??【熱點聚焦】

??2021年3月5日，國務院總理李克強在十三屆全國人大四次會議上作政府工作報告時再提“房住不炒”，明確指出，要保障好群眾住房需求，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期。解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。此外，今年政府工作報告“涉房”內容還提到要推進新型城鎮化和鄉村振興，城鄉區域發展格局不斷優化。加大城鎮老舊小區改造力度，因城施策促進房地產市場平穩健康發展。

??【熱點評析】

??再次強調“房住不炒““因城施策”

??在2020年的基礎上，2021年政府工作報告再次重申“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期”，中央對房地產的堅定立場凸顯了確保樓市健康平穩發展的態度和決心。2020年下半年，我國經濟形勢逐步轉好，2021年以來部分熱點城市房地產市場延續了去年下半年的熱度，項目認籌率高、“打新熱”不斷、高價地頻出，部分熱門城市房價迅速攀升。房價和市場情緒的波動也引發調控政策升級，在地方層面，1月以來，上海、杭州、深圳等城市接連出臺樓市新政，從限購、限貸、限售等方面不斷加碼、補漏洞，繼續推進落實“因城施策”，多地針對炒房需求實施精準打壓，從市場準入和退出等層面出臺有針對性的舉措，投機炒房、哄抬房價等擾亂房地產市場秩序行為得到遏制，預計下一階段對房地產市場仍將延續緊縮性政策，以差異化調控措施和科學精準調控，迫使炒作需求離場，確保房地產市場平穩健康發展。

??新型城鎮化從需求端為房地產市場提供支撐

??政府工作報告在下一階段工作部署中提到，要深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展質量。新型城鎮化有助于增強中心城市和城市群綜合承載、資源優化配置能力，推進城鄉融合發展，對實現全面小康社會也具有重要意義。2020末年以來，上海、南京、蘇州等長三角城市不斷放寬落戶政策，探索實行城市群內戶口通遷、居住證、社保累計互認制度，區域一體化發展對都市圈人口流動和穩定都起到積極的促進作用，對城市房地產市場而言，城鎮化的發展、農業人口的市民化為區域中心城市、人口凈流入城市的房地產市場發展提供了需求支撐，帶動了新增住房需求的快速增長，同時，人口的增加也直接提升了商業、辦公、工業物流等經營性用房的需求。

??城鎮老舊小區改造是推進城市更新和開發建設方式轉型的重要組成部分

??此次政府工作報告中提到，要實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，在擴大有效投資方面，今年新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個，提升縣城公共服務水平。城鎮老舊小區改造，是中央推動的重大民生工程和發展工程，2020年以來，從中央層面不斷強調推進城鎮老舊小區改造的重要意義，促使其進入提質增速階段。老舊小區改造對于逆周期促進經濟增長、促進居民居住條件改善、增強社區治理服務能力具有重大的經濟和社會意義，短期內可以迅速有效地擴大內需，促進就業，提振經濟。從房地產市場的角度而言，城鎮老舊小區改造客觀上將對存量老舊小區房屋的保值增值形成直接利好。

??保障好群眾住房需求，解決好大城市住房突出問題

??除“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩地價、穩房價、穩預期”是往年提法的延續外，“解決好大城市住房突出問題”這一表述是在去年中央經濟工作會議的基礎上，今年政府工作報告中首次提及對大城市住房問題的關注。從報告的表述來看，具體明確了兩種途徑，一是通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有產權住房房源供給；而是通過“規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”，落實租賃市場改革。

??租賃住房是解決大城市住房問題的重要著力點，此次政府工作報告明確，要解決新市民和青年人這兩類群體的住房需求。租賃住房的建設，一方面可以為新市民、青年人提供住房保障；另一方面，在穩定城市房地產市場方面，也將起到積極作用。此次政策明確了通過土地、財政和規劃等方面給予的政策支持，具有非常積極的導向，預計這一表述將對各熱門城市的房地產政策產生較大的影響，后續需要各類租賃住房相關政策的完善，也需要房地產企業在地產開發等方面緊密配合，多維度推動市場的良性發展。

??（內容來源：中房研協測評研究中心）