??政策要點

??3月2日，上海市印發《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》的通知。

??2021年3月3日

??研究院快評

??此次通知對于新城規劃提出了非常詳細的內容，且在房地產開發和購房等領域出現了很多新的動向，值得房企投資端、購房者尤其是人才的關注。

??（1）指導思想更加明確

??此次政策指出，全面落實構建“雙循環”新發展格局要求，堅持從社會全面進步和人的全面發展出發，以“上海2035總體規劃”為引領，著眼于謀劃超大城市整體戰略布局和城鄉空間新格局，按照獨立的綜合性節點城市定位，統籌新城發展的經濟需要、生活需要、生態需要、安全需要，將新城建設成為引領高品質生活的未來之城，全市經濟發展的重要增長極，推進人民城市建設的創新實踐區、城市數字化轉型的示范區和上海服務輻射長三角的戰略支撐點。

??上海十四五規劃提出“中心輻射、兩翼齊飛、新城發力、南北轉型”的空間新格局，新城要建設成為獨立性的綜合性節點城市。而此次政策中對于建設獨立的綜合性節點城市明確了要求，需要從經濟、生活、生態、安全等方面統籌考慮。新城要實現這個功能定位總體上需要強調不依附于主城區發展、城市功能完善且具備交通交匯的條件。同時，新城要成為獨立的城市，還需要具備一定的規模，未來不再以疏散中心城區人口為主，要著重吸引外部人才導入。另外，新城還需要承擔全球城市某些專業功能，強化優勢特色功能。在此次指導思想進一步明確后，新城的建設也將更有方向性，更有利于指導十四五新城建設工作的推進。

??（2）購房政策有望優化

??此次政策明確，制定差異化的人口導入和人才引進政策，完善居住證積分和落戶政策，加大新城對緊缺急需人才和優秀青年人才的引進力度，拓寬海外人才引進渠道。探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售新城未來著重吸引外部人才，將以創業創新人才、通勤人口為主銜接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、醫療、養老等服務人才的一攬子公共服務配套政策。

??從此次政策內容可以看出，人才政策、居住證政策、購房政策等有望進一步改善。這都是當前相關人才最為關注的內容。第一、從人才導入的角度看，后續預計門檻會降低，落戶放松有助于增加人才的導入，其對于上海房地產發展等將具有非常重要的作用。也是后續房企測算上海購房需求的非常重要因素。第二、從居住證積分等角度看，未來評分會更加人性化。尤其是在租房等方面，也會給予更多的支持，租房后辦理居住證的難度會明顯降低。第三、從購房政策看，此次政策提出了一句頗受關注的話，即“探索出臺與中心城區差異化的購房和租賃政策”。這句話某種程度上意味著后續此類區域購房政策有望放松，釋放了非常好的信號。當然近期要防范中介和房企炒作，積極穩定市場，真正讓利好政策和人才導入政策進行結合。

??（3）開發強度強化

??此次政策明確，落實新城核心區及軌道交通站點600米服務范圍內特定開發強度的政策，支持通過以公共交通為導向的開發（TOD）模式，高強度綜合開發站點周邊區域。對新城其他區域，可結合開發重點項目，適當提高開發強度等級，允許適當放寬住宅地塊特別是租賃住房等地塊的容積率。

??從此次政策內容看，其強調了“開發強度”改進的相關內容。近年來，隨著國土空間規劃的深化實施、城鎮開發邊界劃定后實施建設用地總量控制，城鎮越發強調集約化發展。軌道交通作為推動城市快速發展的重要工具，一方面天然的具有集聚效應；另一方面又長期處于運營虧損狀態，僅靠日常運營收入難以提供經濟效益，政府財政壓力較大。而提高軌交綜合用地開發強度，提升土地使用效益，對于緩解地鐵公司經營壓力和地方政府的財政壓力，都會帶來一定的積極作用。上海此前在2019年7月16日《關于加強容積率管理全面推進土地資源高質量利用的實施細則（2020版）》中就要求，軌道交通站點600米范圍內適用“特定強度區”政策。此次政策同樣將這一要求落實于新城區域，也意在推進土地資源集約節約利用。另外，開發商需要積極關注的是，過去上海在此類開發強度方面略偏保守。而2020年上海房地產市場問題的出現，其實也說明后續新城項目開發需要更為務實。所以提高開發強度的規定以及容積率的放寬等，會使得此類郊區新城后續投資機會大增。尤其是包括青浦、松江等城區，未來或成為房企拿地和開發的重要區域。而此類用地結合軌道交通等因素，預計市場認可程度非常高，對于人口導入等方面會形成更好的效應。