??中共中央政治局委員、中央財經領導小組辦公室主任劉鶴于近期在達沃斯論壇發表演講，面向全球聽眾介紹中國的經濟政策。其中提及了“一個總要求”（中國經濟已由高速增長階段轉向高質量發展階段）、“一條主線”（以推進供給側結構性改革為主線）和“三大攻堅戰”（防范化解重大風險、精準脫貧、污染防治）。在防范化解重大風險中強調，中國將爭取在未來3年左右的時間，使宏觀杠桿率得到有效控制。 

??無獨有偶，1月25~26日，中國銀監會舉行的2018年全國銀行業監督管理工作會議中也提出，今年將繼續防控金融風險，將在降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資的同時，控制居民杠桿率的過快增長，繼續遏制房地產泡沫化。事實上，2017年樓市調控層層升級，信貸收緊、去杠桿化、去泡沫化被頻頻提及，究竟目前的成效如何？未來金融監管的增強又會對供給側和需求側產生怎樣的影響呢？

??調控效果初顯：居民中長期貸款回落7%，短貸超預期增長存“隱患”

??就目前央行公布的數據來看，2017年12月末，M1、M2同比增速持續下行，M2再次刷新歷史低值，同比增速僅為8.2%，分別比上月末和上年同期低0.9個和3.1個百分點。這主要源于央行加強了金融監管，實施穩健中性的貨幣政策已經初具成效，貨幣的總供給量得以控制。

??而從人民幣貸款來看，2017年住戶部門貸款增加7.13萬億元，較2016年增長了12%。雖然總量增長顯著，但信貸結構進一步優化，以房貸為主的中長期貸款增加了5.3萬億元，較2016年回落了7%。值得注意的是，居民短期貸款增長顯著，由2016年的0.65 萬億元增長至1.83萬億元，究其原因，仍有部分居民以消費貸款的名義購房，這部分資金也存在變相流入房地產的可能。

??對需求側：投機性需求被抑制，差別化信貸保障低收入者居住需求

??從此次銀監會工作會議中強調的抑制居民杠桿率，遏制房地產泡沫化，我們不難看出2018年信貸政策持續趨嚴已成為大概率事件，對于購房者的影響大體分為以下三個方面：

??一是抑制了部分投機性需求，尤其是部分高額舉債炒房族，通過上調二套住宅首付比例、貸款利率等方式提升購房成本，也使得其“套利”的可能性變得微乎其微。

??二是各類違規貸款的行為將得到有效控制。針對部分居民以消費貸購房的行為，各類銀行已經加強了對信用卡和消費貸款的發放審核，后期“虛增”的短期貸款將被擠出，房地產“去杠桿”效果有望進一步顯現。

??三是也容易“誤傷”剛性需求和改善性需求，特別是一些需要依靠公積金貸款的低收入群體，增加信貸利率無疑會加重其還款壓力，從而使得其基本的購房需求難以得到解決。

??因而政府也需采取差別化的信貸政策，一方面“因城施政”，對于部分房價上漲較快的熱點城市，整體控制貸款總量，適當收緊貸款條件；而部分庫存較高的三四線，在風險可控的前提下，適當放寬貸款利率、貸款條件、貸款首付等方面的限制，加速去化。另一方面，單個城市的調控也應“張弛有度”，在打擊投機性需求的同時，應兼顧剛需和改善類客群的購房需求，加強中小套型的供應，亦或是大力發展租賃市場，來滿足低收入群體基礎的住房需求。

??對供給側：土拍降溫將成為大概率事件，中小房企將面臨嚴峻的資金考驗

??而本次會議中提及的降低企業負債率，嚴格控制高負債企業融資等措施對于供給側的影響無疑也是巨大的。房企的資金層面趨緊，一方面拿地投資將保持謹慎，2017年年末全國土地購置增速為15.8%，較1-11月回落了0.5個百分點，已有放緩趨勢；預計2018年的土拍市場很可能會持續降溫，范圍會由二線逐步向三四線傳導，從而使得整體市場熱度不斷下降。

??另一方面，資金鏈條的緊張將倒逼企業開拓多元化的融資渠道，對于部分處于高速擴張期的中小房企而言，考驗無疑是艱巨的，若無法在短期內實現規模擴張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風險；而對品牌房企而言，“大而不倒”，總體抗風險能力較強，尤其是一些“財大氣粗”的龍頭房企和國有企業，有望借此契機，將競爭優勢進一步擴大。

??總體而言，信貸政策收緊的核心便是“去杠桿化”和“去泡沫化”，是對十九大“房住不炒”理念的貫徹和落實，對房地產供給側和需求側的影響都是較為顯著的，供給側，土拍市場降溫已成為大概率事件，房企的規模增速也將持續放緩；需求側，投機性需求將被抑制，而在差別化的信貸政策和大力發展租賃市場的背景下，居民基本的居住需求將得到滿足。毋庸置疑，短期的“陣痛”在所難免，但在此輪政策“發酵”后，房地產市場也有望實現平穩健康的良性發展。