??導 讀 

??金融監管升級之下整體市場熱度難再上漲。

??◎  作者 / 馬千里、邱娟

??2020年8月末，“三道紅線”橫空出世，將房地產融資監管對象由融資渠道轉向融資主體，進而精準監測及規范房企融資行為，從而實現房地產行業的降杠桿。2020年12月31日，人民銀行、銀保監會又聯合發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，將銀行業金融機構劃分五檔，分檔設定房地產貸款占比上限以及個人住房貸款占比上限的兩道紅線，進一步加強了對房企融資供給端的限制，房地產融資難度再度提升。在融資偏緊的大環境下，房企拿地的積極性受到較大影響。這種背景之下，哪些城市依舊是房企關注的重點？哪類土地依然是“硬通貨”？

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??整體表現：
??“三道紅線”影響下四季度溢價率明顯下滑
??新規出臺后熱度延續低位

??受8月20日“三道紅線”融資試點新政的影響，房企融資渠道明顯收緊，四季度土地市場成交溢價率明顯下滑，降至12.0%，已經瀕臨一季度的“冰點值”。2020年最后一天，人民銀行、銀保監會發布了房地產貸款新規，限定了不同檔次銀行的房地產貸款占比和個人住房貸款占比上限，當前房企融資遭遇了供需雙向更加嚴格的監管，房企融資環境持續收緊。在此影響之下，土地市場熱度整體延續了四季度的低位運行，1月上半月整體溢價率約為12.3%，與四季度平均水平基本持平。

??02

??城市差異:杭州、福州、南通熱度依然居高不下
??溢價率依然在20%以上

??對比“三道紅線”出臺前后典型一二線城市的市場熱度來看，根據溢價率變動幅度，我們將這些城市分為三類：

??第一類，溢價率明顯上升的城市，典型如西安、銀川兩個城市，“三條紅線”出臺之后溢價率的增幅均在30個百分點以上。究其原因，很大程度上受供地質量和供地節奏的影響，以西安為例，“三條紅線”出臺后，定位高、配套完善的高新區CID板塊迎來多宗優質地塊入市，碧桂園、招商蛇口、重慶華宇均以50%以上的溢價率在該板塊拿地，當然不僅于此，西咸新區分別于8月末、12月末進行了兩場大規模土拍，溢價率也是居高不下。銀川與之類似，有優質地塊供應大增的影響下，四季度溢價率明顯提升。

??第二類，市場熱度變化不大的城市，包含福州、杭州、深圳、武漢、寧波等城市，溢價率變動幅度在±2個百分點以內，“三道紅線”融資新規對其土地市場的影響并未顯現，其中杭州和福州兩城的溢價率還有小幅上漲，溢價率還保持在20%以上。三四線城市之中，與之類似的城市還有南通，金融新政加碼之后，溢價率依然居高不下。

??第三類則是溢價率明顯下調的城市，典型如北京、南寧、沈陽、成都、廈門、貴陽和合肥等城市，溢價率跌幅多在10個百分點以上。造成這一現象的原因主要是由于優質地塊供地節奏以及出讓底價的不斷攀升造成的；以廈門為例，2020年全年島內共成交了4宗宅地，“三條紅線”出臺之前后，分別成交了2宗，但首宗成交地塊建面超后面三宗總和，此外，在限價不變的情況之下，出讓底價樓板價也在不斷的提升，因而造成了溢價率的下滑。

??值得注意的是，不僅僅是廈門，杭州、成都、南京、寧波等城市均受限價、競自持和搖號政策的影響，溢價率一定程度上被低估。尤其是近期土地市場熱度較高的杭州，金融監管再度升級之后的1月上半月，“最高限價+競自持”依然成為杭州土拍市場的常態，在不計入自持成本的情況下，這半個月杭州溢價率已經升至25%，較“三條紅線”新政出臺之前的溢價率已經上升了4個百分點。

