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??短期內(nèi)武漢、天津等供求基本匹配；蘇州短期內(nèi)掛牌量顯著超過成交量。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2024年二手房市場延續(xù)高位震蕩行情，30個重點城市2024年二手房成交面積高達2.3億平方米，較2024年正增6%，達歷史新高。多數(shù)城市延續(xù)增勢，不過也有天津、武漢、蘇州二手成交套數(shù)不升反降，增長動能放緩，究竟背后原因幾何？2024年三城二手成交結(jié)構(gòu)又出現(xiàn)了哪些新特征呢？

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??津漢蘇2024年二手房成交套數(shù)跌幅均在5%以內(nèi)
韌性仍好于新房

??聚焦核心一二線城市2024年二手房市場成交套數(shù)數(shù)據(jù)，漲多跌少，僅天津、武漢、蘇州三城同比微降4%、2%和4%，跌幅均在5%以內(nèi)，總體仍呈現(xiàn)高位震蕩。

??雖然天津、武漢、蘇州三城二手房成交穩(wěn)中有降，但是成交韌性仍顯著好于新房，2021年以來二手房成交占比均呈現(xiàn)波動上行趨勢，至2024年三城二手房成交占比分別為61%，57%和62%，較2021年分別增長14pcts,20 pcts和21 pcts。

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??總價段：200萬以下剛需購買力降級
600萬以上中高改和豪宅堅挺

??從成交總價段來看，天津、武漢、蘇州無一例外都出現(xiàn)了剛需購買力降級，中高改購買力相對堅挺的情況，總價200萬以下成交既是主力且占比增長顯著，武漢、蘇州2024年成交占比分別為82%和52%，較2023年分別增長6.14pcts和4.52pcts，在各面積段漲幅居首。而跌幅最為最顯著的當屬200-300萬這一總價段。值得關(guān)注的是，天津、蘇州等600-1000萬中改高改總價段成交占比也出現(xiàn)了小幅增長，1000萬以上總價段成交占比亦無明顯變化，可見改善和高端購買力相對持穩(wěn)。

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??面積段：70平以下極致剛需占比顯著下降
100-140平性價比凸顯

??從成交面積段來看，天津、武漢、蘇州70平以下極致剛需成交占比均出現(xiàn)了顯著下滑，而大面積段100-160平均出現(xiàn)了普漲行情，其中天津、武漢面積70平以下成交套數(shù)占比均下跌了2個百分點以上，武漢100-120平2024年成交套數(shù)占比上升了2.54pcts,蘇州120-140平和180平以上成交套數(shù)占比分別上升了1.23pcts和1.38pcts。這點也不難理解，當前購買二手房客群主要追求一步到位的自住需求，100平以上大面積段從戶型設(shè)計和功能性來看都能完美滿足三口之家基本生活需求，因而備受剛改中改客群青睞。

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??津漢掛牌與成交匹配度高
蘇州70平以下和140平以上供給嚴重過量

??上文可知，天津、武漢、蘇州三城2024年剛需購買力持續(xù)降級，二手房客群青睞中等面積100-160平、低總價200萬以內(nèi)高性價比房源為主。若要分析三城2024年二手房市場成交放緩的原因，我們還需將2024年三城二手房新增掛牌量和成交套數(shù)進行橫向?qū)Ρ取?/p>

??從量的層面來看，供給約束并不顯著，蘇州甚至存在嚴重的供過于求，供求比高達1.93，天津、武漢基本呈現(xiàn)出供求持穩(wěn)態(tài)勢，供求比分別為0.9和1.1。

??而從結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來看，供求結(jié)構(gòu)也基本匹配，總價段層面，無論是二手房新增掛牌結(jié)構(gòu)還是成交結(jié)構(gòu)，主力仍聚焦在總價200萬以下，占比均超5成。

??面積段層面，天津、武漢各面積段基本呈現(xiàn)出供求持穩(wěn)，供求比基本在0.8-1.5之間波動，蘇州各面積段基本都呈現(xiàn)供過于求，尤其是小面積段90平以下和大面積段150-160平和180平以上，供求比均超過2，存在嚴重的供過于求。

??總體來看，2024年天津、武漢、蘇州二手房成交套數(shù)不升反降，但總體成交韌性好于新房，主要源于購房者購買力持續(xù)降級，客戶基數(shù)縮量，而從購房偏好上來看，比起70平以內(nèi)極致剛需，客戶更傾向于一步到位的100-140平中等面積段戶型，尤其在當下業(yè)主普遍調(diào)低預期，以降價吸睛的背景下，中等面積段戶型性價比凸顯，滿足了剛改和中改客群需求。

??結(jié)合新增掛牌量和結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)預判后市，我們認為，短期內(nèi)武漢、天津等供求基本匹配，整體市場有望延續(xù)高位震蕩行情，相較而言，蘇州短期內(nèi)掛牌量顯著超過成交量，70平以下和140平以上戶型面臨庫存積壓風險。