易居專題研究系列

??趨勢(shì)一：住房矛盾漸轉(zhuǎn)變?改善需求成主流

??背景 十九大報(bào)告指出，中國(guó)特色社會(huì)主義進(jìn)入新時(shí)代，我國(guó)社會(huì)主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長(zhǎng)的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。這是我國(guó)對(duì)社會(huì)主要矛盾表述的又一次調(diào)整。1981年十一屆六中全會(huì)的表述是：在社會(huì)主義改造基本完成以后，我國(guó)所要解決的主要矛盾，是人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾。1987年黨的十三大報(bào)告圍繞“社會(huì)主義初級(jí)階段”的概念指出：我們現(xiàn)階段所面臨的主要矛盾，是人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需要同落后的社會(huì)生產(chǎn)之間的矛盾。十九大報(bào)告結(jié)合“新時(shí)代”特征，修改了社會(huì)主要矛盾的表述，符合時(shí)代發(fā)展要求。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的角度看，當(dāng)前“日益增長(zhǎng)的美好生活需要”體現(xiàn)為美好居住的需要，包括住有所居、住有所安等目標(biāo)體系。而當(dāng)前“不平衡不充分的發(fā)展”則體現(xiàn)在多層次住房供應(yīng)體系完善、住房制度改革深化等內(nèi)容上。住房矛盾的變化，也影響了住房發(fā)展階段的變化，當(dāng)前正由住房短缺階段，轉(zhuǎn)向居住舒適階段。對(duì)于此類住房矛盾的解決，有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

??趨勢(shì) 2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，讓廣大人民群眾早日實(shí)現(xiàn)安居宜居。安居宜居將是住房市場(chǎng)的新矛盾，其關(guān)鍵點(diǎn)在于改善升級(jí)需求的釋放。這是新時(shí)代新需要的體現(xiàn)。未來此類需求的新趨勢(shì)或體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)。第一、人均住房面積會(huì)繼續(xù)提高，尤其是中大戶型以及中高端物業(yè)的市場(chǎng)青睞程度會(huì)提高，住房居住的舒適度也會(huì)提高。第二、住房軟硬件的配套設(shè)施成標(biāo)配，精裝修、智慧家居等在住房中的普及率大幅提高，相應(yīng)的教育、保健等設(shè)施也會(huì)不斷完善。第三、宜居的、便捷的生活方式將形成，住房消費(fèi)真正轉(zhuǎn)入到住房體驗(yàn)和生活享受階段。針對(duì)此類市場(chǎng)需求，我們認(rèn)為未來也需要相關(guān)企業(yè)積極研究市場(chǎng)新機(jī)會(huì)，同時(shí)積極拓寬產(chǎn)品研發(fā)的范圍。而相關(guān)政府也需要積極研究配套和政策優(yōu)惠，鼓勵(lì)住房消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展，同時(shí)實(shí)現(xiàn)此類消費(fèi)需求向更高層次邁進(jìn)。

??趨勢(shì)二：住有所居才小康?供給模式有創(chuàng)新

??背景 十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。此次表述，提到了住房制度建立的內(nèi)容，即多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的模式。“多主體供給”的表述是希望更多的社會(huì)資本參與到住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革中。而“多渠道保障”的表述則是希望后續(xù)對(duì)各類住房供應(yīng)有更全面的發(fā)展，比如說共有產(chǎn)權(quán)住房的建設(shè)。而在租購(gòu)并舉方面，過去的常規(guī)表述更多的是“購(gòu)租并舉”，現(xiàn)在“購(gòu)”和“租”兩個(gè)次序有所轉(zhuǎn)變，體現(xiàn)了租賃市場(chǎng)發(fā)展的緊迫性。當(dāng)前此類創(chuàng)新正積極展開，從供給端發(fā)力，填補(bǔ)了市場(chǎng)空白，也吻合了市場(chǎng)新需求。總體上說，2020年實(shí)現(xiàn)全面小康，住有所居是關(guān)鍵領(lǐng)域。

