??【熱點(diǎn)聚焦】

??2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，新政按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房價(jià)格，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并要求中介掛牌價(jià)不能超過參考價(jià)。二手房交易參考價(jià)定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號和深圳市房地產(chǎn)信息平臺等網(wǎng)絡(luò)平臺發(fā)布。

??【熱點(diǎn)評析】

??減少套利空間，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)

??去年疫情以來，為助力中小企業(yè)復(fù)工，大量低息經(jīng)營性貸款流向房地產(chǎn)市場，寬松的信貸政策成為了促進(jìn)深圳二手房市場活躍度的助推器。近期出臺的房地產(chǎn)市場政策愈發(fā)精準(zhǔn)，本次調(diào)控將對購房融資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，對商業(yè)銀行發(fā)放二手房按揭貸款進(jìn)行指導(dǎo)，引導(dǎo)商業(yè)銀行主導(dǎo)房地產(chǎn)交易中的估價(jià)，合理發(fā)放貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上限制了信貸擴(kuò)張。

??在供應(yīng)量有限的前提下，劇烈的資本集聚使深圳房地產(chǎn)成為投資的最佳標(biāo)的，過度的金融杠桿化也為高評高貸、以貸養(yǎng)貸提供了適宜的土壤，炒房者將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，通過貸款買房、質(zhì)押套現(xiàn)、繼續(xù)貸款購買下一套的循環(huán)套利使金融系統(tǒng)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。新政通過變相提高首付的方式，降低炒房者財(cái)務(wù)杠桿，減少套利空間，從而降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際也是在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??有效調(diào)整市場預(yù)期，遏制高杠桿炒房行為

??調(diào)控目的是防止房價(jià)過快上漲，尋求房價(jià)上漲幅度與目前經(jīng)濟(jì)形勢之間的平衡。新政發(fā)布后在短期內(nèi)將降低二手房流通的頻率，有利于抑制二手房價(jià)格虛高，長遠(yuǎn)來看，供需平衡被打破，買賣雙方將面臨著長期的博弈，也有利于調(diào)整雙方心理預(yù)期，避免盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，有助于穩(wěn)定市場整體價(jià)格。

??對售房者而言，新政要求二手房掛牌價(jià)格不得高于參考價(jià)，而參考價(jià)普遍低于售房者預(yù)期價(jià)格，短期內(nèi)售房者惜售，供給量萎縮，成交量下跌，對過熱的二手房市場可以起到降溫作用。

??對購房者而言，參考價(jià)在不同程度上均低于現(xiàn)有市場價(jià)格，待購二手房如果按市場價(jià)成交，銀行以指導(dǎo)價(jià)作為評估參考放貸，貸款縮水，短期內(nèi)剛需購房者的首付壓力及購房成本將進(jìn)一步增加。同時(shí)，掛牌量下降、選擇面降低，購房需求受到全面抑制。

??對于利用高杠桿炒房、同市場博弈的的炒房者而言，隨著政策的不斷加碼，風(fēng)險(xiǎn)將隨著市場情緒的降低而逐漸暴露。新政出臺后，炒房者持有的房產(chǎn)將無法繼續(xù)按照市場價(jià)格變現(xiàn)，信貸成本凸顯，還貸壓力陡增，炒房者“以貸養(yǎng)貸”的財(cái)務(wù)鏈條將被打破，迫使部分炒房者退出市場，對過快上漲的房價(jià)形成有效遏制。

??對房地產(chǎn)中介而言，成交量下降意味著收入減少，但店面租金、運(yùn)營費(fèi)用及人力成本照舊，利潤的壓縮也促使中介行業(yè)調(diào)整發(fā)展路徑。

??信息公開透明化，促進(jìn)二手房市場理性交易

??此次新政是深圳在20天內(nèi)第5次出臺樓市相關(guān)政策，足見深圳貫徹“房住不炒”的決心。深圳此次率先發(fā)布二手住房參考價(jià)，增加了二手房交易信息透明度。新政從政府的角度，給買賣雙方提供了“參考價(jià)格”，有助于引導(dǎo)售房者和中介理性發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)深圳二手房價(jià)格穩(wěn)定及市場理性交易，符合“穩(wěn)預(yù)期”的要求，也是后續(xù)房地產(chǎn)長效機(jī)制的重要保障。

??深圳此次二手房交易價(jià)格披露為全國首創(chuàng)，也是穩(wěn)定樓市價(jià)格的魄力之舉。在未來，參考價(jià)也可能成為房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)，這對全國其他熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場既是示范，也是引導(dǎo)。市場引導(dǎo)效果還需觀察，如果能夠貫徹執(zhí)行，且穩(wěn)市場效果顯著，預(yù)計(jì)其他熱點(diǎn)城市也會積極跟進(jìn)，值得期待。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測評研究中心）