??熱點回放

??4月29日，政治局會議召開并提出“支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，給地方在房地產(chǎn)調(diào)控上賦予了更多自主權(quán)。而過去一月中，各地因城施策陸續(xù)推進，不少地方在限購限價限貸方面勇敢突破，地方樓市松綁政策的力度和范圍明顯擴大，可以說適度“救市”符合當(dāng)前的政治正確。

??當(dāng)前政策“由冷轉(zhuǎn)暖”態(tài)勢明確，那么市場預(yù)期是否會因持續(xù)松綁調(diào)控而逐步改善？在多地紛紛松綁或取消“四限”政策積極救市后，為什么市場行情卻沒有應(yīng)聲而起？后續(xù)在加快落實已經(jīng)確定的政策下，還存在哪些發(fā)力空間？本期內(nèi)參將作相關(guān)分析。

??各方觀點

??易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，過去4個月，政策層面可謂由上而下，全面鋪開。中央多部委密集表態(tài)穩(wěn)地產(chǎn)，金融委強調(diào)防范化解房企債務(wù)風(fēng)險，財政部明確暫緩房地產(chǎn)稅改革試點。央行降準(zhǔn)、降息幅度弱于預(yù)期，超百城的銀行自主下調(diào)房貸利率。70省市政策松綁，南京、蘇州等強二線城市跟進放松限購。但政策救市效果仍需要時間驗證，后續(xù)能否促進房地產(chǎn)市場真正回穩(wěn)，能否有更大力度的刺激性政策落地是關(guān)鍵點。隨著中央政治局會議定調(diào)，后續(xù)將有更多城市因城施策促進行業(yè)良性循環(huán)，核心一、二線城市調(diào)控政策或?qū)⑦m度松綁，但限購政策較難全面退出；弱二線和三四線城市或?qū)⒏M放松調(diào)控，甚至刺激居民購房消費。

??瑞銀公司發(fā)布研報認為，觀測到政策確實有一定的放松，多個城市出現(xiàn)了首付下調(diào)，或者限購措施的放松，利率可能有一些松動，但主要集中在房價出現(xiàn)一定回調(diào)的低能級城市為主，并沒有全國性的大規(guī)模放松。現(xiàn)在房價達到一定高位之后，決策層對于房價可能引發(fā)的長期的金融風(fēng)險有一定的顧慮，“房住不炒”定調(diào)被反復(fù)提及，在這樣的背景下，中央層面并沒有看到很明顯的放松，LPR五年期下調(diào)的幅度一直非常小，不太愿意做大規(guī)模的寬松。地方層面，會有一些小幅的寬松，但是大規(guī)模的放松可能不會再有。

??珠江投資集團總裁王晞?wù)J為，本輪疫情的爆發(fā)與房地產(chǎn)的走勢沒有關(guān)系，房地產(chǎn)之所以會出現(xiàn)問題，是因為資金流動性出現(xiàn)了問題。但從另外一個角度看，疫情的爆發(fā)可能會導(dǎo)致整個經(jīng)濟面走向滑坡。這種情況下，反而對房地產(chǎn)會有釋放更多機會的可能，尤其是金融方面出現(xiàn)利好政策。不過這個機會是單一的，更多的仍取決于市場的購買力、購買意愿。現(xiàn)在很多房企還在持續(xù)不斷暴雷。換言之，當(dāng)下的房地產(chǎn)風(fēng)險根本沒有過去，行業(yè)的影響、壓力還沒有減輕。所以下半年市場的回暖還需要一定的時間來沉淀。

??經(jīng)濟學(xué)者任澤平認為，今年房地產(chǎn)的穩(wěn)可能是決定經(jīng)濟能不能穩(wěn)的重要因素，以及我們今年5.5%目標(biāo)能不能實現(xiàn)的關(guān)鍵。短期來說要適當(dāng)?shù)尼尫艅傂韬透纳菩托枨蟆ｉL期來看，房地產(chǎn)有它的問題，比如一二線的高房價，三四線的高庫存。而這些問題的出現(xiàn)是因為過去我們要搞區(qū)域均衡發(fā)展。所以，土地指標(biāo)向東北、中西部傾斜，但是人口在大量的向東南沿海遷移。人遷移了，但是土地指標(biāo)沒有遷移，所以導(dǎo)致人地錯配、供求錯配，以及一二線高房價、三四線高庫存。后續(xù)搞租賃房、保障房主要在東南沿海城市群，千萬不要再把保障房、租賃房指標(biāo)又壓到非東南沿海地區(qū)。