??趨勢(shì) 2018年政府兩會(huì)工作報(bào)告指出，啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，2018年開工580萬套。加大公租房保障力度，對(duì)低收入住房困難家庭要應(yīng)保盡保，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務(wù)工人員納入保障范圍；支持居民自住購(gòu)房需求，培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。未來幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革節(jié)奏會(huì)加快，這會(huì)形成更為充分的產(chǎn)品體系和優(yōu)秀的商業(yè)模式，而且品質(zhì)等層面會(huì)有較大的提升，這會(huì)較好地保障住有所居的需求。從產(chǎn)品體系角度看，針對(duì)不同年齡、不同偏好、不同預(yù)算的居住需求，會(huì)形成多元化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，尤其是一些復(fù)合型地產(chǎn)的開發(fā)，會(huì)不斷吻合人口年齡結(jié)構(gòu)變化和個(gè)性化消費(fèi)的需求。而從商業(yè)模式上看，未來會(huì)不斷植入新的方式，比如說“互聯(lián)網(wǎng)+”的影響會(huì)持續(xù)，未來互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)創(chuàng)新會(huì)不斷和住房流通模式升級(jí)結(jié)合，進(jìn)而形成更高效、快捷、舒適的住房流通模式。甚至也會(huì)出現(xiàn)跨行業(yè)合作的現(xiàn)象，比如說非房地產(chǎn)部門如零售企業(yè)、農(nóng)業(yè)部門會(huì)積極參與住房制度改革過程中，這會(huì)為提升居住層次發(fā)揮較為積極的作用。類似趨勢(shì)也要求消費(fèi)端的群體積極做關(guān)注，這樣才可以真正享受住房制度改革深化和住房市場(chǎng)進(jìn)化所帶來的紅利。

??趨勢(shì)三：房住不炒是總綱?居住功能成重點(diǎn)

??背景 2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。2016年年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出，“房子是用來住的，不是用來炒的”。這句話被簡(jiǎn)化為“房住不炒”，也在2017年的政府工作報(bào)告中被轉(zhuǎn)述為“堅(jiān)持住房的居住屬性”。十九大也明確提出“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位”。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，住宅作為一種商品，必然具有居住和投資的雙重屬性，這點(diǎn)是無法抹滅的。但是，居住是住房的基本屬性，真正的投資也是建立在充分實(shí)現(xiàn)住房居住功能的前提上的。“溫州炒房團(tuán)”、“打飛的炒房”等詞匯所描述的狂熱炒房，并不是真正的住房投資，而是投機(jī)！。投機(jī)炒房形成大量住房購(gòu)而不住，不僅無助于實(shí)現(xiàn)住房的居住功能，還帶來一系列惡果:占用稀缺的土地資源，人為制造緊張的住房供需關(guān)系，推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)，增加住房剛需人群的購(gòu)房成本。更危險(xiǎn)的是，如果炒房過度，樓市泡沫將會(huì)越吹越大，甚至有可能會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性經(jīng)濟(jì)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

??趨勢(shì) “房住不炒”被多次強(qiáng)調(diào)，釋放出積極信號(hào)，體現(xiàn)了中央定性住房市場(chǎng)、穩(wěn)定價(jià)格的決心。“房住不炒”將成為未來五年甚至更長(zhǎng)年份中住房市場(chǎng)的調(diào)控總綱領(lǐng)，也將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制中的重要組成部分，而住宅的居住功能將成為房地產(chǎn)行業(yè)創(chuàng)新、發(fā)展的著力點(diǎn)。相關(guān)措施也會(huì)不斷落地推進(jìn)，例如針對(duì)首付貸、消費(fèi)貸等資金違規(guī)流入樓市的現(xiàn)象，全國(guó)多地采取了較為嚴(yán)厲的政策，未來將會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)此類違規(guī)資金的管控。又如十九大后，住建部和發(fā)改委對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市的房屋銷售市場(chǎng)進(jìn)行檢查，今后違規(guī)收費(fèi)、變相漲價(jià)等行業(yè)亂象有望杜絕。此類措施和“房住不炒”的思路高度吻合，將會(huì)凸顯住宅的居住屬性，國(guó)民經(jīng)濟(jì)也將逐漸降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴性，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加健康平穩(wěn)，真正實(shí)現(xiàn)住有所居的目標(biāo)，讓廣大人民過上美好生活。

