【熱點聚焦】

       4月2日，廣州市政府印發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的意見》提出：第一，進一步加強住宅用地供應和監管。嚴格落實住宅用地分類調控要求；全年分三批次集中出讓住宅用地；完善房價地價聯動出讓模式；加大租賃住房用地供應力度等。第二，全面加強新建商品住房價格備案管理。繼續對新建商品住房預售價格、現房銷售價格實行價格指導，指導開發企業合理定價，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證或不予辦理交易網簽備案。第三，進一步做好分類指導和精準施策。通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年后方可轉讓。第四，進一步加強房地產金融管理。加大對經營用途貸款違規流入房地產問題的監督檢查力度；進一步加強個人住房貸款審貸管理，以及進一步規范小額貸款公司貸后管理。第五，進一步強化房地產市場監管。繼續開展全市房地產市場聯合檢查，嚴厲查處各種違法違規經營行為。

      4月5日，合肥市政府發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》提出：第一，穩定增加居住用地供應。2021年，合肥在近年居住用地平均供應量的基礎上增長10%，確保全市不少于9000畝，單列租賃住房用地900畝。第二，實行市區學區內成套住房入學年限政策。同一套住房，6年內只能享有學區內小學1個學位，3年內只能享有學區內初中1個學位。第三，深化住房限購措施。暫停市區范圍內擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭在濱湖新區、政務文化新區、高新技術產業開發區和其他區域指定學校的學區范圍內購買二手住房。暫停向法人、非法人組織出售市區范圍內的新建商品住房和二手住房（經批準的人才公寓、重點招商引資項目除外）。通過司法拍賣或招投標中心公開拍賣方式取得市區范圍內商品住房的，均應當符合本市住房限購政策，并設置為競拍條件。第四，實行市區熱點樓盤“搖號+限售”政策。對登記購房人數與可售房源數之比大于（含等于）1.5的熱點樓盤，均應實行搖號銷售，公證搖號銷售商品住房時，房地產開發企業應提供不低于30%比例的房源用于剛需購房。搖號所購房源自取得不動產權證之日起3年內不得上市交易。第五，從嚴調控商品住房價格。新取得的居住用地，實行住房項目均價控制，商品住房平均備案價格不得突破土地出讓前預測均價。第六，加強住房貸款審慎管理。加強個人住房貸款首付資金來源、最低首付比、償債收入比、貸款資質的審查，嚴肅查處經營貸、抵押貸流入房地產市場行為。嚴格落實房地產貸款集中度管理要求。第七，加大租賃住房建設力度。2021年，力爭再增加保障性租賃住房2萬套（間）以上，著力解決好新市民和青年人的住房問題。第八，嚴厲打擊各種房地產市場亂象。嚴禁房地產銷售中任何形式的價外加價行為。

      【熱點評析】

      樓市熱度不減，廣州、合肥調控再加碼

      進入4月，房地產調控潮仍在延續。繼4月1日深圳市市場監督管理局、市住建局和市教育局聯合印發開展“學位房”等虛假違法廣告專項整治方案之后，廣州、合肥也再度出臺調控新政。其中，廣州市新政涵蓋土地出讓管理、商品房價格管理、人才購房政策補丁、房地產金融管理和市場監管五個方面，合肥市新政則涉及學位制、二手房限購、熱點樓盤“搖號+限售”、房地產金融管理等八個方面內容。

      從市情來看，廣州方面，新房市場分化明顯。據中原地產統計，截至3月底，廣州市新房庫存周期僅6.4個月。其中，熱點區域天河、黃浦、南沙庫存周期分別只有2.7個月、3.0個月和5.7個月，供應量較大的增城，去化周期也僅有5.8個月，而白云、從化去化周期則分別達到11.5個月、11.7個月，花都、番禹去化周期也都在8個月以上。熱點區域、熱點樓盤非常搶手，偏遠區域表現則相對冷淡。合肥方面，房地產市場持續升溫。據第一樓市統計，3月，合肥市普通住宅成交7065套，較2月份4696套增長了50.4%，7065套的成交規模放在2020年也能位列前三。同時，全市商品住宅庫存去化周期繼續縮短，截至3月末已跌至5.86個月。在區域表現方面，不同于廣州市兩極分化，合肥市各區域房地產表現均較為火熱。即使是存量較大的新站、瑤海區，去化周期也僅在7個月左右，而濱湖、高新區去化周期更是不到3個月。緊張的供需關系不可避免導致房價上漲或“號頭費”等變相漲價行為滋生。

      從調控內容看，廣州市新政除響應中央推行土地集中制、房地產貸款集中度管理之外，僅新增人才新政限售由兩年延長至三年，總體來說調控手段相對溫和。反觀合肥市，調控內容以“熱點學區、熱點區域、熱點樓盤”為核心，從供需兩端針對性地出臺各項限制性措施，調控更加深入。

      “房住不炒”堅定不移，更多城市加碼調控或在路上

      隨著以城市群、都市圈為主體形態的新型城鎮化持續推進，中心城市地位和作用進一步強化，城市吸引力也將持續增強，房地產發展具備了更好的支撐。從2020年12月底中央經濟工作會議、住房和城鄉建設工作會議到今年3月全國兩會，中央始終將“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位”“解決好大城市住房突出問題”作為房地產市場調控工作的重要內容。在具體落實方面，中央先后推進房企融資“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度、重點城市土地供應“兩集中”制度等，進一步完善房地產長效調控機制。地方如上海、深圳、杭州、廣州等地房地產調控也多次加碼，在一定程度上促使了房地產市場降溫。但市場風險仍然存在。4月1日，央行金融市場司司長鄒瀾在國新辦新聞發布會上即表示，部分熱點城市房價上漲的壓力仍然比較大，高杠桿的中小房企的債務違約等潛在風險也值得持續關注。總體來說，構建房地產長效調控機制是長期性的系統性工程，地方調控也并非一勞永逸。在“房住不炒”調控基調下，地方也要因時因勢調整房地產政策。當前，加強房地產市場調控、強化房地產金融監管是主旋律，對于部分重要一二線城市而言，房地產加碼調控或仍在路上。

（內容來源：中房研協測評研究中心）