分析師/房玲，柳啟慧

  近日，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發了《關于引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》。《意見》主要明確以下幾點：一、實 現所有權、承包權、經營權三權分置；二、農村土地承包經營權登記、確權、頒證工作正式啟動，并要求在5年左右的時間內完成，以妥善解決農戶承包地塊面積不 準、四至不清等問題；三、經營主體多元化；四、發展適度規模經營已成為必然趨勢。下面將就《意見》對房地產市場的影響進行淺析。

  解放農村人口，長期利好房地產市場

  總體來看，我們認為農村承包土地登記確權可以有效防止城鎮化推進過程中出現的土地流轉混亂問題，解放農村人口，長期利好房地產市場。農業部數據 顯示，截至今年6月底，全國流轉的家庭承包經營耕地面積為3.8億畝，約占家庭承包耕地總面積的28.8%。在接近三分之一的家庭承包耕地經營權發生流轉 的情況下，農村承包土地登記確權能夠切實保障農民的利益，促使越來越多的農民解放出來，“放心”地脫離土地，向城鎮轉移，并落戶城鎮，推進城鎮化建設進 程。

  當然這并不是短期內能夠實現的，而是一個長期的過程。隨著城鎮化的建設，基礎設施等的不斷完善勢必將抬升所在區域土地價值，從而對早已低價布局的房企形成利好。另外，城鎮化建設也就意味著城鎮功能的不斷完善，這無疑會對具備城市改造能力的房企形成利好。

  明確農地農用，產業地產或暗含契機

  《意見》允許工商資本介入土地流轉也將對房地產市場產生影響，其中最大最直接的影響是為產業地產(與農業相關)的發展提供了一個良好契機。工商 資本介入土地流轉將有助于土地的規模經營，提高土地利用效率，增加產出效益，形成產業化經營。當產業化經營雛形形成之際，就會帶動農業相關的產業地產如物 流、倉儲地產的發展。目前，物流倉儲地產已成為近年中國地產投資的熱點之一，在此背景下，農村倉儲物流等產業地產的發展必將蒸蒸日上，可謂“給我一個支點 我能撬起整個地球”。

  而在最直接的對商品房市場的作用方面，《意見》則明確規定農地農用，嚴禁借土地流轉之名違規搞非農建設，嚴禁在流轉農地上建設或變相建設旅游度 假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。這不僅是對我國18億畝耕地紅線的強調，也明確將幻想改變農地用途建造商品房、增加商品房供應、從而平緩房價的美夢 打破。事實上，這也是變相重申“小產權房”的口子不能開。

  總而言之，農村承包土地經營權流轉政策對房地產市場短期影響甚微，長期則相對利好。當然，政策本身立意是好的，關鍵是落地執行，只有這樣，一切利好才有據可談。