??趨勢(shì)四：租購(gòu)并舉補(bǔ)短板?住房租賃成風(fēng)口

??背景 2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。2016年5月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》以來，中央及各地城市政府紛紛出臺(tái)了一系列促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策，住房租賃市場(chǎng)因此被社會(huì)各界高度關(guān)注。十九大會(huì)議提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2017年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要發(fā)展住房租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)期租賃。同月，全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議認(rèn)為，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，加快建設(shè)政府主導(dǎo)的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)。

??趨勢(shì) 1998年房改之后的十幾年，在住房商品化、市場(chǎng)化的發(fā)展大潮中，過于重視買賣市場(chǎng)，使得我國(guó)住房租賃市場(chǎng)未能得到與銷售市場(chǎng)同等速度的發(fā)展，人們普遍傾向購(gòu)買自有住房。而研究國(guó)外經(jīng)驗(yàn)發(fā)現(xiàn)，租賃家庭比例在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)領(lǐng)先的國(guó)家（如德國(guó)、日本、美國(guó)）明顯高于經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后的國(guó)家（如捷克、希臘、俄羅斯）。從本質(zhì)上看，住房租賃是以住房投資人與使用人分工的方式來解決一部分人的住房消費(fèi)問題，是更高級(jí)的房地產(chǎn)流通方式。住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展、優(yōu)化是大勢(shì)所趨。2017年，政府高度重視，持續(xù)發(fā)力，諸多國(guó)家層面政策集中出臺(tái)，多地也出臺(tái)了地方實(shí)施細(xì)則，企業(yè)參與熱情高漲。這一輪租賃政策的出臺(tái)，直擊了租賃市場(chǎng)的多種痛點(diǎn)。培育機(jī)構(gòu)出租人成為優(yōu)化租賃住房供給側(cè)的重點(diǎn)，為各類資本進(jìn)行租賃住房投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理創(chuàng)造了巨大的機(jī)會(huì)空間！也為房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了極為有利的契機(jī)！通過完善住房租賃市場(chǎng)，使之形成與住房買賣市場(chǎng)相互制衡的“住房租買選擇機(jī)制”，是解決我國(guó)住房市場(chǎng)突出問題的一個(gè)“治本”之舉，這也是建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制所追求的目標(biāo)。

??趨勢(shì)五：長(zhǎng)效機(jī)制將建立?短期管控漸淡出

??背景 2018年3月政府工作報(bào)告提出，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。回顧過去，2014年發(fā)布的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014－2020年）》就曾指出，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。調(diào)整完善住房、土地、財(cái)稅、金融等方面政策,共同構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出：綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。總體上看，2013年房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱之后，關(guān)于長(zhǎng)效機(jī)制的討論就開始增多，相關(guān)的政策表述也開始增多。

??趨勢(shì) 長(zhǎng)效機(jī)制的建立是在“房住不炒”的大背景下進(jìn)行的。長(zhǎng)效機(jī)制的建立將在以下環(huán)節(jié)發(fā)力。第一、房地產(chǎn)金融工具與手段將逐漸完善，一方面優(yōu)化公積金、個(gè)人房貸，更好的支持自住需求，另一方面防范消費(fèi)貸、首付貸等違規(guī)資金進(jìn)入房地產(chǎn)。第二、財(cái)政稅收政策會(huì)不斷優(yōu)化，房地產(chǎn)稅的改革是核心內(nèi)容。經(jīng)過立法等環(huán)節(jié)后，預(yù)計(jì)未來幾年此類稅收政策將落地。第三、土地供應(yīng)制度和管理制度會(huì)有較大改革，比如說調(diào)整不同土地的出讓年限等內(nèi)容。第四、加快發(fā)展租賃市場(chǎng)、完善相關(guān)政策與制度。第五、各類限制性的、直接干預(yù)的、行政性的政策會(huì)不斷減少，同時(shí)基于精準(zhǔn)調(diào)控思路會(huì)有各類新的靈活性的政策，同時(shí)能夠保障政策的穩(wěn)定性，而不是大起大落。第六、政策協(xié)調(diào)機(jī)制將加快建立，地方政府調(diào)控的更精準(zhǔn)考核機(jī)制也會(huì)建立。

??趨勢(shì)六：金融風(fēng)險(xiǎn)緊防范?重點(diǎn)包括房地產(chǎn)

