??面對樓市炒作熱情不減，房價持續(xù)上漲，上海再出“重拳”，不僅上調(diào)房貸利率，同時加強住房贈與管理，“轉讓5年內(nèi)仍記入贈與人套數(shù)”的規(guī)定圍堵炒房漏洞，事實上，本月上海調(diào)控加碼不斷，月初推出了二手房“價格核驗”，號稱“沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)信息服務平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。”近期更是公布了一份《上海指導價后成功掛牌小區(qū)價格排名》，究竟政策層層加碼背后意欲何為？對上海短期樓市又會產(chǎn)生怎樣的影響呢？

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??加強贈與管理，圍堵“炒房”漏洞

??上調(diào)房貸提升居民購房成本

??7月23日，上海樓市限購政策再打“補丁”，住建部發(fā)出《關于加強住房贈與管理的通知》，其中明確規(guī)定，自2021年7月24日起，通過贈與方式轉讓住房的，在住房限購政策執(zhí)行中，該住房自轉移登記之日起5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)；受贈人應符合國家和本市住房限購政策。此舉主要為了防止投機性的“打新”熱，部分家庭為了獲取優(yōu)先買房資格，以贈與的方式轉移名下資產(chǎn)，從而使一方家庭變?yōu)槊聼o房，而獲得高積分的違規(guī)行為。

??無獨有偶，房貸利率也于7月24日上調(diào)，首套房利率將從現(xiàn)在的4.65%上調(diào)至5%，二套房利率將從5.25%上調(diào)至5.7%，毋庸置疑，此舉也算相應了中央對房地產(chǎn)行業(yè)收緊信貸的號召，同時也意味著居民的購房成本穩(wěn)步上升，尤其是對月供的還款能力提出了更高的要求。

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??二手房“核定價”打擊虛高掛牌

??8折賣房遏制“倒買倒賣”投機行為 

??除了以上兩項新政之外，7月初推出的二手房“核定價”也備受熱議：

??早在7月9日，上海房管局就曾召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。

??7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心進一步發(fā)布《關于進一步規(guī)范存量房房源核驗及信息發(fā)布工作的補充通知》，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)信息服務平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

??近期網(wǎng)上又傳出一份《上海指導價后成功掛牌小區(qū)價格排名》，我們通過對比2417個小區(qū)掛牌價和CRIC監(jiān)測的2021年6月不同小區(qū)二手住宅成交均價，可以看出：一是占比約95%的小區(qū)掛牌價（即當前設定的最高成交價）還是高于或持平該小區(qū)的平均成交價格；二手房“價格核驗”對其成交的影響并不算太大；二是價格“倒掛”的小區(qū)中，掛牌價與成交均價作比，多數(shù)集中在0.8，相當于房主“8折賣房”；三是部分單價超8萬元/平的高價盤掛牌價與成交均價的價差顯著，也是該政策的主要調(diào)控對象，以浦東的九間堂為例，掛牌價為22萬元/平，6月成交均價卻達到了27萬元/平，單價價差在5萬元以上，倒掛比例為0.81。

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??深圳“為鑒”，“指導價”致二手房成交量價齊跌

??一手房“穩(wěn)字當頭”

??事實上，對于二手房價的管控，上海并非“第一個吃蟹人”，深圳、寧波、成都、西安都在今年出臺了相關政策來打擊“二手房價格虛高、投機炒作”等行為。為了更好的測度上海新政落地的影響，下面我們就以出臺政策最早，和上海最為類似的一線城市深圳為例，來具體看看其在“二手房指導價”出臺對樓市的影響。

??2月28日，深圳將全市3595個住宅小區(qū)作為區(qū)域網(wǎng)格單元，以二手住宅網(wǎng)簽價格為基礎，參考周邊一手住房價格，落實參考價格制度；旨在以二手住房交易信息公開透明為主要抓手，引導市場理性交易，穩(wěn)定市場預期。而政策實施的效果也可謂“立竿見影”：

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，自深圳新政發(fā)布以來，二手房成交量節(jié)節(jié)下滑，2021年6月單月僅成交26萬平方米，處于近年來歷史低位；上半年整體二手房成交量僅為257萬平方米，同比降幅達36%，可見新政對二手房市場的“殺傷力”比“新冠疫情”還要猛烈。二手房成交均價如是，在“指導價”出臺后，整體成交均價穩(wěn)步回落，至6月末已低于新房成交價格，“一二手倒掛”不復存在。

??新房市場熱度也有減退趨勢，自3月以來成交量保持下行，不過上半年總體成交量還是顯著好于去年同期，成交均價延續(xù)小幅上行，市場表現(xiàn)趨于平穩(wěn)。

      04

??一、二手房調(diào)控齊升級，買房“難上加難”

??后期樓市成交動能將轉弱 

??上海政府將“看得見的手”由新房市場延伸到二手房市場，用意不言自明，旨在杜絕二手房炒作，調(diào)整居民（無論是買方還是賣方）對房價上漲的預期，控制二手房價同時，進而穩(wěn)定新房市場。結合深圳新政落地后的市場表現(xiàn)，我們不難預判：

??短期來看，“核定價”的出臺對二手房市場的影響相對較大，成交量價會持穩(wěn)甚至小幅微降：一方面高價房源的掛牌量會出現(xiàn)顯著下降，高于掛牌價的違規(guī)房源無法在外網(wǎng)顯示，房主接受“價格核定”尚需時間，輕易也不愿降價；另一方面若小區(qū)房源緊俏，不乏出現(xiàn)以核驗價備案，卻價外加價交易等違規(guī)行為，如此雖然可順利備案，但核驗價若與銀行貸款掛鉤，對購房者而言，首付壓力無疑會大大增加，購房門檻上升也會擠壓部分資金實力不太雄厚、企圖利用高杠桿的投機需求。

??而上海近期出臺的上調(diào)貸款利率，加強住房贈與管理，轉讓5年內(nèi)仍記入贈與人套數(shù)的規(guī)定旨在規(guī)范新房市場，房貸利率上調(diào)后高月供壓力將逼退部分投機者，堵住贈與的通道后，實際擁有購房資格的人數(shù)也將收縮，“打新”熱或將得以緩解。值得關注的是，“核定價”的出臺后，二手房交易“受阻”，客觀上也使得意圖通過“賣一套再買一套”的置換需求大大下降，勢必會影響上海中端改善需求釋放。

??綜上，7月以來上海調(diào)控政策力度有增無減，且“拳拳到肉”，下半年預期整體一二手房成交動能都將持續(xù)轉弱，房價預期結構性維穩(wěn)，畢竟去年出讓了多宗高價地塊，不到萬不得已，多數(shù)房企還是不愿“賠本賺吆喝”，即便行情轉淡，也會在保證利潤率的基礎上進行銷售。