評論：

  政府以“增加供給”調控房價的立場明確，但計劃完成難度較大，控房價效果恐有限，對開發商整體弊大于利。1)供地瓶頸難以 突破，完成計劃存在較大難度，并可能因擠壓了商品房供地而進一步加劇商品房價格上漲的壓力。北京政府要求金年內供應2 萬套自住型商品住房土地，明年計劃供應5 萬套。若按此計劃，明年供應的自住型商品住房土地相當于12 年北京商品住宅銷售面積的35%，相當于北京11-12 年住宅用地供應建面的68%。如此大的住宅供應量，單靠政府增加賣地規模，或在原有賣地指標中騰挪，難度非常大。而若果真實現這一供地規模，則必將對普通 商品房供地形成嚴重擠壓，進一步加劇商品房價格上漲的壓力。從而在增加自住型商品住房供地與抑制商品房價格上無法兩全。2)分配環節存在巨大尋租空間。

  由于房價比市價低30%，建成后定向出售，且5 年后可轉讓獲得收益(差價30%交政府)，因此對企業或個人購買資格獲取的環節，存在巨大的尋租空間，具體推行方法有待觀察。3)對開發商而言，整體是弊 大于利。一方面，自住型商品住房的土地供應增加，由于價格非市場化，必然會壓縮開發商的利潤空間；另一方面，商品住宅供地受到擠壓，未來商品住宅的地價和 房價均會上升，開發商利潤率可能變化不大，但銷量將受到土地供應約束，因此整體對開發商弊大于利。

  亮點在于鼓勵企事業單位自有用地用于 自住型商品住房開發建設，一旦成功，則可以切實釋放城市存量土地資源、增加商品房供應、放緩房價漲幅，或代表新土改重要方向，后續細則和落實情況值得關注 和期待。1)我們認為，這一政策中更值得關注點的是“鼓勵企事業單位和相關機構將自有用地用于自住型商品住房的開發建設”。這種方式一旦成功推行，則意味 著可切實提高土地利用效率、釋放城市存量土地資源，有效增加商品房供應、放緩房價漲幅，這也與我們在10 月14 日報告《土地改革：盤活存量 釋放增量》中提到的盤活城市存量土地是土改重要方向一致，而這可能反而是這一文件的真正良苦用心。2)目前企事業單位自有用地開發自住型商品住房，主要困 難一方面是要經過規劃調整規劃，改變原有土地性質；另一方面是按目前規定，土地變性需要經過招拍掛程序，企業無法享受其中差價，缺乏參與意愿。3)由于這 一文件在這方面表述比較籠統，后續政策細則出臺和落實情況將決定新政成敗，值得密切關注。包括：① “在符合相關法律法規規定和規劃要求的前提下(將自有用地建設自住型商品住房)”的含義，是否意味著北京大量閑置的工業用地，和國企、央企、事業單位的住 宅用地能夠在履行一定手續(包括補交地價)的情況下，轉化為自住型商品住房供地。②如何設計企業和政府的利益分享機制，保證雙方參與的積極性。③分配環節 如何避免造成新的隱形福利和社會不公。

  巨量供地任務與推高商品房價成兩難，對開發商整體弊大于利，但鼓勵企事業單位自有用地參與或代表 未來“盤活存量”的土改方向，細則及落實情況值得期待，繼續關注土改主題。我們認為，自住型商品住房政策表明了政府以“增加供給方式調節房價”的堅定立 場，但計劃供地及建設量較大，完成難度高，并可能擠壓商品房供地，控房價效果恐有限，對開發商整體弊大于利。但亮點在于鼓勵企事業單位自有用地用于自住型 商品住房開發建設，意味著盤活城市存量土地或代表新土改方向，若此，則擁有核心城市閑置工業用地儲備的公司將受益，如電子城、中糧地產、深長城、招商地產 等地產公司值得關注。