??近日，央行貨幣政策委員會召開2021年第三季度例會，特別提出：維護房地產市場的健康發展，維護住房消費者的合法權益。央行此番定調是否預示著行業資金環境將顯著改善？居民信貸政策是否將全面轉向寬松？

??我們認為：嚴守系統性金融風險仍是底線，房企將繼續堅持去杠桿，金融措施將主要聚焦協助處置問題企業可能存在爛尾風險項目盡快復工復產，保證按時按質交付以維護購房者合法權益。另一方面，居民購房信貸政策也將適度調整，表征于提升居民按揭額度、縮短放貸周期，保證市場正常交易，間接改善企業現金流。

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??行業風險加劇，9月成交同比跌幅擴至25%

??7城迫切推出“限跌令”

??2021年下半年以來，全國房地產市場持續降溫，市場形勢愈加嚴峻。8月，全國100個重點監測城市商品住宅成交面積環比下降9%，同比跌幅擴至19%。9月，樓市成交依舊慘淡，28個重點監測城市預估成交面積環比再降7%，同比跌幅進一步擴至25%。

??其中，一線城市成交全線回落，同比跌幅都在30%附近，上海暫以45%同比跌幅居首。24個二、三線城市成交持續走低，環比下降4%，同比跌幅擴至23%。熱點城市寧波、武漢、合肥等成交轉降，同比跌幅都在20%左右，壓力城市長春、昆明、南寧等成交持續低迷，同比更是腰斬。

??更為糟糕的是，岳陽、昆明、唐山、沈陽、江陰、株洲和張家口7城已然出現大范圍的降價潮，地方政府緊急采取約談房企、落地限跌令等維穩措施。除了昆明、沈陽這類傳統壓力城市之外，不乏唐山、江陰這類之前的熱點城市，直觀反映市場熱度出現了180度的轉折。

??土地市場同步轉冷，第二批集中土拍普遍慘淡收場，不僅溢價率大幅下滑，青島、濟南、天津等底價成交常態化，而且流拍率再次高企，長春、福州、濟南等平均流拍率皆超30%。受限于房企緩拿地乃至階段性不拿地，將拖累房屋新開工面積加速下滑，房地產開發投資也將持續走低。

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??嚴守系統性金融風險仍是底線

??房企繼續堅持去杠桿，問題房企或將有序出清

??受限于房企融資的“三道紅線”持續發力，多家品牌房企深陷財務困境，以恒大為代表的規模房企爆雷風險不斷發酵，境外信用評級機構連番下調建業、新力、綠地等品牌房企評級展望，引發市場廣泛關注。

??基于維護房地產市場的健康發展，我們認為房企整體融資環境還將保持收緊態勢，倒逼房企繼續去杠桿，嚴守不發生系統性金融風險的政策底線。基于銀行放貸的風險偏好，那些存在潛力違約風險的問題房企融資很難實質性改善，償債壓力或將不斷加劇。

??受此影響，房地產行業仍將面臨企業洗牌和退出的變革，優質房企將獲得集中度提升的機會，問題房企則將有序出清。

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??金融政策協助處置存爛尾風險項目復工復產

??保證交付維護購房者權益

??隨著市場下行壓力不斷加劇，房企銷售回款不暢疊加融資困難，部分項目停工乃至爛尾風險隨之加劇。例如三盛宏業，2021年初申請破產保護，旗下多個樓盤或將爛尾。又如藍光發展，深陷債務危機，旗下多城市項目已陷入停工狀態，面臨爛尾風險。

??基于維護購房消費者的合法權益，我們認為各城市政府亟需做好“兜底”的準備，由國企、城投公司牽頭組建托管企業，對于那些存在爛尾風險的項目進行托管開發，盡早讓這些項目復工復產，保證后續交付，從根本上保護購房者權益不受侵害，將業主維權、群體信訪的風險降到最低。

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??提升居民按揭額度、縮短放貸周期

??保證市場正常交易，間接改善企業現金流

??據CRIC調研的30個城市顯示，下半年以來多數城市銀行房貸額度緊張，新房放貸周期普遍延長到3-6個月，臨沂、濟寧、菏澤等更是在6個月以上。二手房信貸環境更為嚴峻，6成以上調研城市出現二手房階段性停貸的情況，何時放貸尚無定日。

??基于維護房地產市場健康發展，我們認為居民信貸政策有望適度松綁，支持居民自住以及改善性購房消費，尤其要增加首套房按揭貸款的授信額度，放貸周期或將明顯縮短，不少城市二手房停貸的情況也將大幅改善。

??可以期許的是，隨著市場逐漸恢復正常交易，四季度成交量有望企穩回升，房企銷售回款也將明顯好轉，間接改善企業現金流。

??綜上所述，央行罕見提及維護房地產市場的健康發展，并非代表房地產信貸政策全面轉向，房企融資還將保持收緊態勢，僅限于居民信貸政策或將適度糾偏。長期來看，房企的優勝劣汰或將提速，優質房企業績集中度有望持續提升。