??背景 2018年兩會(huì)政府工作報(bào)告中提到“堅(jiān)決打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。加強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控。”黨的十九大報(bào)告明確提出，未來三年，要堅(jiān)決打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)脫貧、污染防治三大攻堅(jiān)戰(zhàn)。在之后的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，三大攻堅(jiān)戰(zhàn)中的“防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)”被再次放在首位突出強(qiáng)調(diào)，這其中防控金融風(fēng)險(xiǎn)為重點(diǎn)。不可否認(rèn)，金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展壯大的過程中提供了有力的支持，但經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)也伴隨著金融風(fēng)險(xiǎn)的累積。過去多年，金融在供給和需求兩端為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了動(dòng)力，但在發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)的同時(shí)，龐大購(gòu)房群體中不乏炒房投機(jī)者，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投機(jī)心態(tài)主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)模式的狀況也很普遍，這導(dǎo)致許多城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了一定程度的泡沫，蘊(yùn)藏著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。此外，分稅制以后，為了支撐地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，土地財(cái)政成為了地方財(cái)政收入的重要組成部分，在中央嚴(yán)格調(diào)控房地產(chǎn)的大背景下，一些地方政府的土地財(cái)政收入銳減，于是又通過地方政府融資平臺(tái)、違法違規(guī)融資擔(dān)保行為等名義變相舉債，致使這些地方的金融風(fēng)險(xiǎn)不斷累積。

??趨勢(shì) 未來，政府對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)管控的目標(biāo)主要是使宏觀杠桿率得到有效控制，金融結(jié)構(gòu)適應(yīng)性提高，金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力增強(qiáng)，系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)得到有效防控。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，“十次危機(jī)九次地產(chǎn)”，現(xiàn)在我國(guó)金融的表外業(yè)務(wù)很多都通過直接或間接的途徑流向了房地產(chǎn)，所以未來金融防風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)領(lǐng)域是房地產(chǎn)，一方面，居民杠桿率會(huì)得到有效抑制，居民杠桿率的過快增長(zhǎng)將得到控制，挪用消費(fèi)貸款、違規(guī)透支信用卡等行為將被打擊，個(gè)人貸款違規(guī)流入股市和房市的行為將被禁止；另一方面，各類違規(guī)房地產(chǎn)融資行為將被嚴(yán)厲管制，房企融資將更加規(guī)范審慎，從而遏制房地產(chǎn)泡沫化。這些將會(huì)去掉金融加上房地產(chǎn)上的杠桿，防止“黑天鵝”和“灰犀牛”事件，達(dá)到防范化解金融和房地產(chǎn)的重大風(fēng)險(xiǎn)的目的。

??趨勢(shì)七：存量時(shí)代已到來?經(jīng)營(yíng)模式要升級(jí)

??背景 回顧國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的全國(guó)商品住宅銷售面積數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，過去近20年間，住宅成交面積漲幅整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。其中，2000-09年間，全國(guó)商品住宅銷售面積年均增長(zhǎng)率為21%，明顯高于2010-2017年間的年均增長(zhǎng)率7%。另外，根據(jù)國(guó)土部公布的住宅用地出讓面積顯示，2014以來，國(guó)有住宅用地供應(yīng)面積連續(xù)4年逐年下降，這在很大程度上抑制了新房銷售的增長(zhǎng)。結(jié)合部分一、二線城市公布的未來五年供地計(jì)劃來看，發(fā)現(xiàn)扣除租賃用地之外的商品住宅用地供給其實(shí)是小幅下降的，按照這個(gè)邏輯來看，預(yù)計(jì)未來全國(guó)新房銷售將逐步下行。從需求端來看，98年房改之后，全國(guó)住房市場(chǎng)買賣需求大幅增加，城鎮(zhèn)人均住房面積從97年的8.8平方米升至2016年的36.6平方米，戶均住房套數(shù)達(dá)到1.1套左右，告別住房短缺時(shí)代。

