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??8月供應同環比齊降，重回年內次低，一線城市全面承壓，僅廣州逆勢增長。二線城市中超六成城市同環比下滑。三四線城市供應延續低位徘徊，環比止跌回升。

??從供給結構來看，重點城市剛需、改善、高端占比結構為30%、51%和19%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。超7成城市以主城為供應主力。

??基于8月供應穩中有降，房企推盤積極性一般，新房成交絕對量或將延續低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，累計同比降幅或將延續5%以內，延續弱復蘇走勢。

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??規模：8月28城供應同比降4成重回年內次低，京滬深蓉等縮量顯著

??8月房企推盤積極性穩步回落，整體供給量為年內次低，土地對新房供給約束日益顯著：據CRIC調研，8月28個重點城市預計新增商品住宅供應面積476萬平方米，環比下降26%，同比下跌38%，絕對量僅高于2025年2月，2025年前8月累計同比下降17%。

??分能級來看，一線城市全面承壓，僅廣州逆勢增長。據CRIC監測數據，8月一線預計供應面積僅為74萬平方米，環比下降45%，同比下降53%，前8月累計同比下降17%。北京、上海、深圳均呈現同環比齊跌態勢，上海單月供應預期不足5萬平方米，同環比跌幅均超9成；北京次之，同比跌幅也在7成以上。僅廣州供應量逆勢增長，環比增13%，前8月累計同比跌幅收窄至5%。

??二線城市中超六成城市同環比下滑，局部亮點浮現。二線城市8月預計供應355萬平方米，環比降24%，同比下降36%，前8月累計供應同比下降17%。19城中12城同環比齊跌，其中西安、成都、昆明、青島跌幅均超5成；而長沙、蘇州等迎來階段性放量，整體供應規模顯著好于去年同期。

??三四線城市供應總量延續低位，僅無錫一城同環比大幅放量。據CRIC監測數據，三四線城市8月預計新增供應48萬平方米，環比增長9%，同比下降4%，前8月累計同比下降13%。其中無錫顯著放量，單月供應規模達25萬平方米，為年內高位；常州同比跌超50%，泉州、漳州單月供應僅5萬平方米，反映非核心三四線市場流動性枯竭，房企推盤積極性普遍不高。

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??結構：7成以上城市以主城為供應主力，蘇濟廬錫常徐高端占比顯著上升

??而從供應結構各產品檔次分布來看，市場持續向改善需求傾斜：重點城市剛需、改善、高端占比結構為30%、51%和19%，呈現出以改善為主，剛需為輔的供應結構。

??典型城市大體可以分為以下幾類：（1）南寧、深圳、昆明、廣州、鄭州、福州等城市剛需產品供應占比都在50%以上。（2）北京、廈門、漳州、泉州、長春、上海、重慶、武漢、杭州、成都、長沙、天津、西安、青島等依舊以改善作為供應主力，其中北京、上海、成都、杭州等熱點城市本月也加強了適銷對路改善盤供給保證市場短期維穩。（3）寧波剛需與改善占比不分伯仲，占比均為5成。（4）濟南、無錫、徐州、蘇州、常州、合肥本月高端產品占比居首，其中濟南高達92%。

??從供應結構各項目區域分布來看，重點城市主城、近郊、遠郊占比結構為65%、29%和6%，本月供應重心仍集中在主城區，近郊次之，遠郊最少。

??分城市來看，徐州、漳州、泉州、福州、合肥、長春、無錫等主城占比均在9成以上，上海、深圳、北京、長沙、廈門、寧波等則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，天津本月近遠郊占比持平，均為37%。

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??預判：8月供給約束下新房成交預期低位持穩，杭津長等穩中有增

??盤點了8月供應，結合當下各城市的成交特征，來對后市進行一個簡單預判：8月供應穩中有降，房企推盤積極性一般，故而新房成交絕對量或將延續低位波動，不過基于去年基數較低，同比降幅仍有進一步收窄的可能，累計同比降幅或將延續5%以內，延續弱復蘇走勢。

??城市間、項目間分化還將持續加劇：京滬深新房成交或將迎來階段性回落，主要源于優質供應短期“告急”，加之經歷了前期需求放量，短期若無利好政策加持，成交難免迎來階段性瓶頸；部分二線城市諸如天津、蘇州、長沙、重慶、廈門等或迎階段性復蘇，尤其是伴隨著高得房率的新規住宅、四代宅產品集中入市，整體市場熱度或將延續穩中微增態勢。值得關注的是，單城市區域、項目間冷熱分化還在持續加劇，核心區域配套、產品俱佳的項目還將保持高熱。

??預判二手房市場后續走勢，我們認為，成交增長動能整體放緩。尤其是新房產品力全面提升背景下，二手房市場僅能吸引價格敏感度較高的剛需客群，短期內以價換量趨勢延續。