??日前,“匯添富資本-世茂購(gòu)房尾款資產(chǎn)支持專(zhuān)項(xiàng)管理計(jì)劃”獲上海證券交易所無(wú)異議函,并于11月13日完成發(fā)行,國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上首單購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化 項(xiàng)目正式出爐。該計(jì)劃由世茂房地產(chǎn)聯(lián)合匯添富資本管理有限公司、金杜律師事務(wù)所共同推出，其中匯添富資本擔(dān)任管理人，基礎(chǔ)資產(chǎn)為世茂集團(tuán)旗下位于一、二線(xiàn) 城市的項(xiàng)目公司的購(gòu)房尾款。

??盤(pán)活資產(chǎn)，拓寬融資渠道

??購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化項(xiàng)目的入市是世茂房地產(chǎn)在房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的又一創(chuàng)新，對(duì)于房企而言，極具戰(zhàn)略意義。不僅為房企拓寬融資渠道提供了新方向，而且能夠盤(pán)活資產(chǎn)，提高資金的利用率。

??首選，拓寬融資渠道，為房企融資開(kāi)拓新思路。世茂房地產(chǎn)本次發(fā)行的購(gòu)房尾款證券化產(chǎn)品的基礎(chǔ)資產(chǎn)是7.78 億元的購(gòu)房尾款，約占世茂旗下項(xiàng)目公司所有項(xiàng)目購(gòu)房尾款90億元的9%。雖然基礎(chǔ)資產(chǎn)規(guī)模不是很大，目標(biāo)資金募集規(guī)模也僅為6個(gè)億，但是作為首次發(fā)行的創(chuàng) 新產(chǎn)品，無(wú)疑為世茂拓寬了融資渠道。而同時(shí)3倍的超額認(rèn)購(gòu)反映出該類(lèi)產(chǎn)品良好的市場(chǎng)前景，增強(qiáng)了房企自主創(chuàng)新融資渠道的信心，也為后期房地產(chǎn)金融產(chǎn)品類(lèi)別 的豐富開(kāi)拓了新方向。

??其次，盤(pán)活資產(chǎn)，提高資金利用率。按照央行出臺(tái)的121號(hào)文件相關(guān)規(guī)定，在正常情況下，如果樓盤(pán)未封頂，銀 行不能夠提前將按揭貸款的尾款發(fā)放給開(kāi)發(fā)商。因此開(kāi)發(fā)高層及超高層項(xiàng)目，會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)周期，導(dǎo)致這部分購(gòu)房尾款成為企業(yè)的“沉淀資金”。而購(gòu)房尾 款資產(chǎn)證券化通過(guò)將購(gòu)房尾款打包出售的方式提前將尾款收回，將這部分資金進(jìn)行了盤(pán)活，進(jìn)一步提高了資金的利用率。受當(dāng)前市場(chǎng)需求的影響，房企多將剛需產(chǎn)品 作為企業(yè)主打產(chǎn)品之一，而剛需產(chǎn)品多呈現(xiàn)高層及超高層的建筑形態(tài)，這導(dǎo)致大部分大型房企擁有大量的高層及超高層項(xiàng)目。因此購(gòu)房尾款證券化對(duì)于大型房企而 言，是一個(gè)不錯(cuò)的盤(pán)活資產(chǎn)方式。

??三重保障確保安全，仍需警惕潛在風(fēng)險(xiǎn)

??購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品獲得良好市場(chǎng)反響， 最大的原因是安全有保障且收益率不算低。

??基礎(chǔ)資產(chǎn)穩(wěn)定性高為證券化產(chǎn)品提供第一重保障。據(jù)該項(xiàng)目計(jì)劃說(shuō)明書(shū)上的數(shù)據(jù)顯示，基礎(chǔ)資產(chǎn)共涉及世茂旗下項(xiàng) 目的427份購(gòu)房合同，在專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期內(nèi)，本專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃基礎(chǔ)資產(chǎn)每年將產(chǎn)生穩(wěn)定、可預(yù)測(cè)的約合6.62億元的資金流入。這足夠覆蓋掉產(chǎn)品所需償付的本息 額，能夠保證投資回報(bào)。另外，眾所周知，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商達(dá)成購(gòu)買(mǎi)意向之后，先要交大定，然后是首付款，最后才是尾款。支付了首付款的購(gòu)房者很少有違約情 況，這無(wú)疑也保證了基礎(chǔ)資產(chǎn)的穩(wěn)定性。項(xiàng)目嚴(yán)格篩選提供第二重保障。能夠進(jìn)入項(xiàng)目池的項(xiàng)目要求均為位于我國(guó)公允認(rèn)可的 一、二線(xiàn)城市。基于當(dāng)前樓市情況，一二線(xiàn)城市的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性更低。控制標(biāo)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸融資規(guī)模及納入資金池的尾款規(guī)模是第三重保障。該項(xiàng)目要求標(biāo)的項(xiàng)目的開(kāi) 發(fā)貸融資規(guī)模和納入資金池的尾款規(guī)模所占項(xiàng)目整體購(gòu)房尾款的比例均要低于5%。不足5%的規(guī)模使得開(kāi)發(fā)貸融資監(jiān)管的銷(xiāo)售回款與該產(chǎn)品購(gòu)房尾款回款的現(xiàn)金流 即使存在交叉，也能夠因項(xiàng)目較大的體量而將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

??當(dāng)然，即使在完美的產(chǎn)品也會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，世茂購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化產(chǎn)品也不例外。其中主要的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目存續(xù)期間因購(gòu)房面積或質(zhì)量存在爭(zhēng)議、按揭銀行不予以發(fā)放或不足額發(fā)放按揭貸款或購(gòu)房者違約未能以自有資金進(jìn)行支付等因素導(dǎo)致應(yīng)收賬款收入不足，這或?qū)⒂绊懙巾?xiàng)目本金和收益的兌付，需要房企警惕。但是對(duì)于大型房企而言，出現(xiàn)此類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的概率還是比較低。

??綜上，世茂購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化對(duì)于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融的發(fā)展極具促進(jìn)作用，其良好的市場(chǎng)反響也表明房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化大有可為。還是那句話(huà)，只要能夠 產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)都可以證券化。有了物業(yè)費(fèi)和購(gòu)房尾款的資產(chǎn)證券化，相信如旅游地產(chǎn)投資收益證券化、社區(qū)金融資產(chǎn)證券化等類(lèi)似產(chǎn)品正在路上。