??【熱點(diǎn)聚焦】

??2021年2月8日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，新政按照市域全覆蓋、區(qū)域網(wǎng)格化原則，以二手住房網(wǎng)簽價(jià)格為基礎(chǔ)，參考周邊一手住房?jī)r(jià)格，發(fā)布全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手住房成交參考價(jià)格，并要求中介掛牌價(jià)不能超過(guò)參考價(jià)。二手房交易參考價(jià)定期在深圳市住房和建設(shè)局官方網(wǎng)站、微信公眾號(hào)和深圳市房地產(chǎn)信息平臺(tái)等網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)發(fā)布。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??減少套利空間，防范信貸風(fēng)險(xiǎn)

??去年疫情以來(lái)，為助力中小企業(yè)復(fù)工，大量低息經(jīng)營(yíng)性貸款流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，寬松的信貸政策成為了促進(jìn)深圳二手房市場(chǎng)活躍度的助推器。近期出臺(tái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策愈發(fā)精準(zhǔn)，本次調(diào)控將對(duì)購(gòu)房融資結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，對(duì)商業(yè)銀行發(fā)放二手房按揭貸款進(jìn)行指導(dǎo)，引導(dǎo)商業(yè)銀行主導(dǎo)房地產(chǎn)交易中的估價(jià)，合理發(fā)放貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，一定程度上限制了信貸擴(kuò)張。

??在供應(yīng)量有限的前提下，劇烈的資本集聚使深圳房地產(chǎn)成為投資的最佳標(biāo)的，過(guò)度的金融杠桿化也為高評(píng)高貸、以貸養(yǎng)貸提供了適宜的土壤，炒房者將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給銀行，通過(guò)貸款買房、質(zhì)押套現(xiàn)、繼續(xù)貸款購(gòu)買下一套的循環(huán)套利使金融系統(tǒng)面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)。新政通過(guò)變相提高首付的方式，降低炒房者財(cái)務(wù)杠桿，減少套利空間，從而降低銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)際也是在防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

??有效調(diào)整市場(chǎng)預(yù)期，遏制高杠桿炒房行為

??調(diào)控目的是防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，尋求房?jī)r(jià)上漲幅度與目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)之間的平衡。新政發(fā)布后在短期內(nèi)將降低二手房流通的頻率，有利于抑制二手房?jī)r(jià)格虛高，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，供需平衡被打破，買賣雙方將面臨著長(zhǎng)期的博弈，也有利于調(diào)整雙方心理預(yù)期，避免盲目跟風(fēng)現(xiàn)象，有助于穩(wěn)定市場(chǎng)整體價(jià)格。

??對(duì)售房者而言，新政要求二手房掛牌價(jià)格不得高于參考價(jià)，而參考價(jià)普遍低于售房者預(yù)期價(jià)格，短期內(nèi)售房者惜售，供給量萎縮，成交量下跌，對(duì)過(guò)熱的二手房市場(chǎng)可以起到降溫作用。

??對(duì)購(gòu)房者而言，參考價(jià)在不同程度上均低于現(xiàn)有市場(chǎng)價(jià)格，待購(gòu)二手房如果按市場(chǎng)價(jià)成交，銀行以指導(dǎo)價(jià)作為評(píng)估參考放貸，貸款縮水，短期內(nèi)剛需購(gòu)房者的首付壓力及購(gòu)房成本將進(jìn)一步增加。同時(shí)，掛牌量下降、選擇面降低，購(gòu)房需求受到全面抑制。

??對(duì)于利用高杠桿炒房、同市場(chǎng)博弈的的炒房者而言，隨著政策的不斷加碼，風(fēng)險(xiǎn)將隨著市場(chǎng)情緒的降低而逐漸暴露。新政出臺(tái)后，炒房者持有的房產(chǎn)將無(wú)法繼續(xù)按照市場(chǎng)價(jià)格變現(xiàn)，信貸成本凸顯，還貸壓力陡增，炒房者“以貸養(yǎng)貸”的財(cái)務(wù)鏈條將被打破，迫使部分炒房者退出市場(chǎng)，對(duì)過(guò)快上漲的房?jī)r(jià)形成有效遏制。

??對(duì)房地產(chǎn)中介而言，成交量下降意味著收入減少，但店面租金、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用及人力成本照舊，利潤(rùn)的壓縮也促使中介行業(yè)調(diào)整發(fā)展路徑。

??信息公開(kāi)透明化，促進(jìn)二手房市場(chǎng)理性交易

??此次新政是深圳在20天內(nèi)第5次出臺(tái)樓市相關(guān)政策，足見(jiàn)深圳貫徹“房住不炒”的決心。深圳此次率先發(fā)布二手住房參考價(jià)，增加了二手房交易信息透明度。新政從政府的角度，給買賣雙方提供了“參考價(jià)格”，有助于引導(dǎo)售房者和中介理性發(fā)布掛牌價(jià)格，引導(dǎo)深圳二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)定及市場(chǎng)理性交易，符合“穩(wěn)預(yù)期”的要求，也是后續(xù)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要保障。

??深圳此次二手房交易價(jià)格披露為全國(guó)首創(chuàng)，也是穩(wěn)定樓市價(jià)格的魄力之舉。在未來(lái)，參考價(jià)也可能成為房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)，這對(duì)全國(guó)其他熱點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既是示范，也是引導(dǎo)。市場(chǎng)引導(dǎo)效果還需觀察，如果能夠貫徹執(zhí)行，且穩(wěn)市場(chǎng)效果顯著，預(yù)計(jì)其他熱點(diǎn)城市也會(huì)積極跟進(jìn)，值得期待。

??（內(nèi)容來(lái)源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）