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??導語

??此次事件中，涉事各方雖然只是自保；但受傷最大的卻是話語權最小的購房者。

??◎  文 /易天宇

??近期，一則上海靜安蘇河灣1號一期全體業主的強制停貸告知書被流傳到網上，引發市場關注。停貸告知書中，提及項目多次交付延期、擅自降配減配、設計規劃改動、銀行抽貸、工程款糾紛等現象。作為曾經熱銷的千萬豪宅項目，蘇河灣1號為何會出現當前的局面？

??01 前期征遷投入超300億
歷經六年才有銷售回款

??蘇河灣1號原屬于舊改項目——安康苑的一部分。安康苑項目最早由廣東珠江投資于2014年以“毛地出讓”的形式介入，是彼時上海市區內最大的舊改項目。根據政府公開資料顯示，安康苑舊改項目共包括六幅地塊，占地面積約13.35萬平方米，拆除房屋總建筑面積約25.60萬平方米。

??2014年4月珠江投資與閘北區政府簽署合作協議，珠江投資需要提供資金與政府合作對六幅地塊實施征收、安置等。六幅地塊征收預算成本約200億元，資金由珠江投資負責籌措。但受制于市場和資金，原定于2014年9月的二次征詢工作，于2015年7月才啟動，彼時報道稱居民簽約率超95%。據2015年6月安康苑項目的備案文件，六幅地塊的征收及拆除工作，總投資達到312億元。

??征遷工作能順利開展，主要是融資問題得到了解決。在閘北區政府的大力支持下，2015年農行上海閘北支行作為牽頭行，與中國銀行、光大銀行、招商銀行組建銀團，為項目提供了227億的銀團貸款。

??不僅初期投入巨大，安康苑項目可供對外出售的僅是其中部分地塊，這也意味著大量沉淀資金。根據2019年2月公示的項目規劃圖，六幅地塊中僅有土地編號09-01、10-02以及10-06規劃為住宅用地；其中09-01為高層住宅（即蘇河灣1號，包括三棟超高層及10棟別墅），10-06為低層住宅（風貌合院獨棟產品）。此外12-01地塊，根據一期開盤時宣傳，將新建大型綜合體合生匯，以及320米超高層甲級寫字樓。

??隨著前期征遷及規劃的推進，安康苑舊改項目于2020年初才迎來動工；項目承建方為中建八局上海公司第二分公司。

??2021年12月，蘇河灣1號一期開盤，推出3號樓共309套房源，均價約12.88萬/平米。根據網上房地產數據，截止2022年6月一期309套已累積簽約287套，占總套數的93%，目前一期已基本售罄。此外，一期戶型面積大概在140平米至260平米，每套住宅售價大概在1800萬至3300萬左右。根據一期預售證面積5.97萬計算，相應銷售回款預估在70至80億左右。不到80億的銷售回款雖然看起來可觀，但距離2015年已過去快6年時光，期間銀團貸款的利息支出，以及前期巨大投入，十分考驗企業資金鏈。

??02 延期、降配皆因資金緊張
珠江投資8.8億貸款逾期

??2024年3月，合生創展與珠江投資宣布整合，雙方組織架構調整，蘇河灣1號也轉由合生創展接管（但資產并未注入合生創展）。按照原本計劃，蘇河灣1號一期應于2024年6月30日交付，但于5月，合生創展以疫情為由將交房時間延后至2024年9月14日；此后又以銀行從監管賬戶抽貸為由，將交房時間延后至11月30日。根據《停貸告知書》內容，合生創展表示與施工方中建八局發生經濟糾紛，驗收進度停滯，交付時間要再次延期。

??除了交付問題外，一期宣傳中12-01地塊會建設的大型綜合體合生匯，也在近期的宣傳中消失，取而代之的是72米高樓公寓；此外還有原會所變餐廳、超市，居委會入駐1號樓裙樓等規劃變動問題。

??不管是延遲交付，還是降配減配，主要原因是背后的資金鏈緊張。蘇河灣1號的項目開發商為上海超盛房地產開發有限公司（下稱上海超盛房開），由廣東珠江投資間接控制。根據企查查數據顯示，上海超盛房開于2024年9月被上海靜安人民法院執行金額135萬元，案由為建設工程設計合同糾紛。此外，根據上海稅務局2024年第三季度欠稅公告，截止2024年9月，上海超盛房開欠稅余額為1898萬元，其中土地增值稅1161萬元。

??不僅是上海超盛房開，其股東上海珠江投資以及廣東珠江投資均有作為被執行人的情況；其中上海珠江投資的法人被限制高消費；而廣東珠江投資的被執行金額達3.19億元。

??根據最終控制方——廣東珠江投資2024年上半年債券年報，截止上半年合并范圍內持有現金49億，應付賬款卻高達206億，一年內到期的非流動負債166億。應付賬款主要包括工程款等，如蘇河灣1號事件中的中建八局工程款；而一年內到期非流動負債主要為一年內到期的長期借款，如銀行貸款、非銀行金融機構貸款等等。

??對于當前的廣東珠江投資，有限的資金難以應付不斷到期的債務。今年上半年珠江投資就有一筆涉及西安珠江時代廣場的長期貸款發生逾期，逾期金額8.8億，報告期末仍處于一審開庭，待判決狀態。

??03 網簽備案不具備物權效力
購房者仍需風險意識

??近期，蘇河灣1號二期也傳出入市消息，根據宣傳，蘇河灣1號已屬于準現房范疇（指房屋主體結構已完成，但尚未完成全部施工），但準現房并不意味著沒有購房風險。

??對于購房者來說，即使已辦理網簽備案，但根據《中華人民共和國物權法》，網簽備案并不具物權效力，只有預告登記才具有物權效力。換而言之，網簽更多是一種行政管理手段；合同備案雖然有法律效力，但更多是債權層面，只有預告登記才能宣告商品房所有權。

??事實上，蘇河灣1號的一期購房者或許就遭遇了上述困境。在2024上半年的年報中，廣東珠江投資持有存貨的賬面價值715億，其中受限部分賬面價值251億。在251億受限資產中，上海超盛房開存貨的賬面價值為134億，受限原因為子公司項目融資。受限資產指的是由于法律法規或合同等原因，導致使用受限，如質押、抵押、擔保、凍結等。翻閱往年年報，可發現上海超盛房開一直存在較高的股權質押比例，2021年以來注冊資本中質押比例高達92%，質權人為中國農業銀行。

??對于一期購房者而言，如果商品房在網簽、備案之前就存在抵押的情況，單純的網簽備案僅具有債權效力，不能對抗作為物權的抵押權登記。而如果抵押發生在網簽備案辦理之后，即開發商“先賣后抵”，購房人由于未實際占有房屋（未交付），其權利狀態停留在債權狀態，依然面臨較大法律風險。

??整體來看，購買“準現房”并不完全意味著高枕無憂，對于購房人而言依然有風險。在蘇河灣1號事件中，涉事各方采取的多是自保舉措，如相關銀行從監管賬戶凍結資金，是為了收回貸款、降低壞賬；承建方在建設過程中不僅要墊付工程款，還要討要欠付款項；甚至開發商的減配也是為了緩解資金流緊張。只是在角力場中，最為受傷的卻是是話語權最小的購房者。