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??當前樓市仍延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復蘇走勢。

??◎  文/俞倩倩

??7月整體樓市呈現(xiàn)出季節(jié)性回落，無論是新房供求還是項目去化率環(huán)比均呈現(xiàn)穩(wěn)步回落。究竟當前熱銷樓盤有什么共性特征？8月又能否延續(xù)市場熱度穩(wěn)步回升的態(tài)勢呢？

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??7月30城平均去化率3成降至年內新低
京滬深杭蓉等高位回落

??7月市場熱度季節(jié)性回落，環(huán)比持降，不過仍高于去年同期：據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，30個重點城市7月平均開盤去化率僅為30%，環(huán)比下降11pcts，同比上升3pcts，降至年內新低。

??分城市來看，寧波、廈門、長春、無錫、東莞、珠海等6城無項目開盤或加推，慘淡的成交行情抑制了房企推盤積極性。去化率超6成城市僅有杭州和南寧，主要得益于適銷對路網(wǎng)紅盤入市帶動作用。而從變化趨勢來看，環(huán)比跌多漲少，典型城市大體可分為以下幾類：一是北京、上海、深圳、成都、杭州等熱點城市本月去化率高位回落，深圳降至4%創(chuàng)近10年來新低；二是天津、蘇州、鄭州、常州等二三線城市本月去化率同環(huán)比齊增，市場延續(xù)弱復蘇走勢；三是福州、濟南、嘉興、徐州等弱二三線城市7月去化率均不足2成，市場仍延續(xù)低迷走勢。

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??滬蓉杭寧等核心區(qū)高改善盤熱銷
鎬長等“學區(qū)房”仍是銷量王者

??核心區(qū)高改項目仍然是熱銷主力，7月以上海、杭州、成都、南京等為代表，核心區(qū)域高改樓盤銷量居高不下，對于維穩(wěn)市場也起到了一定積極作用。

??以上海為例，7月共24盤入市，較6月收縮3成供應量，市場淡季特征明顯，供求均低位運行，以浦東區(qū)楊思板塊翡雲(yún)悅府項目為例。7月一批次疊加產(chǎn)品和二批次高層產(chǎn)品相繼入市，定位浦東頂流改善盤，2次開盤去化率分別達到了86%和100%。

??再如成都，7月銷售金額排名TOP10項目中，麓湖生態(tài)城、招商時代公園、華發(fā)統(tǒng)建錦宸院、麓湖麗世縵華等四盤均為核心區(qū)高改項目持續(xù)熱銷，主要源于項目地處核心地段，疊加產(chǎn)品力優(yōu)勢，此外年中沖刺房企也加強了推售頻次，使得樓盤熱度延續(xù)。麓湖生態(tài)城以10.2億元位列榜首。

??南京如是，主城核心/次核心板塊優(yōu)質區(qū)位，疊加高性價或產(chǎn)品助力短期市場熱度維持。以中北金基山和月項目為例，主要因項目臨近紫金山，周邊為徐莊軟件園，產(chǎn)業(yè)人口聚集，且有一定購買力；產(chǎn)品打造主城低密洋房，本月加推60套房源，主力戶型169、188、230、262-346頂躍、267-386底躍，購房者對金基品牌和產(chǎn)品有一定認可度；加之本次加推間隔短、房源多，但去化絕對套數(shù)仍與上一輪持平，去化率高達50%。

??還有部分城市諸如長沙、西安等，學區(qū)房仍是撬動購房需求的“利器”，其中長沙本月成交金額TOP10項目中，學區(qū)盤占2席，分別為中建桃李九章、中國鐵建花語江南，7月去化套數(shù)為72套和49套，凸顯教育資源驅動的市場特征。而西安強教育屬性樓盤仍是“跑量王者”，以中國鐵建西派瀾廷項目為例，本月認購70套，位列西安7月銷量TOP6，項目周邊創(chuàng)新港交通大學附中、附小雙名校，首屆高考一本上線率100%。不僅有西交大附屬創(chuàng)新港幼兒園、小學、中學，2公里左右還有西交大創(chuàng)新港校區(qū)。

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??各地“好房子”競爭持續(xù)加劇
新規(guī)/四代宅入市銷量亦出現(xiàn)分化