??趨勢(shì) 2014年以來，在各類去庫(kù)存政策、貨幣信貸寬松、資產(chǎn)荒等因素推動(dòng)下，大量資金涌入樓市，使得全國(guó)大中城市住宅價(jià)格大幅攀升，可售新房數(shù)量明顯下降。在熱點(diǎn)城市新房供不應(yīng)求的狀態(tài)下，剛需人群開始轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)，存量房交易規(guī)模隨之不斷擴(kuò)大，使得南京、蘇州、杭州等部分二線城市加快步入存量房階段。而一線城市早在2009年就已經(jīng)進(jìn)入以存量交易為主的階段。長(zhǎng)期來看，由于土地資源有限，市場(chǎng)上新房供量將逐漸回落，而存量房源將不斷增多，存量市場(chǎng)的重要地位將逐步提升，其銷售規(guī)模將逐步上升并且超過新房。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定階段后，75%以上的住房成交將來自于二手住房市場(chǎng)。進(jìn)入存量房時(shí)代之后，存量房市場(chǎng)的管理就顯得尤為重要。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)，隨著行業(yè)的不斷成熟，分工會(huì)不斷細(xì)化，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部會(huì)自發(fā)地形成資金和專業(yè)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)投資業(yè)，和為其服務(wù)的其他細(xì)分行業(yè)（如房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)設(shè)施管理等），這些細(xì)分行業(yè)將對(duì)存量房源進(jìn)行多元化管理。房地產(chǎn)業(yè)作為房地產(chǎn)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)者，必須從注重資本增值的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)向注重資本現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)模式，這是房地產(chǎn)業(yè)從不成熟向成熟轉(zhuǎn)變的必經(jīng)之途！

??趨勢(shì)八：地產(chǎn)巨頭出風(fēng)頭?市場(chǎng)集中度提升

??背景 2017年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)銷售份額集中度明顯提升。數(shù)據(jù)顯示，2017年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)銷售前十的開發(fā)商占全國(guó)商品房銷售金額比值升至29%，對(duì)比2016年的20%和2015年的19%來看，市場(chǎng)集中度加速提高。從銷售額同比來看，2017年房地產(chǎn)行業(yè)銷售前十的開發(fā)商銷售額同比增幅近25%，遠(yuǎn)高于14%的全國(guó)商品房銷售額同比。在銷售額大幅增長(zhǎng)的房企中，融創(chuàng)、旭輝、碧桂園、龍湖等同比增長(zhǎng)幅度較大，分別為140%、96%、78%、77%。與此同時(shí)，新黃浦、紅豆股份、杭鋼集團(tuán)等多家公司發(fā)布公告，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)公司股權(quán)，有退出地產(chǎn)行業(yè)跡象。

??趨勢(shì) 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)正在加速整合，市場(chǎng)集中度快速提高。這主要是由于龍頭大房企城市布局較多，融資渠道較廣，因此在調(diào)控環(huán)境下仍能保持相對(duì)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。而另外部分中小房企，則面臨較大政策壓力和資金鏈緊張問題，這類公司有些宣布破產(chǎn)，有些則被大公司收購(gòu)。數(shù)據(jù)顯示，2016-2017年，恒大、融創(chuàng)等公司有超過70%的土地儲(chǔ)備來自非公開市場(chǎng)收購(gòu)，土儲(chǔ)的持續(xù)增加是企業(yè)的銷售增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。通過分析美國(guó)、澳大利亞、新加坡等成熟市場(chǎng)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，前十或主要開發(fā)商的銷售額占全國(guó)銷售額比例在40%以上，香港甚至達(dá)到了98%。按照這個(gè)邏輯來看，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的市場(chǎng)集中度還有較大提升空間。

??趨勢(shì)九：地制改革正推進(jìn)?多元供地是趨勢(shì)

??背景 2017年8月，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定第一批在北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)。2018年1月，國(guó)土資源部部長(zhǎng)姜大明表示，我國(guó)將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，推動(dòng)建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購(gòu)并舉的住房制度，政府將不再是居住用地唯一提供者。這是當(dāng)前我國(guó)首次提及的供地主體多元化的思路。而觀察歷史情況，無論是劃撥用地、定向出讓以及土地市場(chǎng)招拍掛方式的供地中，其供地主體都是政府，或者說相關(guān)國(guó)土資源管理部門。此次表述標(biāo)志著地制變革已成趨勢(shì)，未來會(huì)有更多的供地主體加入到土地市場(chǎng)中，利好土地供應(yīng)制試的改革。同時(shí)這也有助于緩解大城市土地供需矛盾。

