??【熱點聚焦】

??9月7日，住房和城鄉建設部發布關于《住房租賃條例（征求意見稿）》（以下簡稱《條例》）公開征求意見的通知。《條例》包含總則、出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督、法律責任和附則等8章，共66條。其中：

??1.在“出租與承租”方面，《條例》明確：（1）出租人應當為承租人提供必要的居住空間，廚房、衛生間、陽臺和地下儲藏室等非居住空間，不得出租用于居住；（2）在住房租賃合同期限內，除法律規定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金；（3）出租人和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。住房租賃企業租賃住房或者房地產經紀機構促成住房租賃的，由住房租賃企業或者房地產經紀機構辦理住房租賃合同網簽備案；（4）承租人可以持住房租賃合同，按照有關規定申領居住證等，依法享受基本公共服務和便利等。

??2.在“租賃企業”方面，《條例》明確：（1）住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容；（2）國家鼓勵住房租賃企業與承租人簽訂租賃期限為3年以上的住房租賃合同等；

??3.在“扶持措施”方面，《條例》明確：（1）國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房，在新建商品住房項目中配建租賃住房，利用整幢既有房屋用于出租，將商業辦公用房、工業廠房等非住宅改建為租賃住房等方式，多渠道增加租賃住房供應；（2）國家支持金融機構按照風險可控、商業可持續的原則創新針對住房租賃的金融產品和服務，支持發展房地產投資信托基金，支持住房租賃企業發行信用債券等；

??4.在“服務與監督”方面，《條例》明確：（1）直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平；（2）住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管等。

??【熱點評析】

??住房租賃政策進一步細化，首部條例性文件引導和規范住房租賃市場發展

??近期長租公寓頻繁“爆雷”，據中國網地產不完全統計，截至目前，全國已有超50家長租公寓“爆雷”，在疫情沖擊下，原本就生存艱難的長租公寓更是“雪上加霜”，“爆倉”“跑路”等現象頻發，嚴重損害出租人和承租人的合法權益，擾亂市場秩序，規范住房租賃市場愈加迫切。《條例》的適時出臺，即是對住房租賃市場制度的補充。作為我國住房租賃領域首部條例性文件，《條例》涉及出租與承租、租賃企業、經紀活動、扶持措施、服務與監督、法律責任等多方面內容，并劃定了多道紅線，對于后續引導和規范住房租賃市場有序健康發展具有積極作用，也為地方政府監管住房租賃市場指明了重點和方向。

??《條例》劃定多道紅線，住房租賃市場以“穩”為主

??（1）在住房租賃合同期限內，不得單方面提高或者降低租金；直轄市、設區的市級人民政府應當建立住房租賃指導價格發布制度，定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息，對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩定租金水平。

??從出租人不得單方面提高或降低租金，到政府應建立住房租賃指導價格發布制度，必要時可以采取措施穩定租金水平，充分體現了政府“穩租金”的市場導向，這也是“穩地價穩房價穩預期”的重要補充。

??（2）和承租人簽訂住房租賃合同的，應當通過房屋網簽備案系統進行備案。

??此前住房租賃市場備案僅在少數一二線城市開展，此次《條例》明確各類合同均應到房屋網簽備案系統進行備案，將有效加強有關部門對住房租賃市場的監督和統一管理，同時也有助于保障出租人和承租人的合法權益。

??（3）住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得以租金優惠等名義誘導承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關內容；住房租賃企業存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的，房產管理等部門應當將其列入經營異常名錄，加強對租金、押金使用等經營情況的監管等。

??近年來，長租公寓亂象頻發。早在2019年12月25日，住建部、銀保監會等6部門聯合下發《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》，就明確提出加強對采取“高進低出”“長收短付”經營模式的住房租賃企業的監管，并指導住房租賃企業在銀行設立租賃資金監管賬戶，將租金、押金等納入監管賬戶。此次《條例》再次明確對存在支付房屋權利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長于給付房屋權利人租金周期等高風險經營行為的住房租賃企業加強監管，對租金貸的使用提出新的約束，體現了政府對“高進低出”“長收短付”的經營模式始終保持審慎甚至是否定態度。對長租公寓市場的監管力度進一步加強，將有效降低長租公寓“爆雷”的風險，對穩定住房租賃市場、降低金融風險等都具有積極意義。