??【熱點回放】

??8月18日，杭州市住房保障和房產管理局宣布正式在“杭州市二手房交易監管服務平臺”上線“個人自主掛牌房源”功能。個人售房者可以選擇不經過房產中介，在政府平臺網站上自主掛牌房源，而購房者也能在該平臺挑選房源，同房東取得聯系，進而達成交易。

??政府平臺“個人自主掛牌房源”功能成為市場化中介機構之外，消費者可以選擇的另一種二手房銷售服務模式，引發市場關注。不少評論認為“房東直售”做法解決了中介售房的痛點：一是所有房源都經過房管部門核驗，杜絕假房源；二是房源信息僅向個人實名認證用戶開放，防止商業類機構人員騷擾；三是可以解決信息不對稱問題，并省出了一大筆中介費。市場上有不少唱衰中介之聲，甚至認為“二手房交易應去中介化”。那么，“房東直售”模式對于中介機構發展究竟帶來怎樣的挑戰？“去地產中介化”在實踐中是否成立？如何定位房產中介的作用與價值？本期內參帶來分析。

??【各方觀點】

??易居企業集團首席執行官丁祖昱認為，官方二手房交易平臺看似將打破傳統依賴中介機構的二手房銷售方式，事實上主要還是起到加強市場監管的功效，重點整治發布虛假房源、二手房價格虛高、學區炒作等市場亂象，其對二手房交易市場影響有限。展望未來，政府搭建“二手房交易監管服務平臺”并非完全取代中介機構，主要目標還是加強二手房市場監管。而對二手房市場而言，二手房成交參考價、信貸資金管控等政策組合拳更具“殺傷力”，難免將延長二手房交易周期，二手房成交活躍度下降甚至將波及新房市場。在調控政策層層加碼后，熱點城市一、二手房市場或將明顯降溫，成交將逐漸回落至正常水平，但并不會明顯失速，房價也將趨勢性走穩。

??杭州貝殼研究院院長上官劍認為，“杭州市二手房交易監管服務平臺”建立于2016年，平臺上的個人自主掛牌也并非新物種，從平臺誕生就有，這次是有優化，業主確實多了一個渠道展示房源。對于房產交易來說除了房產本身的信息透明，其實房產交易涉及到很多環節，比如帶看、達成意向交付定金、談判簽約、首付款、過戶、貸款、交房等等過程，這其中交易的安全性，風險防范管理和風險化解能力，這些都是中介機構所能提供的核心價值之一。

??58安居客房產研究院分院院長張波認為，房地產交易低頻、非標、重資產的特點決定了其完全通過買賣雙方“手拉手”自主交易是不現實的，二手房交易雙方絕大多數也都沒有相關經驗，過往房地產中介的確是存在通過信息不對稱來獲利的情況，但隨著各地政府上線二手房信息平臺，房源信息的透明度顯著提升。而由于房產交易本身的復雜性，對于專業人員的依賴是必不可少的，房產中介行業應該越來越規范發展，而非取消。

??空·白研究院創始人楊現領博士認為，國內不太可能存在真正的房東直售。第一，業主自掛房源不等于唯一渠道獨家房源，業主仍然可以選擇中介，多家掛牌，全網展示，杭州做法可以理解為一項政府的便民措施，讓業主多了一個選擇。第二，房東直售在國內沒有市場空間，核心是它不符合客戶利益，業主的期望永遠是賣高。第三，互聯網日益發達，信息對稱程度不斷提升的情況下，中介滲透率不僅不會下降，反而會上升。第四，業主和客戶通過中介交易，不僅僅需要經紀人的專業服務，更要是經紀公司的風險承諾。

??平安證券研究所地產團隊認為，杭州二手房交易平臺上線“個人自主掛牌房源”功能，旨在打擊中介“假房源”、高昂費用等問題，但考慮購房總額高、流程復雜、需求個性化強等特點，購房者仍需房地產中介提供咨詢服務，同時自主掛牌流程繁復、暴露個人信息等亦影響業主掛牌意愿，短期該功能對中介行業沖擊有限，長期影響仍需關注后續配套措施。

??浙報傳媒地產研究院院長丁建剛認為，政府搭建的平臺成交量不足二手房交易市場的5%，市場影響甚微。二手房交易監管平臺的個人直掛房源在一定程度上確實有調節市場的功能，但后續需要政府繼續對此進行升級服務，就涉及很多無形的投入。

??杭州市房產市場綜合管理服務中心科長胡萍莉認為，政府搭建的“二手房交易監管服務平臺” 主要目的是便民，為個人房東賣房提供一個全新的售賣渠道，也能做到打破信息不對稱與高傭金壁壘，理論上可以滿足購房中的需求，加強二手房市場監管。

??清華大學建設管理系長聘副教授吳璟認為，在我國二手房市場發展的起步初期，雙邊代理模式被首先引入了，一直延續到現在。雙邊代理模式，就是經紀機構或者經紀人，同時既代表買方，也代表賣方，它的好處是能更高效地撮合。但是這種“一手托兩家”的做法，其實和買賣雙方固有的利益沖突之間，是存在著天然的矛盾的。往后“單邊代理”交易模式也可能引入國內，買賣雙方會分別委托經紀人，代表各自利益進行交易。

??點擊查看完整版報告：[中房研協]政府交易平臺難以取代中介核心價值（2021年第103期）