù)筑底震蕩走勢(shì)。

??“517”新政疊加地方進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，利好持續(xù)發(fā)酵，5月房地產(chǎn)市場(chǎng)延續(xù)弱修復(fù)態(tài)勢(shì)。

??國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月全國(guó)新建商品房銷售面積為7390萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲13%，銷售金額為7598億元，環(huán)比上漲12%。同比降幅分別為較上月收窄2.1個(gè)百分點(diǎn)和4.1個(gè)百分點(diǎn)。

??1-5月銷售面積和金額累計(jì)同比降幅分別為20.3%和27.9%，較1-4月分別增加0.1個(gè)百分點(diǎn)和收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

??5月政策頻繁，從中央“517”新政首付比、房貸利率、公積金利率等三大信貸政策調(diào)整，到地方45省市持續(xù)寬松政策，一線城市上海、深圳松綁限購(gòu)，杭州、西安全面取消限購(gòu)。利好政策短期對(duì)樓市起到了提振作用，短期內(nèi)居民購(gòu)房信心略有修復(fù)。

??從CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，部分重點(diǎn)二三線成交率先復(fù)蘇，杭津青漢佛徐等二三線新房成交環(huán)比增幅均在20%以上。

??從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的5月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況來(lái)看，各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比降幅均有所擴(kuò)大。

??同比來(lái)看，新房和二手房同比持降，新房整體降幅由4月末的2.96%增至5月末的4.3%，二手房降幅由4月末的6.79%增至5月末7.49%。

??二手房跌幅顯著超新房。5月二手房?jī)r(jià)格同比下降城市數(shù)量較多已達(dá)峰值，70個(gè)城市房?jī)r(jià)同比全部下跌，而新房銷售價(jià)格同比下降城市數(shù)量為67個(gè)。

??環(huán)比來(lái)看，1-3月70城二手房、新房的房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅有收窄態(tài)勢(shì)，不過(guò)4-5月環(huán)比跌幅再度走擴(kuò)，房?jī)r(jià)下跌城市數(shù)量再度增加，5月70個(gè)大中城市中有68個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降，70個(gè)城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降。

??房地產(chǎn)市場(chǎng)的積極變化還體現(xiàn)在新開工面積和竣工面積“止跌企穩(wěn)”。

??今年以來(lái)，新開工、竣工雙雙較弱的格局并未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)，降幅始終保持在低位運(yùn)行，但有逐步企穩(wěn)之勢(shì)。

??具體來(lái)看，5月新開工面積6580萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲5.67%。1-5月，房屋新開工面積30090萬(wàn)平方米，下降24.2%，降幅較1-4月繼續(xù)收窄0.4pcts。

??值得注意的是，新開工面積累計(jì)降幅連續(xù)三個(gè)月收窄。

??1-5月，房屋竣工面積22245萬(wàn)平方米，下降20.1%，跌幅較1-4月小幅收窄0.3個(gè)百分點(diǎn)至20.1%。

??受到去年高基數(shù)的影響，竣工面積增速在2024年跌入負(fù)區(qū)間，但無(wú)論是從單月亦或是累計(jì)增速來(lái)看，均有邊際企穩(wěn)的跡象。考慮到保交樓仍是化解當(dāng)前市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要一環(huán)，隨著未來(lái)配套政策落地，竣工面積增速有望企穩(wěn)。

??行業(yè)仍處于調(diào)整過(guò)程中。

??1-5月全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.1%，降幅較1-4月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，累計(jì)增速為2020年3月以來(lái)新低。開發(fā)投資額累計(jì)降幅連續(xù)三個(gè)月擴(kuò)大。

??一方面是新開工增速仍然保持在低位，對(duì)開發(fā)投資的拉動(dòng)影響有限，另一方面，土地市場(chǎng)的走弱甚至核心城市土拍降溫也對(duì)開發(fā)投資形成拖累。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2024年1-5月全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交金額同比下降28%，作為房企重點(diǎn)關(guān)注的一線城市降幅達(dá)到30%。

??5月經(jīng)濟(jì)總體雖有所改善，但內(nèi)需不足、購(gòu)買需求相對(duì)疲弱的態(tài)勢(shì)延續(xù)，5月M1同比增速回落2.8個(gè)百分點(diǎn)至-4.2%，而5月住戶貸款僅增加757億元，進(jìn)一步反映出當(dāng)前居民信貸需求依然不足。

??隨著6月房企年中沖刺節(jié)點(diǎn)已至，營(yíng)銷力度勢(shì)必有所加強(qiáng)，再加上政策效應(yīng)進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)6月成交總量或?qū)⒎€(wěn)中有增，絕對(duì)量有望創(chuàng)年內(nèi)新高，不過(guò)基于去年基數(shù)較高，同比還將延續(xù)降勢(shì)。一線城市整體熱度好于二三線是大概率事件，“強(qiáng)者恒強(qiáng)”局面預(yù)期延續(xù)。

??總的來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一些積極變化，商品房銷售面積、金額、累計(jì)同比增速繼續(xù)保持低位但降幅有放緩和收窄趨勢(shì)。

??在“保交樓”政策的推動(dòng)下，2024年二季度的竣工面積仍有支撐，但整體仍呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。在去庫(kù)存的大背景下，土地供求規(guī)模的收縮將影響房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速繼續(xù)筑底震蕩。