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??2025年7月15日中央城市工作會議在北京舉行，這是繼2015年12月之后又一次有關城市發展的最高規格會議，城市作為現代化的重要載體，在經歷了世界歷史上規模最大、速度最快的城鎮化進程之后，此次會議再一次為新時代城市發展建設定向領航。

??該會議對城市發展所處歷史方位作出新的判斷：我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從“大規模增量擴張”階段轉向“存量提質增效為主”的新階段。

??此前，住房和城鄉建設部部長倪虹亦指出，物業管理是重要的民生行業，是落實“城市三分建七分管”理念的重要領域。

??存量時代的新形勢下，物業管理行業的核心定位正發生深刻轉變。

??7月15日，中央城市工作會議召開，此次中央城市工作會議提到了兩個變化：我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段。

??同時，會議明確七個重點任務，分別是著力優化現代化城市體系、著力建設富有活力的創新城市、著力建設舒適便利的宜居城市、著力建設綠色低碳的美麗城市、著力建設崇德向善的文明城市，以及著力建設便捷高效的智慧城市。

??作為城市治理與民生服務的 “最后一公里”，住宅物業管理覆蓋千萬家庭日常，其服務質量直接影響居民體驗與城市宜居度，是城市內涵式發展的基礎支撐。深耕社區的住宅物業管理行業，既是社區微觀治理核心力量，也是銜接城市公共服務與居民需求的關鍵紐帶，在參與城市更新、優化社區空間、提升居住品質等方面優勢顯著。

??圍繞中央城市工作會議中提出的七大重點任務，住宅物業管理將迎來以下三大發展機遇。

??機遇一：「城市更新」催生「社區硬件更新」機遇

??會議明確指出：高質量開展城市更新，充分發揮城市在國內國際雙循環中的樞紐作用。加快構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。

??物業企業作為社區運營的核心力量，可深度融入社區更新改造。從老舊設施升級維護，到社區設備更新改造等，憑借經年累月的服務經驗，提升改造后社區的居住品質與運營效率，積極參與城市更新、實現轉型發展。

??機遇二：「存量提質增效」激活「社區運營升級」機遇

??中央城市工作會議明確，城市發展模式正由大規模增量擴張階段邁入存量提質增效新階段。為適配這一變革，會議還提出了“五個轉變”的系統性要求，為城市發展路徑調整指明方向。

??物業企業作為存量資產增值保值的核心運營力量與城市空間的重要運營者，在“存量提質增效”的主基調下，可憑借專業化的空間運維能力與精細化的資源整合水平，深度挖掘社區空間的多元價值——不僅可通過優化公共區域規劃、升級設施維護等方式提升居住體驗，更可在社區商業領域積極探索，通過合理規劃商業布局、規范商戶管理，既滿足居民日常生活需求，又激活社區經濟活力。

??機遇三：「民生需求升級」拓展「生活性服務延伸」機遇

??會議明確提出：大力發展生活性服務業，提高公共服務水平，牢牢兜住民生底線。創新城市治理的理念、模式、手段，高效解決群眾急難愁盼問題。這為生活性服務的延伸提供了方向與動力，讓服務更貼合居民需求。

??物業企業在黨的領導下，可依托貼近居民的優勢，在生活性服務領域向“民生保障 + 治理協同”深度延伸。例如，在養老領域提供專業化照護服務，在矛盾調解中發揮基層協商紐帶作用。這些服務既立足解決群眾“急難愁盼”，又如同基層治理的“毛細血管”，讓“人民城市” 理念在社區落地生根，為民生保障與社區和諧提供有力支撐。

??在上述三大機遇下，結合市場形勢，物業行業可圍繞深度參與城市更新改造，構建空間運營專業，精耕生活性服務場景延伸，擴展城市治理下公共服務，實現從“社區內維護”到“城市級運營”的全維度業務機會拓展。

??1、社區改造業務機會

??物業可以在電梯更新與加裝、外墻修繕翻新等領域切入，既解決民生痛點，又能依托政策支持與市場需求，打開萬億級增長空間。

??如電梯更新加裝。2025年5月，中辦、國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》，明確提出“支持有條件樓棟加裝電梯”。此前，國家發展改革委社會發展司司長劉明在新聞發布會上談到，老舊小區加裝電梯“能裝盡裝”，并指出：“全國光加裝電梯的市場大概有2.6萬億元。”

??此外，住宅老舊電梯更新被納入了超長期特別國債資金的支持范圍后，使用15年以上的電梯換新，每臺最多可以補貼15萬元。部分地方加裝類補貼達20–28萬元/臺（上海封頂28萬元），大幅降低居民出資壓力。資金來源上，亦允許住房公積金、專項維修資金、共享電梯等多元方式出資，為物業介入提供了政策支撐。

??從行業布局看，公開資料顯示，TOP30物企中已有近六成企業布局專業工程公司。其中電梯更新與加裝、承接查驗是專業工程公司業務布局的重要方向。50%的企業布局了電梯更新與加裝，47%的企業布局了承接查驗業務。

??從企業電梯業務的布局情況來看，戰略合作已成為主流方式。在已布局電梯業務的企業中，有50%選擇通過戰略合作推進業務發展，25%采用合資合作模式，38%通過股權合作的方式深入參與。隨著電梯老齡化趨勢加劇和城市更新持續推進，企業在電梯運維中的專業價值日益凸顯。例如，通力電梯推出的“數字化維保云管家”系統，通過預防性維護有效減少“軟故障”，不僅顯著降低了電梯故障率，也大幅提升了客戶的服務體驗。

??2、空間運營業務機會

??中央城市工作會議明確提出的“存量提質增效”的發展主基調，為物業行業參與社區空間運營提供了指引。

??首先是公益性社區空間運營。在存量社區空間的活化利用中，物業服務企業可通過對配套用房、閑置綠地等存量資源的公益性改造，構建“空間價值激活+公共服務增效”的雙維體系，成為基層治理的重要參與載體。

??功能性民生空間改造如 “停車位擴容”“智慧停車場”“共享充電設施”等，精準匹配居民出行同時提升空間效率。

??其次是經營性社區商業運營。在經營性社區商業運營中，通過對接周邊商戶、組織市集節慶活動，以及在改造空間內引入合作服務等方式，既能凝聚人氣、激活空間活力，又能借助商戶入駐分成、活動收益分成、服務合作分成等模式，從流量聚合中獲取持續穩定的增值收益。

??社區商業的本質在于“與社區生態的深度連接”，運營成功與否直接取決于是否與周邊社區或與周邊居民保持良性有效的雙向互動。

??在社區商業運營場景中，憑借與業主之間天然的“親近感”與信任基礎，物業能夠深度聯動社區居民，形成獨特的運營優勢。這種從單純的空間維護向增值服務運營的轉型，正是物業服務企業在 “存量提質增效” 發展導向下，探索業務邊界、釋放服務價值的有效實踐路徑。

??中央城市工作會議定調下，物業管理行業定位亦發生深刻轉變。

??物業企業具有獨特的“圍墻優勢”，與業主的日常生活緊密相連，擁有天然的“親近感”與信任基礎。通過深度參與城市更新破解民生痛點，精耕空間運營響應“存量提質”要求，構建嵌入式服務織密民生網絡，物業不僅實現自身規模與價值提升，更將成為推動“人民城市”建設的核心力量。