??03

??地塊特征：主城區涉宅地塊仍是焦點
??越貴的地、競拍熱度越高

??單就房地產金融新政落地之后的1月上旬土地市場來看，市場熱度較12月還有一定程度的上漲，流拍率較2020年底也有一定程度地緩和。究其原因，主要是杭州、寧波、成都等城市近期集中出讓了大量優質宅地，出現一波土拍“小高峰”。在金融盡管層層升級的大背景之下，依然有部分地塊是房企競相追逐的“香餑餑”。下面，我們將從地塊分布、區位特征、地塊屬性、建筑體量、配建情況以及地價水平等多個方面，對這些高溢價地塊進行梳理分析，主要特點如下：

??第一，從城市分布來看，高度集中在長三角區域，尤其是斷供較久的杭州高溢價地塊數量尤其多。一二線城市中，高溢價或最高限價成交的土地有26宗，其中杭州占據六成之多，有高達17宗，除三宗商辦地塊外，其余14宗均是以“最高限價+競自持”競得，市場表現亮眼，最高限價成交已然成為常態；其次是成都，有7宗之多，也均為最高限價+競配建競得；不過考慮到成都最高限價溢價率多為15%，因此實際上市場熱度不及杭州。此外，寧波和南寧分別有1宗。三四線城市中，湖州、徐州、金華、南通、衢州、紹興等城市也均有多宗高溢價地塊成交，最高限價成交的地塊也不在少數。

??第二，從區域和地塊屬性上來看，大部分地塊均位于主城區的涉宅地塊。當然對于部分市場熱度較高、前景較佳的城市，郊縣以及商辦地塊熱度依然較高。典型如杭州，蕭山多宗土地以“最高限價+競自持”成交，溢價率均超29%。此外，杭州商辦地塊熱度也處于高位，尤其是江干區景芳三堡單元商業地塊最熱，由濱江集團溢價122.3%奪得，同位于江干區的彭埠單元商業地塊由杭州中豪置業溢價60.2%競得，整體市場熱度維持在較高位。

??第三，從建筑體量上來看，建面多在5-10萬m2之間，規模適中。這類地塊既可以成片開發，又不至于因為成本過高給企業造成較大的資金壓力，大部分地塊的總價都在20億元以下。當然也有例外，由于杭州地價水平相對較高，成交總價相對也較高，譬如濱江和榮盛分別在蕭山區、濱江區競得的兩宗地總價均超40億元。

??第四，從配建情況來看，一二線熱點城市多需要配建或者自持一定的比重，三四線城市一般不涉及配建。譬如杭州，無論是濱江、拱墅和江干等主城區，還是蕭山、富陽、臨安等郊縣，14宗宅地均需要一定比例的自持。此外，從價格水平來看，高溢價地塊通常是地價水平較高的地塊，呈現出“越貴越買”的趨勢。反之，地價越便宜反而鮮有被看好，通常是底價成交。

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??金融監管升級之下整體市場熱度難再上漲
??杭州、寧波等主城區優質地塊熱度仍將延續

??綜上，盡管房地產金融政策再度升級，房企融資難度進一步提升，但從1月上半月市場表現來看，市場明顯走冷的現象并未出現，反而在優質土地的刺激之下，市場熱度較12月還有小幅回升。究其原因，雖然房地產金融新政會對房企的融資環境造成一定的壓力，但此次土拍恰逢2021年新年開始，受資金回籠、結算周期等影響，這時候房企資金較為充裕的時期，拍地積極性有了明顯提升，尤其是“斷供”一月有余的杭州，土地市場熱度明顯提升，“最高限價+競自持”基本成為常態。

??長期來看，考慮到中央多次強調“房住不炒”，“三道紅線”還將持續發力，房企整體融資環境依舊偏緊，企業拿地態度將會更加謹慎，全年土地市場熱度大概率難再上漲。

??當然，熱點城市區位好、配套佳、規模適中的稀缺優質地塊，依然是房企關注的重點，尤其是那些具有規劃利好的城市，譬如杭州、寧波、南通、紹興、徐州等城市，依舊是房企競相追逐的重點，尤其是地價水平相對較高的稀缺宅地，競拍熱度還會延續高位。