??趨勢(shì) 十九大報(bào)告指出，加快建立多主體供給的住房制度。未來在供地主體多元化的改革中，預(yù)計(jì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織將會(huì)成為一股很重要的力量。其供地主體角色的出現(xiàn)，能夠?yàn)檗r(nóng)村土地市場(chǎng)的開發(fā)提供更好的保障。預(yù)計(jì)后續(xù)各大城市的近郊區(qū)市場(chǎng)的集體建設(shè)用地、市區(qū)的城中村用地等或成為改革的試驗(yàn)田。類似土地或和租賃市場(chǎng)的改革積極掛鉤，進(jìn)而形成更為豐富的用地。此類用地項(xiàng)目的收益，很大程度上也會(huì)朝此類供地主體傾斜，以促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，包括農(nóng)村宅基地等三權(quán)分置改革節(jié)奏將加快，以真正盤活閑置的宅基地項(xiàng)目。另外，針對(duì)歷史遺留的包括小產(chǎn)權(quán)房等項(xiàng)目，也將會(huì)有創(chuàng)新的、以促進(jìn)社會(huì)公平穩(wěn)定為導(dǎo)向的政策舉措。從土地市場(chǎng)的改革和供地渠道來看，未來包括存量用地的開發(fā)等也會(huì)成為較大的趨勢(shì)，部分國(guó)企或各類園區(qū)所持有存量工業(yè)用地將有可能能過合法合規(guī)的變性，流入土地市場(chǎng)，從而增加城市土地供給規(guī)模。

??趨勢(shì)十：金融創(chuàng)新漸加速?金融助力房地產(chǎn)

??背景 2017年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，要求促進(jìn)形成金融和實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融和房地產(chǎn)、金融體系內(nèi)部的良性循環(huán)。作為資金密集型行業(yè)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)離不開金融支持。但從過去來看，我國(guó)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持還有不夠完善之處。金融市場(chǎng)創(chuàng)新不足，體系不健全，房地產(chǎn)金融發(fā)展滯后，由于投資退出機(jī)制不發(fā)達(dá)，市場(chǎng)上沉淀了優(yōu)質(zhì)的持有型物業(yè)，造成了大量的資金沉淀，降低了資金效率。此外，房企融資渠道存在局限性，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大形成了一定的制約。可喜的是，我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在加速，國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓類REITs項(xiàng)目“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”，以及國(guó)內(nèi)首單央企租賃住房REITs項(xiàng)目“中聯(lián)前海開源-保利地產(chǎn)租賃住房一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”均獲批發(fā)行。此外，為鼓勵(lì)長(zhǎng)租，建行還推出個(gè)人住房租賃貸款“按居貸”，為租戶提供純信用貸款用于租房。2015年世茂購(gòu)房尾款A(yù)BS首發(fā)成功以來，眾多房企也陸續(xù)發(fā)行購(gòu)房尾款A(yù)BS。這些均說明房地產(chǎn)金融產(chǎn)品在加速推出。

??趨勢(shì) 我國(guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新在未來有巨大空間，以reits為例，根據(jù)美國(guó)NAREIT截至2017年6月底的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)REITs的總規(guī)模達(dá)到11030億美元，占GDP的比重為5.94%，而我國(guó)尚有不小差距，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｄ壳拔覈?guó)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新正在加速，在未來金融和房地產(chǎn)將會(huì)形成良性循環(huán)，房地產(chǎn)金融性將會(huì)顯化，一方面，會(huì)出現(xiàn)更多的具有匹配性的金融工具，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，支持長(zhǎng)效機(jī)制的建立；另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)良性健康的發(fā)展，將會(huì)凸顯房地產(chǎn)的金融屬性。此外，金融產(chǎn)品和金融服務(wù)將進(jìn)一步創(chuàng)新，利用不動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品將住房租賃市場(chǎng)與金融市場(chǎng)有效銜接。可以預(yù)見在不久的將來，地產(chǎn)的證券化程度會(huì)越來越高，會(huì)出現(xiàn)越來越多的ABS、MBS、CMBS、REITs、類REITs、私募基金等金融平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，盤活存量資產(chǎn)。（上海易居房地產(chǎn)研究院）