??2021年第3周（2021年1月11日-2021年1月17日），重點城市土地市場推地量和成交量均表現為環比下滑，地價也因上海、杭州等高地價城市成交量減少而出現下滑趨勢。不過，聯系各城市的溢價情況來看，長三角城市的土地市場熱度仍在高位，除土拍限價的杭州外，湖州、徐州等多個城市的成交溢價率均在30%以上。

??土地政策

??鄭州出臺措施加強土地出讓管理
??宅地價格變動幅度控制在5%以內

??近日，鄭州市發布《關于加強土地出讓管理工作的意見》，共涉及六個方面，包括優化土地全流程管理、加強土地計劃管理、完善地價形成機制、加強市場調控管理、嚴格土地供后監管及保障措施。其中，《意見》還提出要將土地供應計劃配合城市規劃，精細化管理土地出讓，同時聯系周邊市場成交等情況對地價實行有效聯動調控，將鄭州全市年度住宅用地價格變化幅度控制在5%以內。 

??土地供應

??季節因素致掛牌量走低
??重點城市本周推地量環比下滑超五成

??供應方面，因拍地節點適逢傳統假期，重點城市土地掛牌量進一步走低，本周供應建面僅585萬平方米，環比上周腰斬。各能級城市的掛牌量也均較上周大幅縮減，且降幅都在四成以上。具體來看，一線城市本周僅上海推出了4宗地，總體量為24萬平方米，包括2宗商辦用地和2宗住宅用地，其中2宗宅地分別位于普陀和金山，位于普陀石泉社區的住宅用地起拍總價達47.39億元，起拍樓板價為61952元/平方米。二線城市中，僅青島和福州有多宗地土地新推出，其中福州推出了多宗主城區宅地，預計將于2月3日出讓，其余二線城市推地量較少。重點監測的三四線城市中，僅洛陽的推地量超過了50萬平方米，其余城市的供應量均處于低位。

??土地成交

??成交建面連續三周下降
??能級成交結構變動致地價下滑

??成交方面。本周重點城市拍地節奏進一步放緩，成交建筑面積連續三周環比下降。具體來看，本周重點城市的成交總建筑面積為848萬平方米，較上周下降36%；金額方面，本周重點城市的成交總金額為462億元，環比下跌54%；價格方面，受地價較低的中西部城市占據成交主力影響，本周重點城市平均地價較上周有所下跌，平均樓板價為5455元/平方米，環比下降28%，但和去年同期相比仍有7%的漲幅。

??各能級城市的成交量也均不敵上一周。具體來看，一線城市本周成交建面僅為47萬平方米，共計成交8宗地，上海6宗、北京2宗；其中，上海成交6幅地除崇明加油站用地外，其余均為租賃住房或安置房用地；北京成交2宗地則均為普通商品住宅用地，分別位于石景山和房山，吸引了多家房企參拍，其中房山地塊更是吸引了8家房企參拍，最終由金地商置以上限價及自持11%的條件競得，石景山地塊則由中海低溢價收入囊中。二線城市中，杭州表現仍最為突出，本周土地出讓總金額仍超過了百億，出讓住宅用地均以最高限價成交，綠城、保利、德信等均有布局。重點監測的三四線城市中，無一城市的成交量超過50萬平方米，其中成交量最高的城市是湖州，總成交建面也僅為33萬平方米。

??市場熱度

??溢價率環比進一步上漲
??土地流拍現象較去年年末明顯緩和

??成交溢價方面。本周土地成交溢價率較上周進一步上漲，達15.6%。溢價率上漲的主要推動力來自以杭州、湖州為代表的長三角熱點二三線城市高溢價成交了多宗優質土地所影響。各能級城市中，僅有一線城市受主力成交城市控溢價影響,溢價率不足10%，二三線城市本周成交溢價率均在10%以上，其中三四線城市本周成交溢價率更是突破20%，湖州、徐州、南通、臺州等多個城市的溢價率均在30%以上。 

??土地流拍方面，由于年初各城市推地節奏進一步減緩，加之近來主力成交城市均是房企重點布局城市，因此重點城市的流拍現象和去年年末相比明顯緩和。以本周情況來看，重點城市土地流拍幅數降至13幅，土地流拍率也環比下滑1.2個百分點進一步降至10.7%。結合流拍地塊的土地屬性來看，商辦地塊仍然難獲房企青睞，特別是三四線城市非核心區位的商辦地塊，在本周流拍的13宗地中有半數為三四線的商辦用地。

??周度Top5

??長三角城市土拍熱度持續高位
??杭州成交宅地均觸及最高限價

??2021年開年后，長三角城市優質土地仍然保持著較快的出讓節奏，如杭州、紹興等均有優質土地出讓。特別是杭州，本周又有4宗主城區優質宅地出讓，吸引了多家房企競拍，且這些地塊觸及最高限價進入競自持階段，競拍熱度很高，如綠城聯合地鐵集團拍下的牛田單元宅地就以30.16億元的上限價及競配自持面積4%成交。

??激烈的土拍競拍下，優質土地的價格也在持續上漲。以成交單價榜TOP5地塊為例，有3宗地的成交單價較上一年周邊成交同類地塊的價格有所上漲，包括杭州牛田單元地塊、運河新城地塊、紹興鏡湖新區地塊等。其中漲幅最大的當屬紹興鏡湖新區地塊，該地塊的成交樓板價為20227元/平方米，較去年4月份周邊成交項目單價上漲了15%。

??重點地塊點評

??中海再摘石景山北辛安舊改用地

??地塊分析

??在房山地塊最高限價拍出后，北京開年的第二場土拍熱度則稍顯不足。本次拍賣地塊位于石景山北辛安片區，是北辛安棚改項目的用地之一。由于地塊起拍價已高達4.53萬元/平方米，明顯高于去年9月份中海競得同一區域的地塊單價，因此該地塊僅吸引了中海和金茂兩家房企參拍。最終，由中海以17.9億元的總價競得，成交樓板價為46727元/平方米，溢價3%。 

??據地理位置來看，該宗地所在的北辛安區域是北京最大的棚戶區改造項目，也是中海深耕多年的區域，片區內相關配套設施完善度也比較高。首先，在交通方面，地塊臨近北辛安路，與地鐵6號線金安橋站直線距離在1公里內，交通出行比較便捷。商業方面，除了周邊社區的底商外，距離地塊不遠處有喜隆多購物中心，稍遠處還有萬達廣場等大型商業綜合體，此外緊鄰地塊中海另一個項目還配有15萬平方米的商業，未來商業資源將更加豐富。教育方面，地塊附近有北辛安小學、規劃中的北京十一學校石景山實驗中學，教育配套也比較完善。目前，地塊周邊2公里內已無新房在售，待售項目也不多，周邊二手房價格也多在6萬元/平方米以上，和地塊成交樓面價相比仍有一定的盈利空間；并且，石景山作為中海深耕多年的區域，企業已在片區內形成了較強的影響力，未來項目去化也預計無壓力。