??導 讀 

??繼續堅持“房住不炒”的政策主基調。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??12月16日至18日，中央經濟工作會議召開，總結2020年經濟工作，分析當前經濟形勢，部署2021年經濟工作。會議指出，明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性，繼續堅持“房住不炒”的政策主基調，并以租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題。

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??政策不急轉彎堅持“六穩”、“六保”底線，并保持宏觀杠桿率基本穩定

??明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性，繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策，保持對經濟恢復的必要支持力度。

??一方面，積極的財政政策要提質增效、更可持續，保持適度支出強度，預計明年的財政赤字率或將有所回落。穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，核心目標在于保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩定，處理好恢復經濟和防范風險關系。我們認為貨幣政策將逐漸回歸中性，保持市場流動性合理充裕，但堅決不搞“大水漫灌”式強刺激，極力避免以宏觀杠桿率進一步高企為代價換取不合理的經濟高增長。

??另一方面，宏觀政策逐步回歸正常化，但政策操作上要更加精準有效，不急轉彎，把握好政策時度效。聯系到當今世界正面臨百年未有之大變局，疊加海外疫情形勢依舊嚴峻，中國經濟較難獨善其身，中長期依舊面臨一定的下行壓力。我們認為決策層將繼續堅持底線思維，進一步弱化經濟增速目標，而要穩住經濟基本盤，集中精力抓好“六穩”、“六保”工作，尤其要守住“六保”底線。

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??弱化投資屬性強化居住功能，因城施策落實“三穩”熱點城市加碼壓力城市紓困

??房地產行業定調：住房問題關系民生福祉。一方面，弱化住房的投資屬性，金融去房地產化，房地產也要去金融化。不可否認的是，現階段房地產行業仍是去杠桿的重要領域，預計未來房地產行業將轉向穩杠桿乃至去杠桿，有序引導企業負債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內，堅守不發生系統性金融風險的底線。

??另一方面，強化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購房需求，更好地實現全體居民住有所居、安居樂業的目標。房地產政策層面要“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒、因城施策”的政策主基調，更好地落實穩地價、穩房價、穩預期的長期調控目標。

??具體而言，熱點城市繼續堅持調控目標不動搖、力度不松勁，“四限”調控難言實質性松綁，并將貫穿更長的時間周期。現階段房價仍是不能碰的紅線，一旦市場出現過熱的征兆，短期內城市房價過快上漲，調控政策大棒必將尾隨而至。

??壓力二、三線城市有望從保市場主體出發為市場減壓、企業紓困。土地供應要有供有限，并適度調降土地出讓價格，尤其要增加平價地以及低價地供應，給予開發企業一定的讓利空間。支持剛需購房，弱三、四線城市或將在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場拉動力也將更為直接有效。

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??租賃市場監管制度化常態化，涉及租售同權、增加租賃用地供應、穩租金等

??中央經濟工作會議對住房租賃市場著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設，又要規范市場化租賃住房發展，更好地解決好大城市住房突出問題。

??其一，以大力發展住房租賃市場為抓手，解決好大城市住房突出問題，加強保障性租賃住房建設力度，市場化租賃住房更要規范化發展。進一步明確“租售同權”，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，其中優質教育資源同權化，既是下一階段改革的難點，也是關系到改革成敗與否的關鍵點。

??其二，可以期許的是，土地制度市場化改革將提質增效，加速推進新增建設用地指標和補充耕地指標的跨省調劑，那些土地資源緊俏的核心一、二線城市，可以獲得更多建設用地指標。另外，土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大中城市長期供地壓力。

??其三，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。長期來看，租賃市場監管要制度化、常態化，資金監管仍是重點領域，既要加強對租金、押金使用情況的監管，又要出手重拳嚴控“高進低出”、“長收短付”、“租金貸”等市場亂象。