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??短期內武漢、天津等供求基本匹配；蘇州短期內掛牌量顯著超過成交量。

??◎  文 / 楊科偉、俞倩倩

??2024年二手房市場延續高位震蕩行情，30個重點城市2024年二手房成交面積高達2.3億平方米，較2024年正增6%，達歷史新高。多數城市延續增勢，不過也有天津、武漢、蘇州二手成交套數不升反降，增長動能放緩，究竟背后原因幾何？2024年三城二手成交結構又出現了哪些新特征呢？

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??津漢蘇2024年二手房成交套數跌幅均在5%以內
韌性仍好于新房

??聚焦核心一二線城市2024年二手房市場成交套數數據，漲多跌少，僅天津、武漢、蘇州三城同比微降4%、2%和4%，跌幅均在5%以內，總體仍呈現高位震蕩。

??雖然天津、武漢、蘇州三城二手房成交穩中有降，但是成交韌性仍顯著好于新房，2021年以來二手房成交占比均呈現波動上行趨勢，至2024年三城二手房成交占比分別為61%，57%和62%，較2021年分別增長14pcts,20 pcts和21 pcts。

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??總價段：200萬以下剛需購買力降級
600萬以上中高改和豪宅堅挺

??從成交總價段來看，天津、武漢、蘇州無一例外都出現了剛需購買力降級，中高改購買力相對堅挺的情況，總價200萬以下成交既是主力且占比增長顯著，武漢、蘇州2024年成交占比分別為82%和52%，較2023年分別增長6.14pcts和4.52pcts，在各面積段漲幅居首。而跌幅最為最顯著的當屬200-300萬這一總價段。值得關注的是，天津、蘇州等600-1000萬中改高改總價段成交占比也出現了小幅增長，1000萬以上總價段成交占比亦無明顯變化，可見改善和高端購買力相對持穩。

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??面積段：70平以下極致剛需占比顯著下降
100-140平性價比凸顯

??從成交面積段來看，天津、武漢、蘇州70平以下極致剛需成交占比均出現了顯著下滑，而大面積段100-160平均出現了普漲行情，其中天津、武漢面積70平以下成交套數占比均下跌了2個百分點以上，武漢100-120平2024年成交套數占比上升了2.54pcts,蘇州120-140平和180平以上成交套數占比分別上升了1.23pcts和1.38pcts。這點也不難理解，當前購買二手房客群主要追求一步到位的自住需求，100平以上大面積段從戶型設計和功能性來看都能完美滿足三口之家基本生活需求，因而備受剛改中改客群青睞。

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??津漢掛牌與成交匹配度高
蘇州70平以下和140平以上供給嚴重過量

??上文可知，天津、武漢、蘇州三城2024年剛需購買力持續降級，二手房客群青睞中等面積100-160平、低總價200萬以內高性價比房源為主。若要分析三城2024年二手房市場成交放緩的原因，我們還需將2024年三城二手房新增掛牌量和成交套數進行橫向對比。

??從量的層面來看，供給約束并不顯著，蘇州甚至存在嚴重的供過于求，供求比高達1.93，天津、武漢基本呈現出供求持穩態勢，供求比分別為0.9和1.1。

??而從結構數據來看，供求結構也基本匹配，總價段層面，無論是二手房新增掛牌結構還是成交結構，主力仍聚焦在總價200萬以下，占比均超5成。

??面積段層面，天津、武漢各面積段基本呈現出供求持穩，供求比基本在0.8-1.5之間波動，蘇州各面積段基本都呈現供過于求，尤其是小面積段90平以下和大面積段150-160平和180平以上，供求比均超過2，存在嚴重的供過于求。

??總體來看，2024年天津、武漢、蘇州二手房成交套數不升反降，但總體成交韌性好于新房，主要源于購房者購買力持續降級，客戶基數縮量，而從購房偏好上來看，比起70平以內極致剛需，客戶更傾向于一步到位的100-140平中等面積段戶型，尤其在當下業主普遍調低預期，以降價吸睛的背景下，中等面積段戶型性價比凸顯，滿足了剛改和中改客群需求。

??結合新增掛牌量和結構數據預判后市，我們認為，短期內武漢、天津等供求基本匹配，整體市場有望延續高位震蕩行情，相較而言，蘇州短期內掛牌量顯著超過成交量，70平以下和140平以上戶型面臨庫存積壓風險。