??1月29日，上海市長楊雄表示，上海樓市限購措施不會改變；供應結構上，希望多增加一些中小戶型的供應量。2月中旬，上海市政府發布的《關于進一步優化本市土地和住房供應結構的事實意見》指出，今后一手住宅中小戶型比例至少60-70%以上。

??我們認為，政策思路大方向是對的。在未來新增用地遞減的前提下，通過控制戶型來增加成套住宅供應套數，滿足基本住房需求，緩解供需矛盾，保持樓市平穩運行。但具體執行上，不能整齊劃一，因為各環線和板塊的情況差別太大，如果硬性規定，可能引發兩個不良后果：一是產生結構性的市中心高總價小戶型去化難問題；二是激化中高端、豪宅市場供需矛盾，引發大戶型改善產品新一輪價格飆升。

??上海樓市驅動力：剛需、改善和“中高端和豪宅”各占1/3

??先了解一下當前上海樓市的驅動特征。方便起見，我們將套均總價在300萬元以下、300萬元-600萬元、600萬元-1000萬元、1000萬元以上的一手房分別定義為剛需、改善、中高端和豪宅。從成交面積占比趨勢看，近年來剛需住宅的成交面積占比在快速下滑，從2013年1月的64%下滑至2016年1月的38%，累計降幅高達25.53個百分點；相比之下，同一時期，改善住宅、中高端和豪宅的占比均有不同程度的上升，累計分別提高了9.0個百分點、4.0個百分點、12.6個百分點。到2016年1月，上海商品住宅的剛需、改善、中高端和豪宅成交面積占比分別為38%、31%、13%、18%。

??據此可得到兩個結論和一個預判：從總量看，上海一手住宅市場的驅動力已經從2013年、2014的“剛需主導、改善輔助、中高端和豪宅襯托”格局轉變為“剛需、改善和‘中高端和豪宅’三足鼎立”的格局；從增量看，“豪宅和中高端”是第一驅動力，改善是第二驅動力；從趨勢看，2016年上海樓市的剛需占比會更快下滑，改善占比可能小幅下滑，中高端占比將有所上升，豪宅占比則會顯著上升。

??中高端和豪宅成主流，內環內推新政有副作用

??新時期，上海樓市調控必須達到“促成交”和“控房價”雙重目的。“促成交”是當前上海經濟平穩發展的客觀要求；“控房價”是上海保持經濟活力和維護民生的內在要求。

??我們認為，如果每個區域/板塊整齊劃一地按規定比例來提高中小戶型供應，可能達不到“控房價”和“促成交”的目的，卻可能引發兩大不良后果：

??一是引發結構性的去化難問題。目 前上海商品住宅的消化周期只有3.7個月，整體處于供不應求的狀態；但局部仍有不少難去化的庫存，主要問題還是戶型面積、功能結構與當前市場相脫離。換個 角度看，其實是該種產品的供應超過了市場需求。在開發商自由決定的情況下，不會產生系統性的結構性死庫存。而如果整齊劃一實行中小戶型占比不低于 60-70%的硬性規定，特別是在中高端和豪宅需求強烈的內環內和熱點內中環板塊，有可能產生結構性的庫存問題——改善需求人群夠不著，中高端和豪宅人群 看不上。

??第二個是激化中高端、豪宅市場的供需矛盾，引發新一輪價格快升。時移世易，現在的上海樓市已經不是以前的上海樓市，2015年上海一手住宅“中高端和豪宅”的成交面積和金額分別占26.05%和45.68%，已是市場成交面積的第二主力和成交金額的第一絕對主力，絕對不能輕視。

??此外，還要指出一個事實：剛需和改善可以在任何地段上實現，而中高端和豪宅只能在內環內和部分熱點內中環板塊實現。比如內環內，按照2015年的成交均價75190元/平方米，只要戶型面積低于40平方米和80平方米，就可以達到剛需和改善的門檻；但中高端和豪宅項目在絕大部分內中環和外環內區域都不適合。需要進一步指出的是，2015年上海內環內一手住宅成交套均面積高達156平方米，遠高于內外環和外環外，說明中高端和豪宅置業群體更偏愛中大戶型。

??基于此，我們認為新 政還有改善空間。根據新政，中心城區新增供應用地住宅中小戶型配比不低于70%，這意味著中高端和豪宅的供應將大幅縮水。最終，原本可以在內外環之間得到 滿足的改善需求，被吸引到內環內和熱點內中環板塊；原本可以在內環內和熱點內中環板塊較好滿足的中高端和豪宅，被嚴重擠壓，得不到充分滿足。長遠下去，中 高端和豪宅供不應求的矛盾被激化，中高端和豪宅房價將猛烈上漲。

??一直以來，中高端、豪宅房價對上海整體房價有引領帶動作用。中高端、豪宅房價躍升，將打開上海全市房價的上漲空間。同時，房價越高，對剛需和改善需求的抑制效應越明顯。最終可能的結果是，新政實行一段時間后，房價會更快上升，成交量也會沖高回落，從而有違政策制定的初衷。

??我們認為，上海確實有提高中小戶型供應的必要，但不能一刀切，應根據不同區域和板塊分類施策。具體來看，內環內和熱點內中環板塊的戶型比例還是由開發商根據市場情況自主決定為佳，如 果非要有個比例，我們認為30%-40%的靈活區間比較合適，一方面可以疏導中心城區人口密度，另一方面也契合當起及未來“以小換大”的改善需求趨勢。小 部分內外環間和外環外區域則可以增加中小戶型的供應比重至70%-100%；在地鐵交通樞紐板塊，不僅要增加中小戶型供應，還要大量增加小戶型、mini 戶型和微戶型的供應。如此，才能平衡剛需、改善、中高端和豪宅的需求，平衡自住和租賃的需求，才能讓政策真正擲地有聲。