??植信投資首席經(jīng)濟學(xué)家兼研究院院長連平認為，2022年房地產(chǎn)投資在前期將延續(xù)低迷態(tài)勢，但在房地產(chǎn)市場調(diào)控政策支持和自身需求回暖的作用下，后半段房地產(chǎn)市場景氣度有望逐步企穩(wěn)回升，房屋新開工或于三季度觸底反彈，全年房地產(chǎn)投資增速小幅放緩至3.5%。歷史表明，住房金融政策及地方政府調(diào)控政策階段性回暖，有利于房價預(yù)期向好的方向發(fā)展，從“政策底”到“市場底”通常需要經(jīng)過二到四個季度。經(jīng)測算有理由相信，自2021年9月末房地產(chǎn)政策階段性底部開始顯現(xiàn)，政策基調(diào)轉(zhuǎn)向維穩(wěn)，伴隨著央行和地方政府對房地產(chǎn)市場融資環(huán)境、購買行為和監(jiān)管政策階段性寬松，預(yù)計居民部門信貸融資增速有望在2022年二季度企穩(wěn)、三季度回升。

??貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為，政治局會議標(biāo)志著自上而下房地產(chǎn)政策目標(biāo)的統(tǒng)一，向房地產(chǎn)行業(yè)釋放了更明確更積極的政策信號。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)而言，購房需求將逐步釋放，市場去化節(jié)奏加快，房企流動性風(fēng)險出清，消費者對購買新房擔(dān)憂緩解，市場預(yù)期會得到改善，供需兩端有望形成一個正反饋循環(huán)。隨著銷售端的好轉(zhuǎn)，將提高房企投資開工的信心，拿地積極性也將恢復(fù)。房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展也將有助于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤，助力全年經(jīng)濟社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)的實現(xiàn)。

??國金證券發(fā)布研報認為，系列寬松政策落地后，預(yù)計維度更多、范圍更廣、力度更大的寬松政策將持續(xù)出臺，基本面好的一二線、長三角城市銷售或率先企穩(wěn)回暖。重點布局優(yōu)質(zhì)一二線、長三角城市且產(chǎn)品服務(wù)力強的房企在銷售業(yè)績表現(xiàn)上或恢復(fù)增長。

??中金公司發(fā)布研報認為，預(yù)計市場景氣度有望逐步進入修復(fù)通道。考慮到政策潛在積極變化，市場景氣度有望在二季度中后段開啟復(fù)蘇，并于三、四季度持續(xù)回升。這輪市場大幅調(diào)整過后，伴隨行業(yè)重回正常營商環(huán)境，房企的長期競爭力最終仍將歸于業(yè)務(wù)賽道取向、財務(wù)質(zhì)量、精細化運營能力等層面的比拼。

??國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟研究所主任黃征學(xué)認為，在國內(nèi)外環(huán)境復(fù)雜性超出預(yù)期前提下，中央政治局會議再次強調(diào)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出兩個支持和一個優(yōu)化三大舉措，分別從政策層面、需求層面和供給層面同時發(fā)力，期望房地產(chǎn)在穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)中做出貢獻。

??全國政協(xié)經(jīng)濟委員會副主任楊偉民認為，當(dāng)前影響經(jīng)濟增長的主要因素在于消費和房地產(chǎn)兩個方面，這既是今后的政策重點，也是今年能否實現(xiàn)5.5%左右增長目標(biāo)的關(guān)鍵因素。房地產(chǎn)占我國GDP的6.8%，建筑業(yè)占GDP的7%，兩個行業(yè)加在一起約占GDP的14%，如果這兩個行業(yè)都是負增長，就需要其他行業(yè)以更快增長去彌補其帶來的缺口，這是很難做到的。所以對房地產(chǎn)要高度關(guān)注，要按照中央關(guān)于建立多主體供給、多渠道保障、租售并舉的住房制度要求，找尋行業(yè)未來發(fā)展路徑。

??中房分析

??政治局會議釋放調(diào)控積極信號，各地政府將繼續(xù)積極發(fā)力，落實穩(wěn)樓市舉措

??當(dāng)前來看，樓市能否穩(wěn)定更關(guān)乎宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定，而在把穩(wěn)增長放在更加突出位置的大背景下，4月29日的政治局會議延續(xù)了此前國金委的維穩(wěn)基調(diào)，再為行業(yè)送來了政策“大禮包”。

??具體來看，本次會議把房地產(chǎn)市場歸納為“管控重點風(fēng)險”“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線”的最重要內(nèi)容，其中有關(guān)房地產(chǎn)的表述內(nèi)容明確，調(diào)性積極，除繼續(xù)堅持“房住不炒”“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”等定位外，有兩方面內(nèi)容值得重點關(guān)注：首先，會議明確提出“優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管”的要求，這對于緩解房企因預(yù)售資金從嚴監(jiān)管而導(dǎo)致的流動性壓力，加快其監(jiān)管賬戶資金流轉(zhuǎn)而不影響房企及開發(fā)項目的健康發(fā)展運營等方面，將起到至關(guān)重要的作用；其次，會議首次提及“強調(diào)支持各地從當(dāng)?shù)貙嶋H出發(fā)完善房地產(chǎn)政策”，這意味著當(dāng)前的各地政策調(diào)整已經(jīng)得到高層認同，今后地方在房地產(chǎn)調(diào)控上的松動將獲得更多自主權(quán)，只要是支持剛性和改善性住房需求的政策，都符合“政治正確”的決定，無需再瞻前顧后、遮遮掩掩。預(yù)計后續(xù)出臺實質(zhì)性寬松政策的城市將增多，出臺的政策力度也將進一步增強。至此，這一輪房地產(chǎn)市場的救市政策，已經(jīng)獲得最高層首肯。

