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??中房網(wǎng)訊 （蘇曉/文）作為傳統(tǒng)銷(xiāo)售淡季，7月份房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。

??克而瑞研究中心發(fā)布的報(bào)告顯示，TOP100房企7月實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額2111.6億元，前7個(gè)月累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額18638.4億元。

??房企投資方面，投資百?gòu)?qiáng)前七月拿地金額同比增33%，3家房企新增土地價(jià)值均超500億元。在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，頭部企業(yè)拿地意愿正在修復(fù)。不過(guò)，銷(xiāo)售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬，整體而言仍保持謹(jǐn)慎和理性。

??百?gòu)?qiáng)房企業(yè)績(jī)回落至歷史較低水平

??報(bào)告顯示，百?gòu)?qiáng)房企單月業(yè)績(jī)規(guī)模回落至歷史較低水平。

??從百?gòu)?qiáng)房企規(guī)模門(mén)檻來(lái)看，7月各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻都有所降低。

??分梯隊(duì)來(lái)看，前7個(gè)月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)中，TOP21-30和TOP31-50兩個(gè)梯隊(duì)房企的累計(jì)銷(xiāo)售規(guī)模降幅相對(duì)較小。

??投資百?gòu)?qiáng)前七月拿地金額同比增33%

??根據(jù)報(bào)告，截止7月末，新增土儲(chǔ)貨值百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為27.6億元，同比下降10%，降幅較6月末擴(kuò)大5個(gè)百分點(diǎn)；新增總價(jià)百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為13億元，同比提升16%，新增建面百?gòu)?qiáng)門(mén)檻值為28萬(wàn)平方米，同比增加11%，總價(jià)、面積門(mén)檻的漲幅均較6月有所收窄。

??其中，中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)前7月拿地貨值已突破1000億元，遠(yuǎn)超其他企業(yè)。此外，拿地貨值表現(xiàn)上呈現(xiàn)明顯斷檔走勢(shì)，TOP5門(mén)檻為737億，TOP10僅有257億元。

??總量方面，7月份，新增土儲(chǔ)百?gòu)?qiáng)房企的新增貨值、總價(jià)和建面百?gòu)?qiáng)之和分別為13295億元，6828億元和5802萬(wàn)平方米，貨值、金額同比增長(zhǎng)17%和33%，漲幅較前六月分別收窄6個(gè)百分點(diǎn)和9個(gè)百分點(diǎn)。僅有面積同比下降1.2%，側(cè)面反映了當(dāng)前企業(yè)拿地更集中在核心城市高總價(jià)、高貨值地塊。

??報(bào)告顯示，前七月銷(xiāo)售百?gòu)?qiáng)房企拿地集中度依舊保持高。TOP10房企新增貨值占百?gòu)?qiáng)的比重達(dá)到70%，較上月微降3個(gè)百分點(diǎn)，但較2024年末增加8個(gè)百分點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)格局進(jìn)一步集中于頭部企業(yè)；此外，TOP11-20新增貨值占比9%，TOP21-30新增貨值占比6%，TOP31-50新增貨值占比7%，后50強(qiáng)新增貨值占比僅有8%，首尾分化顯著。

??從拿地銷(xiāo)售比方面來(lái)看，1-7月百?gòu)?qiáng)房企拿地銷(xiāo)售比保持在0.3，較2024年末提升0.13。相較于過(guò)去投資意愿極度低迷，2025年已有改善，0.3的拿地銷(xiāo)售比已經(jīng)回到2021年水平。

??值得一提的是，在優(yōu)質(zhì)地塊的加持下，頭部企業(yè)拿地意愿正在修復(fù)。7月30家企業(yè)拿地總金額529億，環(huán)比下降16%，但同比增長(zhǎng)超過(guò)五成。與去年月均投資相比增長(zhǎng)5%。其中，中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)在上海、杭州等城市積極拿地，單月拿地超過(guò)150億，而招商蛇口也在上海、深圳等一線(xiàn)城市落子，單月拿地接近70億。

??不過(guò)，典型企業(yè)投資與整體表現(xiàn)略有背離。一方面，銷(xiāo)售TOP100中仍有半數(shù)房企尚未有新增土儲(chǔ)入賬，部分房企投資能力“喪失”，且面對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊之下顯得“心有余而力不足”。另一方面，拿地金額TOP100企業(yè)中，單月有拿地的企業(yè)占比僅三成。雖然土地市場(chǎng)點(diǎn)狀火熱反映出企業(yè)在核心城市補(bǔ)倉(cāng)意愿，但整體而言仍保持謹(jǐn)慎和理性。

??8月或延續(xù)低位波動(dòng)，頭部央國(guó)企投資將持續(xù)領(lǐng)跑

??預(yù)判8月，克而瑞研究中心認(rèn)為，新房成交絕對(duì)量或?qū)⒀永m(xù)低位波動(dòng)，累計(jì)同比降幅或?qū)⒀永m(xù)5%以?xún)?nèi)。

??與此同時(shí)，城市間、項(xiàng)目間分化還將持續(xù)加劇。核心一二線(xiàn)城市熱度或?qū)⒂瓉?lái)階段性回落，主要源于優(yōu)質(zhì)供應(yīng)短期“告急”，加之經(jīng)歷了前期需求放量，短期若無(wú)利好政策加持，成交難免迎來(lái)階段性瓶頸；二是部分二線(xiàn)城市諸如天津、武漢、南京等或迎階段性復(fù)蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規(guī)住宅、四代宅產(chǎn)品集中入市，整體市場(chǎng)熱度或?qū)⒀永m(xù)穩(wěn)中微增態(tài)勢(shì)。值得關(guān)注的是，單城市區(qū)域、項(xiàng)目間冷熱分化還在持續(xù)加劇，核心區(qū)域配套、產(chǎn)品俱佳的項(xiàng)目還將保持高熱。

??土地方面，中央政治局會(huì)議和中央城市工作會(huì)議均明確“高質(zhì)量開(kāi)展城市更新”，隨著各地城市更新進(jìn)一步推進(jìn)，以及在房地產(chǎn)供給側(cè)管理進(jìn)一步優(yōu)化，在提升土地要素利用率的指引下，下半年有望迎來(lái)更多“斷供優(yōu)質(zhì)板塊”的宅地入市，各地也有望持續(xù)迎來(lái)更多高熱優(yōu)質(zhì)地塊的成交。

??城市選擇上，核心城市核心地塊依舊是房企投資的共識(shí)，郊區(qū)乃至低能級(jí)土地市場(chǎng)將繼續(xù)遇冷，資源向高能級(jí)城市集中。拿地格局上，保持“央國(guó)企領(lǐng)跑、民企弱復(fù)蘇、城投托底”的格局。

??不過(guò)，克而瑞指出，目前市場(chǎng)仍在不斷筑底和調(diào)整，銷(xiāo)售萎靡短期內(nèi)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)投資整體保持謹(jǐn)慎。尤其是上半年投資鋪排高峰過(guò)后，下半年“保持理性”、“以銷(xiāo)定投”、“優(yōu)中擇優(yōu)”是主要投資策略。