??鑒于國內(nèi)新增新冠肺炎確診人數(shù)于2020年2月中旬出現(xiàn)峰值后快速下降、3月以來房地產(chǎn)等各行業(yè)陸續(xù)迎來一定程度復(fù)工，同時，對回國人員開始采取全面隔離措施，本文分析假設(shè)國內(nèi)疫情沖擊將于4月結(jié)束，且受國際疫情倒灌影響程度較小。

??一、行業(yè)基本面

??銷售端：新冠肺炎疫情如期對房地產(chǎn)短期銷售產(chǎn)生較大沖擊，但3月已開始改善，政策維穩(wěn)、按揭投放趨穩(wěn)及需求回補，二季度銷售增速料將修復(fù)

??疫情期間，大多數(shù)省市線下售樓處和中介門店暫時關(guān)閉，房企推盤數(shù)量顯著下滑，國內(nèi)商品房銷售受到較大影響。2020年1～2月，全國商品房累計銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，同比下降35.9%，與我們前期預(yù)測基本一致。此外，銷售情況正逐步好轉(zhuǎn)，3月1至21日，30大中城市商品房銷售面積已恢復(fù)至去年同期50%以上。

??預(yù)計二季度隨著各城市繼續(xù)復(fù)工，供給和需求均將集中釋放，我們預(yù)計二季度商品房銷售面積增速有望明顯修復(fù)至-13.8%左右。２月中下旬以來，除疫情嚴(yán)重的湖北省外，各城市已逐步復(fù)工，大部分城市售樓處陸續(xù)開放，房企積極推出線上售房、無理由退房、打折促銷“以價換量”等營銷策略，“渡難關(guān)”因城施策密集實施釋放出一定程度托底及維穩(wěn)的信號，“三穩(wěn)”基調(diào)不變，按揭投放趨穩(wěn)，加之貨幣政策和局部地區(qū)政策邊際寬松可期，二季度銷售增速料將有所修復(fù)。

??投資端：疫情使得房企短期銷售及回款承壓，影響拿地、開復(fù)工意愿，行業(yè)投資增速首次負(fù)增長，預(yù)計二季度投資增速跟隨銷售、開復(fù)工、拿地修復(fù)有所改善

??疫情使得房企銷售及回款承壓，開復(fù)工延緩，影響拿地意愿，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速首次負(fù)增長，2020年1～2月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額10115億元，同比增速-16.3%。新開工和竣工受新冠疫情沖擊影響沖擊較大，施工面積增速仍正增長主要由于統(tǒng)計口徑中包括本期施工后又停緩建的房屋建筑面積。1～2月，全國房屋新開工面積1.03億平方米，累計同比下降44.9%；全國房屋施工面積69.42億平方米，累計同比增長2.9%；全國房屋竣工面積0.96億平方米，累計同比下降22.9%。土地市場出現(xiàn)供需兩弱的局面，1～2月，全國土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；100大中城市供應(yīng)土地占地面積7040萬方，累計同比下降15.7%。

??疫情后多地下發(fā)幫扶政策，明確受疫情影響項目可順延開竣工期限，在棚改收官之年，預(yù)計二季度投資增速跟隨銷售、開復(fù)工、拿地的修復(fù)有所改善。隨著疫情得到控制，各城市開始復(fù)工，房企新開工、施工面積將有所回升；銷售量逐步提高后，在地方政府供地計劃不減情況下，拿地規(guī)模也將提升，房企開發(fā)投資額將有所回升。

??政策：疫情期間調(diào)控政策“強幫扶”而非“強刺激”，不改“房住不炒”長期基調(diào)

??疫情以來，中央多部門多次提出保持政策連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，堅持“房住不炒”基調(diào)不變，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段。調(diào)控基調(diào)以維穩(wěn)為主，同時減輕受疫情影響的企業(yè)壓力。在“供給端”，多個城市密集出臺穩(wěn)樓市政策扶持房地產(chǎn)企業(yè)“渡難關(guān)”，政策包括延期或分期繳納土地出讓金、順延項目開竣工時間、降低商品房預(yù)售門檻等。在“需求端”，政策有收有放，一方面衡陽、駐馬店、中山、欽州等少數(shù)城市出臺降低人才補貼、契稅減免、降低首付比例等調(diào)控政策；另一方面廣州公寓限購松綁政策“一日游”，海南進一步收緊了限購政策，體現(xiàn)政策重點端在于減輕企業(yè)層面的壓力，不會通過大規(guī)模加杠桿、刺激購房需求等違背“三穩(wěn)”預(yù)期的舉措來緩解房企壓力。

??預(yù)計二季度，地方政府將更強調(diào)“因城施策”，不排除部分城市適度政策放松支撐財政托底經(jīng)濟的可能，三四線城市因前期銷售較弱存在更大的微調(diào)空間，但調(diào)控目的在于加強對當(dāng)?shù)胤科蟮姆龀?，保持?dāng)?shù)厥袌龅姆€(wěn)定，降低行業(yè)金融風(fēng)險，在國家層面明確總體調(diào)控基調(diào)不變時，需求端政策放松將難以持續(xù)。

??到位資金：銷售回款拖累行業(yè)資金，預(yù)計二季度銷售復(fù)蘇、政策對沖將緩和房企資金壓力

??疫情在短期內(nèi)對房企銷售回款形成負(fù)面影響，降幅較大，而疫情期間市場資金面相對寬裕，到位資金中國內(nèi)貸款下滑幅度最小。2019年1～2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.50%，其中，國內(nèi)貸款4547億元，同比下降8.6%；利用外資12億元，下降77.2%；自籌資金6161億元，下降15.4%；定金及預(yù)收款5603億元，下降23.9%；個人按揭貸款3030億元，下降12.4%。

??預(yù)計二季度，在銷售復(fù)蘇、政策、流動性的帶動下，到位資金同比降幅有望收窄。隨著疫情得到控制銷售將逐步恢復(fù)，同時“渡難關(guān)”因城施策密集實施及“降息周期”資金面相對寬松環(huán)境下，房企的資金壓力將有所緩和。融資集中度或?qū)⑦M一步提升，融資渠道更為通暢、凈負(fù)債率較低的龍頭房企將更加受益。