??當(dāng)前政策趨寬，但市場循環(huán)不暢下恢復(fù)不及預(yù)期

??過去房地產(chǎn)調(diào)控一旦釋放積極信號，市場就會有較為敏銳的反應(yīng)，而今年的形勢完全不同，盡管過去四個月樓市利好政策頻出，但本輪市場的恢復(fù)跡象顯然不及預(yù)期，目前樓市仍處于“政策底”與“市場底”之間的過渡階段。具體來看，當(dāng)前行業(yè)整體處于下行態(tài)勢，房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)全面走弱。而市場循環(huán)的梗阻以及房企流動性風(fēng)險等問題已滲透到了整個產(chǎn)業(yè)鏈，因此目前政策放松程度還不足以提振疲弱的地產(chǎn)需求，市場的恢復(fù)節(jié)奏不會太快。

??當(dāng)前行業(yè)正陷入“銷售低迷—預(yù)期下滑—需求疲軟”負循環(huán)，而房地產(chǎn)從銷售到融資再到拿地的整體鏈條的循環(huán)不暢的原因在于，一方面，受國際局勢不確定因素增加、美聯(lián)儲加息和前期收縮性政策等影響，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展持續(xù)承壓，疊加疫情反復(fù)帶來的就業(yè)不穩(wěn)定和收入下降，部分知名房企爆雷帶來的消費者對項目爛尾擔(dān)憂，導(dǎo)致了購房意愿減弱，銷售承壓；另一方面，市場前景不明朗，企業(yè)信心不足，同時銷售低迷影響房企回款不暢，資金欠缺影響企業(yè)在施工和土地市場上的投入，供貨節(jié)奏放緩。

??房企流動性壓力仍然不容小覷，防范化解行業(yè)風(fēng)險迫在眉睫

??從防風(fēng)險角度出發(fā)，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險聚集于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取針對性的政策舉措加以有效緩釋。由于商品房銷售疲軟，業(yè)績增速下滑明顯，預(yù)售款資金收入減少，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在即將到來的償債高峰期仍面臨不小的經(jīng)營虧損風(fēng)險、流動性短缺風(fēng)險和債務(wù)違約風(fēng)險。近期已出臺的一系列推動信貸環(huán)境改善、規(guī)范房企融資、鼓勵出險企業(yè)項目并購和預(yù)售資金使用的政策體現(xiàn)了監(jiān)管對于維護房地產(chǎn)行業(yè)長期健康發(fā)展的態(tài)度，但整體力度有限，開發(fā)商整體仍面臨多方信用的收縮，部分房企的經(jīng)營問題已對行業(yè)產(chǎn)生一定影響。后續(xù)如不能及時有效應(yīng)對風(fēng)險，極易由部分房企向其他更多的房企和整個行業(yè)蔓延，進而引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險。因此需要高度警惕部分房企現(xiàn)金流和債務(wù)問題形成惡性循環(huán)，調(diào)控政策應(yīng)進一步釋放住房金融環(huán)境的積極信號，以求平穩(wěn)化解房企債務(wù)風(fēng)險。

??從整個行業(yè)發(fā)展角度考量，在“行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展”引領(lǐng)下，房企信用水平的修復(fù)和重塑亟需政策加持。在對企業(yè)的支持方面，關(guān)鍵是要正視問題和對癥下藥，從房企資金壓力緩釋的具體措施來看，建議在加快落實已經(jīng)確定的政策下，還可由以下幾方面入手：第一，適度調(diào)整融資“三道紅線”管理要求，真正落實企業(yè)達標(biāo)期限的三年緩沖期，給予企業(yè)緩沖和過渡；第二，適當(dāng)降低保證金繳納額度、延長出讓金繳納周期、下調(diào)部分地塊起拍價以及降低土地溢價率上限，從而降低房企參拍的資金壓力，提高參拍積極性；第三，引導(dǎo)金融機構(gòu)對信用良好的受困企業(yè)合理延后貸款還款期限、續(xù)貸或降低融資成本；第四，可以牽頭大型國資地產(chǎn)和金融機構(gòu)聯(lián)合成立基金，針對危機企業(yè)的項目資產(chǎn)和海外美元債收購，化解債務(wù)危機，維護資本市場信心。

??可以預(yù)期，伴隨金融糾偏政策的不斷落地及“寬信用”的兌現(xiàn)，二季度起房企資金面或有一定改善，但財務(wù)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企獲得資金傾斜的概率更大。長期來看，待整體信用恢復(fù)后，從拿地、開工、銷售、交付等一系列活動將得到良性循環(huán)。