??目前來看，各地高得房率四代宅、新規(guī)項目入市對于短期市場熱度起到了很好的“托舉”作用，特別是在中央推動建設安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”的號召下，產(chǎn)品力較強的優(yōu)質改善盤成為各地樓市“寵兒”，同片區(qū)內去化率往往優(yōu)于傳統(tǒng)項目，下表我們羅列了部分7月銷量居前產(chǎn)品力突出的“好房子”項目。

??不過值得關注的是，隨著各地新規(guī)/四代宅產(chǎn)品集中入市，銷量亦有分化跡象，并非所有項目均能熱銷，以武漢為例，新規(guī)產(chǎn)品亮點若僅停留在得房率提升上，難以打動客戶。典型代表為本月開盤華僑城天薈項目，該項目為商改住地塊，高鐵TOD超高層項目，雖為板塊唯一準四代宅項目，具備一定的產(chǎn)品優(yōu)勢：（1）高得房率：較前期歡樂天際77%得房率提升至97-98%，增加電梯前室及設備平臺贈送，南向采光面增大；（2）空間尺度感及功能性提升：高贈送下128平打造為4房，功能性提升；中間戶電梯雙開門實現(xiàn)獨立電梯前室贈送。價格同樣為板塊最低，售價僅為13700元/平，但開盤去化率僅為18%未能實現(xiàn)熱銷。主要源于一是項目自身大盤配套未落實，板塊規(guī)劃兌現(xiàn)慢，價值難提升；二是客戶被上游板塊分流，整體銷量在競品項目中處于中下游水平。

??再如重慶，招商1872本次加推樓棟為純四代宅樓棟，同戶型位置臨街，預證均價較上次下降300元/平方米，梯戶比較上次加推樓棟也有改善；但該項目目前以日常順銷為主，本次加推未提前蓄客，加推去化率僅27%。

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??鎬蘇廈榕等部分樓盤加速“以價換量”
渠道分銷加碼助力去庫存

??而對于部分市場相對低迷的弱二線城市諸如西安、蘇州、鄭州、福州、廈門、長春等部分項目或加強折扣力度或開啟分銷渠道提升傭金等，均取得了不錯的營銷效果。

??譬如西安部分項目去化依賴渠道賦能，典型代表為華發(fā)利君都薈城央項目通過提升傭金點數(shù)等方式促進渠道帶客，配合項目價格優(yōu)勢，持續(xù)吸引周邊地緣客戶，月度認購75套。

??蘇州TOP10中7個項目以價換量，帶動本月均價下降至2020年至今低位，多數(shù)項目的折扣均在8折及以內，仍是多以外圍老庫存項目為主，如中建觀瀾雅境、望熙雅苑等。

??鄭州7月主城區(qū)多個滯重三代住宅項目開始特價房發(fā)力，如：招商時代天宸降價甩貨擠進榜首、泉舜上城特價+高評高貸等起死回生。

??總體來看，當前樓市延續(xù)止跌企穩(wěn)的弱復蘇走勢，7月30城市項目開盤去化率為30%，呈現(xiàn)出季節(jié)性回路。而從熱銷項目來看，上海、成都、杭州、南寧等熱點片區(qū)核心區(qū)高改豪宅入市也撐起熱銷半邊天；西安、長沙等學區(qū)房熱度不退。產(chǎn)品力較強的四代宅和新規(guī)項目存在顯著分化行情，不過總體銷量仍顯著好于傳統(tǒng)項目；而對于多數(shù)弱二三線城市而言，剛需客群消費降級嚴重，部分樓盤僅能依托大折扣，高傭金、強渠道等策略實現(xiàn)銷量提升。

??預判8月，我們認為，仍處成交淡季，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續(xù)低位波動，不過基于去年基數(shù)較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，累計同比降幅或將延續(xù)5%以內，延續(xù)弱復蘇走勢。城市間、項目間分化還將持續(xù)加劇：京滬深新房成交或將迎來階段性回落，主要源于優(yōu)質供應短期“告急”，加之經(jīng)歷了前期需求放量，短期若無利好政策加持，成交難免迎來階段性瓶頸；部分二線城市諸如天津、蘇州、長沙、重慶、廈門等或迎階段性復蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，整體市場熱度或將延續(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢。值得關注的是，單城市區(qū)域、項目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項目還將保持高熱。