??近日，福州、廈門(mén)相繼下發(fā)房貸新政，自7月12日起，福州執(zhí)行住房公積金貸款發(fā)放輪候制度，同時(shí)開(kāi)展個(gè)人住房公積金貼息貸款業(yè)務(wù)。廈門(mén)商貸新政規(guī)定：有1筆房貸記錄未結(jié)清，或有2筆及以上房貸記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清，最低首付比例由40%調(diào)整為60%；有2筆房貸記錄未結(jié)清停貸。公積金貸款亦有所調(diào)整：第二次申請(qǐng)公積金貸款，首付比例不低于50%，利率為公積金基準(zhǔn)利率的1.1倍；暫停第三次以上公積金貸款。

??熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)增速趕超一線，廈門(mén)多項(xiàng)目漲幅超50%

??二季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度由一線城市向熱門(mén)二線城市擴(kuò)散，蘇州、廈門(mén)、南京和合肥等熱門(mén)二線城市房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅超10%。其中，廈門(mén)房?jī)r(jià)由一季度的22999元/平方米提升至二季度的25897元/平方米，環(huán)比漲幅多達(dá)12.6%。反觀，上海、北京房?jī)r(jià)雖然仍處上升通道，但漲幅有所收窄，環(huán)比漲幅分別為2.5%和5.7%，房?jī)r(jià)增速明顯落后于熱門(mén)二線城市。

??從項(xiàng)目層面來(lái)看，熱門(mén)一、二線城市房?jī)r(jià)普遍面臨較大的上漲壓力。盡管深圳、蘇州和南京持續(xù)加碼調(diào)控政策，但并未從根本上逆轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)上行趨勢(shì)，相較于今年3月份，6月份售價(jià)漲幅在20%以上的項(xiàng)目明顯增多。值得一提的是，廈門(mén)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力強(qiáng)勁，保利叁仟棟、中海萬(wàn)錦熙岸和建發(fā)中央天悅等多個(gè)項(xiàng)目售價(jià)增長(zhǎng)尤為顯著，漲幅都在50%以上。

??廈門(mén)二套“限貸”更嚴(yán)格，抑制投機(jī)但也拖累改善自住需求

??廈門(mén)是繼合肥之后，第二個(gè)收緊房貸的熱點(diǎn)二線城市，與合肥“限貸“政策區(qū)別不大，僅就個(gè)別條款內(nèi)容有所調(diào)整，具體如下：在本市有住房且無(wú)購(gòu)房貸款記錄，或有1筆購(gòu)房貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清，最低首付比例合肥為40%、廈門(mén)為30%；有1筆購(gòu)房貸款記錄未結(jié)清，最低首付比例合肥為50%，廈門(mén)為60%；第二次申請(qǐng)住房公積金貸款購(gòu)房，合肥未有涉及，廈門(mén)最低首付比例為50%。

??正如我們6月22日評(píng)論文章——《合肥收緊房貸給市場(chǎng)降溫，誰(shuí)最受傷》，廈門(mén)限貸政策影響最大的當(dāng)屬投資需求和改善性居住需求。一方面，二套房首付比例由40%升至60%，大幅拉低了投資收益率，投資風(fēng)險(xiǎn)明顯抬升；對(duì)漸成樓市主流置業(yè)群體的改善需求而言，首付比例的調(diào)整對(duì)其影響也很大。

??熱點(diǎn)二線城市應(yīng)清理不適宜行政干預(yù)，可適當(dāng)“限貸”但不“限購(gòu)”

??截止目前，熱門(mén)一、二線城市已在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等多個(gè)方面持續(xù)發(fā)力。然政策效果不及預(yù)期，甚至引發(fā)了一系列亂象。以土地限價(jià)令為例，上周五南京土拍高燒不退，8宗限價(jià)地塊，7宗地遭遇熔斷終止出讓?zhuān)f(shuō)明限價(jià)并未減緩房企高價(jià)拿地的熱情，反而觸發(fā)了熔斷機(jī)制，人為制造了土地流拍的窘境。

??我們認(rèn)為：熱門(mén)一、二線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲本質(zhì)上是供需錯(cuò)位，要解決當(dāng)前一些熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)、地價(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題，一方面亟需增加供應(yīng)、穩(wěn)定預(yù)期，增加土地供應(yīng)、盤(pán)活存量土地，引導(dǎo)企業(yè)加快新開(kāi)工、施工進(jìn)度，各地方要及時(shí)廢止不適宜的行政干預(yù)，典型如合肥對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的行政干預(yù)，直接影響了企業(yè)開(kāi)發(fā)節(jié)奏，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的供求矛盾；另一方面應(yīng)當(dāng)像合肥、廈門(mén)及時(shí)、適當(dāng)“限貸”、提高二套及以上投資性購(gòu)房的首付比例，繼續(xù)抑制過(guò)熱的投資需求，從往年的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，在需求側(cè)調(diào)控上，房貸調(diào)整甚至比“限購(gòu)”更有效。