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??7月30日，萬(wàn)物云空間科技服務(wù)股份有限公司（02602.HK）發(fā)布公告，宣布與控股股東萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司及其關(guān)聯(lián)方簽訂債務(wù)清償協(xié)議，涉及總代價(jià)約2.57億元。根據(jù)協(xié)議，萬(wàn)科將以轉(zhuǎn)讓物業(yè)或車位的方式，結(jié)清其對(duì)萬(wàn)物云的部分到期債務(wù)。此次交易涉及全國(guó)多個(gè)城市的商品房、商鋪及車位，部分物業(yè)尚處于開發(fā)建設(shè)階段。

??與此同時(shí)，萬(wàn)物云還宣布收購(gòu)萬(wàn)科旗下杭州兩家公司100%股權(quán)，初始對(duì)價(jià)合計(jì)約9824萬(wàn)元，交易完成后，兩家公司將成為萬(wàn)物云的全資附屬公司。公告顯示，此次收購(gòu)的代價(jià)將用于抵償萬(wàn)科及其關(guān)聯(lián)方對(duì)萬(wàn)物云的貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及其他往來余額。

??同策研究院聯(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)表示，“通過資產(chǎn)抵債，萬(wàn)物云可增加物業(yè)及車位資產(chǎn)，而萬(wàn)科則能去化庫(kù)存并降低杠桿。”中指研究院廣州分院總經(jīng)理張化學(xué)則認(rèn)為，“萬(wàn)科用于抵債的資產(chǎn)多位于低能級(jí)城市，流動(dòng)性較差，反映出其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)儲(chǔ)備已較為有限。”

??萬(wàn)物云的一位內(nèi)部人士告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者，“此次交易屬于化解關(guān)聯(lián)債務(wù)的商業(yè)行為，收購(gòu)杭州資產(chǎn)旨在補(bǔ)充社商運(yùn)營(yíng)布局。”

??此次交易是萬(wàn)科與萬(wàn)物云在債務(wù)問題上的又一次協(xié)同動(dòng)作。2024年底，雙方已進(jìn)行過類似操作，但此次規(guī)模更大，覆蓋范圍更廣。市場(chǎng)關(guān)注的是，這種“內(nèi)部消化”模式能否持續(xù)，以及萬(wàn)物云如何盤活這些流動(dòng)性較差的資產(chǎn)。

??萬(wàn)物云獲萬(wàn)科百項(xiàng)資產(chǎn)抵債

??根據(jù)萬(wàn)物云公告，此次債務(wù)清償協(xié)議涉及106項(xiàng)交易，覆蓋唐山、北京房山、佛山、天津、重慶、成都、烏魯木齊等全國(guó)多個(gè)城市，物業(yè)類型包括住宅、商鋪、車位等，部分仍處于建設(shè)階段。

??“從抵債資產(chǎn)的分布來看，絕大多數(shù)位于三四線城市或非核心區(qū)域，且以商鋪、車位等低流動(dòng)性資產(chǎn)為主。”張化學(xué)認(rèn)為。他表示：“這說明萬(wàn)科可用于抵債的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已經(jīng)不多，尤其是核心城市的住宅項(xiàng)目，可能早已被優(yōu)先用于其他債務(wù)處置。”

??萬(wàn)物云2024年年報(bào)顯示，其貿(mào)易應(yīng)收款項(xiàng)及應(yīng)收保證金總額為65.42億元，其中來自萬(wàn)科的應(yīng)收賬款達(dá)24.5億元，占當(dāng)期貿(mào)易應(yīng)收款總余額的32.8%。一位不愿具名的資深物業(yè)分析師表示：“由于萬(wàn)科面臨現(xiàn)金流壓力，這部分債務(wù)的回收存在較大不確定性。此次以資抵債，雖能減少應(yīng)收賬款規(guī)模，但萬(wàn)物云未來仍需面對(duì)資產(chǎn)處置難題。”

??宋紅衛(wèi)認(rèn)為：“對(duì)萬(wàn)科而言，可以快速去化庫(kù)存并降低負(fù)債；對(duì)萬(wàn)物云來說，則能增加在管資產(chǎn)規(guī)模，優(yōu)化財(cái)務(wù)報(bào)表。”但他也提醒，若資產(chǎn)流動(dòng)性不足，未來可能面臨減值風(fēng)險(xiǎn)。

??萬(wàn)物云的內(nèi)部人士回應(yīng)稱，“此次交易是正常的商業(yè)安排，符合公司戰(zhàn)略。”不過，市場(chǎng)更關(guān)注的是，萬(wàn)科是否還會(huì)繼續(xù)以類似方式化解剩余債務(wù)，以及萬(wàn)物云如何提升這些資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)效率。

??戰(zhàn)略協(xié)同背后的利益博弈

??除接盤2.57億元物業(yè)資產(chǎn)外，萬(wàn)物云同日宣布收購(gòu)萬(wàn)科旗下杭州萬(wàn)瑜置業(yè)及杭州元廣有限公司100%股權(quán)，初始對(duì)價(jià)分別為0.98億元及3萬(wàn)元。根據(jù)公告，這兩家公司的資產(chǎn)主要為杭州地區(qū)的商業(yè)及住宅項(xiàng)目，獨(dú)立估值師評(píng)估其總市值約0.99億元。

??萬(wàn)物云董事會(huì)表示，此次收購(gòu)不會(huì)對(duì)集團(tuán)現(xiàn)金流造成重大影響，且符合公司整體利益。萬(wàn)物云內(nèi)部人士透露：“杭州萬(wàn)瑜及杭州元廣持有的物業(yè)位于‘蝶城’戰(zhàn)略輻射范圍內(nèi)，收購(gòu)旨在補(bǔ)充社商運(yùn)營(yíng)資源，強(qiáng)化區(qū)域布局。”

??“蝶城”是萬(wàn)物云近年提出的核心戰(zhàn)略，旨在通過數(shù)字化改造提升存量物業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率。此次收購(gòu)的杭州資產(chǎn)，預(yù)計(jì)將納入該體系，成為萬(wàn)物云在長(zhǎng)三角地區(qū)的重要支點(diǎn)。

??宋紅衛(wèi)表示，萬(wàn)物云近年來積極拓展第三方業(yè)務(wù)，減少對(duì)萬(wàn)科的依賴，但關(guān)聯(lián)交易仍占一定比重。“此次收購(gòu)雖然規(guī)模不大，但可以看出萬(wàn)物云在嘗試盤活萬(wàn)科體系內(nèi)的存量資產(chǎn)，同時(shí)為‘蝶城’戰(zhàn)略儲(chǔ)備資源。”

??張化學(xué)則認(rèn)為，“萬(wàn)物云在承接萬(wàn)科資產(chǎn)時(shí)需謹(jǐn)慎評(píng)估其商業(yè)價(jià)值。杭州市場(chǎng)相對(duì)健康，但商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)難度較高，如果定位不清，可能成為負(fù)擔(dān)。”

??在市場(chǎng)觀察人士看來，萬(wàn)物云未來可能繼續(xù)通過類似交易整合萬(wàn)科體系內(nèi)的物業(yè)資源，但如何平衡關(guān)聯(lián)交易與獨(dú)立發(fā)展，仍是其長(zhǎng)期課題。