??“三道紅線”后，涉房信貸的“兩道紅線”又來了

??【熱點聚焦】

??2020年12月31日，中國人民銀行、中國銀保監(jiān)會發(fā)布《關于建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起執(zhí)行。根據通知：

??1. 銀行業(yè)金融機構（不含境外分行）房地產貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱房地產貸款占比）和個人住房貸款余額占該機構人民幣各項貸款余額的比例（以下簡稱個人住房貸款占比）應滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照執(zhí)行。

??2. 人民銀行、銀保監(jiān)會根據銀行業(yè)金融機構資產規(guī)模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理（具體分檔及相應管理要求見附件），并綜合考慮銀行業(yè)金融機構的規(guī)模發(fā)展、房地產系統(tǒng)性金融風險表現等因素，適時調整適用機構覆蓋范圍、分檔設置、管理要求和相關指標的統(tǒng)計口徑。

??3. 人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構會同所在地銀保監(jiān)會派出機構，可在充分論證的前提下，結合所在地經濟金融發(fā)展水平、轄區(qū)內地方法人銀行業(yè)金融機構的具體情況和系統(tǒng)性金融風險特點，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產貸款集中度管理要求為基準，在增減2.5個百分點的范圍內，合理確定轄區(qū)內適用于相應檔次的地方法人銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理要求。人民銀行、銀保監(jiān)會將對人民銀行副省級城市中心支行以上分支機構、銀保監(jiān)會派出機構確定轄區(qū)內地方法人銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理要求的行為進行監(jiān)督管理。

??4. 2020年12月末，銀行業(yè)金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求，超出2個百分點以內的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起2年；超出2個百分點及以上的，業(yè)務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業(yè)務調整過渡期分別設置。

??【熱點評析】

??“三道紅線”“房地產貸款集中度管理”是建立健全房地產長效機制的重要探索

??建立銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度管理制度是繼“三道紅線”之后，中央強化房地產金融監(jiān)管、防范系統(tǒng)性風險的又一重大舉措。“三道紅線”核心在于將房企幾項重要財務指標同融資規(guī)模直接掛鉤，也就是說，盡管標準較高，但只要滿足要求，房企仍可以獲得一定的融資規(guī)模增長空間。而此次出臺的房地產貸款集中度管理制度則主要是針對銀行業(yè)金融機構，通過對房地產貸款占比和個人住房貸款占比設置上限，控制銀行業(yè)金融機構房地產貸款總體規(guī)模。

??客觀來說，受房地產貸款需求旺盛、房地產業(yè)投資穩(wěn)定性和收益率較高等因素影響，房地產業(yè)仍然是當前銀行業(yè)金融機構投資的重要選擇，優(yōu)質房企的信貸需求更是各類銀行業(yè)金融機構爭搶的業(yè)務。房地產貸款集中度管理制度的出臺，將促使銀行業(yè)金融機構資金投向趨于理性，避免房地產貸款過度集中，避免信貸資金過度流入房地產領域，防范潛在系統(tǒng)性金融風險。

??“三道紅線”與房地產貸款集中度管理制度，既規(guī)范了資金使用方，也規(guī)范了資金供應方，雙向管控，將房地產金融監(jiān)管工作進一步具體細化，是建立健全房地產基礎性制度和長效機制的重要探索，有利于房地產業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展。

??差別化調控，確保各銀行業(yè)金融機構房地產貸款業(yè)務平穩(wěn)有序

??新政一方面根據銀行業(yè)金融機構資產規(guī)模及機構類型，分檔對房地產貸款集中度進行管理，另一方面對當前房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求的銀行業(yè)金融機構設置一定的業(yè)務過渡期，體現了以“穩(wěn)”為主、差別化的調控思路。

??具體來看，第一，根據房地產貸款集中度管理要求，以工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行等銀行為代表的大型銀行，房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%，以招商銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等銀行為代表的中型銀行，房地產貸款占比上限為27.5%，個人住房貸款占比上限為20%，以城市商業(yè)銀行、民營銀行等為代表的小型銀行和非縣域農合機構，房地產貸款占比上限為22.5%，個人住房貸款占比上限為17.5%。將資產規(guī)模及機構類型與房地產貸款集中度掛鉤，有助于銀行業(yè)金融機構更好地控制房地產貸款規(guī)模、防范潛在風險。第二，第三檔、第四檔、第五檔銀行業(yè)金融機構以房地產貸款集中度管理要求為基礎，保有增減2.5個百分點的浮動空間，而第一、二檔沒有相關規(guī)定。小型銀行業(yè)金融機構可以依據自身情況，在浮動空間內制定合適的信貸政策，靈活性相對較高。

??此外，值得關注的是，在中國人民銀行、銀保監(jiān)會關于房地產貸款集中度管理制度答記者問中，明確住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算，體現了中央支持住房租賃市場發(fā)展、加快建立租購并舉住房制度的政策導向。

??房地產貸款集中度制度短期內對銀行業(yè)和房地產業(yè)影響有限

??于銀行業(yè)金融機構而言，雖然根據中國人民銀行、銀保監(jiān)會調研，當前大部分銀行業(yè)金融機構符合管理要求，但仍有部分超出管理要求，超出管理要求的銀行業(yè)金融機構業(yè)務將面臨調整。長期來看，在房地產貸款規(guī)模受限的情況下，銀行業(yè)金融機構投資重點將進一步向優(yōu)質區(qū)域、優(yōu)質企業(yè)傾斜。但考慮到2-4年的調整過渡期，短期內，新政對銀行業(yè)金融機構開展房地產貸款可能存在一定的負面影響，但影響有限。

??于房地產行業(yè)而言，根據中信建設統(tǒng)計數據，調改按測算約7000-8000億，而且是在2-4年內完成，時間相對寬裕。總的按揭貸款約33萬億，調整比例僅2%左右。而且新政并非對房企融資端的全面收緊，各銀行業(yè)金融機構房地產貸款集中度要求不一，且大部分銀行業(yè)金融機構符合管理要求。集中度比例上限，并不意味著鎖死了房地產貸款及個人住房貸款的規(guī)模上限，隨著我國整體經濟及金融市場的發(fā)展，房地產信貸規(guī)模也會按比例增長，也就是說房地產貸款規(guī)模增長仍存空間。中短期內，房地產行業(yè)也將進入平穩(wěn)緩釋的發(fā)展階段，新政對應的信貸增長與房地產業(yè)的發(fā)展也是互為影響，互為因果的關系，總體不會出現劇烈的市場波動。

??（內容來源：中房研協(xié)測評研究中心）