??3月3日，上海調控再加碼，房管局發布一則《關于進一步加強本市房地產市場管理的通知》，包含限售、房地價聯動、強化宅地供應管理等七項舉措，著力穩地價、穩房價、穩預期，確保本市房地產市場平穩健康發展。調控再打“補丁”究竟意欲何為？又將對上海樓市產生怎樣的影響呢？

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??首次個人限售和限房價競地價

??開年已五次加碼供需兩端穩地價、穩預期

??本次《通知》主要涉及七個方面得內容，大體可分為供、需兩方面齊加碼：

??供應端，主要涉及強化住宅用地供應管理、深化完善房價地價聯動機制；需求端，則為嚴格新建商品住房價格備案管理、強化商品住房交易管理、進一步加強房地產中介管理、嚴格規范企業購買商品住房等方面。

??本次《通知》是與此前所出政策的進一步補充。2021年初起上海已累計出臺5次樓市調控政策，此前政策分別從離婚購房、法拍房、提高二手房交易征稅成本、個人購房貸款等方面著手，對近期出現的一些市場亂象進行封堵，并強化了對“無房”剛需家庭自住購房需求的支持。

??整體上本次政策仍是在加強土地市場和商品住房市場管理，符合“把‘穩’和‘保’任務要求落實到位，著力保持房地產市場平穩健康發展”的主題方針。

??值得關注的是，兩項新政首次提出：（1）深化完善房價地價聯動機制。在房價地價聯動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。（2）實施住房限售。對按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓。以下我們將對這兩條政策進行一一解析。

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??土地“限價競價”旨在穩房價

??房企拿地更需“精打細算”

??本次土地市場方面的管理首次實行了“限價競價”機制，即我們所謂的“限房價競地價”，是對此前房價地價聯動機制的細化措施。究其原因，主要與上海年初土地市場大熱密切相關。據CRIC監測，2021年前2月上海涉宅用地成交量“井噴”，累計同比大幅增長60%，1月成交建筑面積達382萬平方米，創近4年新高。價格層面，2月末成交樓面價飆升至24053元/平方米，達階段性高點。

??聚焦單個地塊，房企拿地積極性普遍較高，1-2月成交樓面價破3萬元/平方米的宅地有5宗，招商蛇口2月9日競得的2021年2號公告虹口區嘉興路街道HK341-06號地塊，樓面價高達92648元/平方米。

??土地“限價競價”機制的出臺,核心根本還在于“穩地價，穩預期”，不過這也意味著房企后期拿地態度更需謹慎，一方面房價被錨定，房企在成本限制下自將減少對熱點地塊的非理性拼殺；另一方面，結合此前“三條紅線”以及22城集中供地的各類政策，對于房企的現金流也提出了更大的考驗，預期合作拿地也將成為房企規避風險的重要舉措之一。

??不過值得注意的是，北京、廣州等土地出讓“限房價競地價”機制實行已久，但房企可通過投資公司中轉規避，因此仍有地王頻出現象。因此我們認為，為更好的達到樓地市聯動穩定市場預期，后續仍需有相應配套政策出臺以輔助“限價競價”機制。

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??優先購房“紅盤”限售5年

??保障真剛需、擠壓投機需求

??本次商品住房市場管理首次實行了住房限售政策，不過并非是全部新盤限售，而是針對以優先購房政策購買的新房。我們認為這一政策是此前出臺的新房搖號積分制度的補全，意在抑制2020年-2021年上海陸續出臺的人才落戶、新城建設政策所帶來的潛在炒作風險。

??按照現行新房搖號積分政策，受政策利好新落戶人才均可獲得較高積分得以優先購房。因此緊跟搖號積分政策后出臺的限售政策防患于未然，對意圖通過新房快速換手炒作獲利的購房行為進行了預防性圍堵，但對出于自住的購房需求幾乎沒有負面影響。

??此外，本次出臺的限售政策時間節點為“購房合同網簽備案滿5年后”，相比于部分核心城市“交房后若干年”的限售條例而言較為平和。

??綜上，可以看出，本次針對享受優先購房政策的購房者的限售政策與此前增加對離婚購房、法拍房等限購是一脈相承的，均是為了彌補監管漏洞，防范投機性購房者通過特殊渠道繞過政策限制炒作樓市，穩定市場預期。

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??“一緊一松”更為五大新城差異化落戶

??和剛需購房“未雨綢繆”

??與限售5年、“限房價競地價”等收緊政策形成鮮明對比的是，3月2日及3日，上海市分別發布《關于本市“十四五”加快推進新城規劃建設工作的實施意見》和《虹橋國際開放樞紐建設總體方案》，明確加快推進嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五個新城以及虹橋國際開放樞紐，對區域內人才給予了相應的落戶優惠。

??事實上，自2020年中起上海即已陸續出臺人才落戶新政，降低落戶門檻。上海“十四五”規劃建議中明確提出要實行更加便利人才引進政策。分別放寬了部分高校應屆畢業生及海歸留學生落戶政策；臨港、張江特定產業區降低了居轉戶所需年限。

??聯系包括“滬七條”在內的近期調控政策加碼，我們認為未來將有以下協同效應：一方面，加強住宅用地供應力度，基于全市歷史供地計劃及存量住宅用地信息，不排除加大五大新城區域商品住宅用地的供應力度。結合“限房價競地價”的土地出讓機制，有望確保五大新城區域未來地市理想競爭，有助于穩定地市預期。另一方面，五大新城以及虹橋、張江、臨港等區域人才落戶政策的放松，也將會使得更多人才集中于該區域的發展建設，以此也將帶動本地購房需求的集中放量，加之整體新城房價尚屬上海“洼地”，高低配也將使得政府“控房價”的效果更為明顯。

??總的來說，本次“滬七條”政策在施政方向上與此前調控政策一脈相承，均以穩預期、保剛需為主；與此前人才政策相互協同，查漏補缺防止未來房地產市場出現不必要炒作風波。其中部分政策均是首次提出，具有“第一次”信號意義，或將影響短期市場走勢。

??但據CRIC不完全統計今年上海將有超過164個項目開盤銷售，供貨量迎來近年高峰。如果貨幣政策沒有實質180度大轉彎，五個新城差異化落戶和差異化購房政策放松（參考臨港新片區居轉戶5年或3年，限購社保連繳3年以上），外環外的新盤也會吸納大量剛需，新房銷售規模也將攀升至近年高位，基于上海相對充裕的內生需求，我們認為，2021年依舊是上海的“成交大年”。