??導(dǎo) 讀 

??本月重點(diǎn)城市迎來(lái)了集中推地潮，優(yōu)質(zhì)土地大增拉動(dòng)溢價(jià)率攀升至25.4%。

??◎  研究員 / 馬千里、周奇

??受土地供應(yīng)“兩集中”政策影響，4月份多地供地節(jié)奏改變，重點(diǎn)城市土地入市規(guī)模大幅縮減，三四線城市土地出讓也明顯放緩，整體來(lái)看土地成交面積同、環(huán)比均出現(xiàn)回落。不過(guò)，在市場(chǎng)熱度方面，由于月內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯上升，重慶、無(wú)錫等城市土拍異常火熱，帶動(dòng)溢價(jià)率指標(biāo)上升至近三年新高。另一方面，就供應(yīng)情況來(lái)看。本月重點(diǎn)城市迎來(lái)了集中推地潮，深圳、杭州、南京、鄭州等13個(gè)重點(diǎn)城市在月內(nèi)推出了首輪集中出讓的土地，且杭州、鄭州、長(zhǎng)沙等城市的供應(yīng)量都在500萬(wàn)平方米以上，供應(yīng)量較多。

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??市場(chǎng)走勢(shì)

??五城迎來(lái)首場(chǎng)集中拍地，但成交規(guī)模仍然不及上月

??供應(yīng)方面。受深圳、杭州等13個(gè)重點(diǎn)城市推出首批集中出讓土地影響，4月土地掛牌量較3月大幅上漲，但仍不及去年同期。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)總建筑面積27789萬(wàn)平方米，環(huán)比增加39%，同比則下降了10%。各能級(jí)城市中，僅一線城市土地供應(yīng)量增幅大幅縮減，二三線城市的供地量均環(huán)比上月有所增加。集中供地的重點(diǎn)城市中，深圳、杭州、南京、蘇州、寧波、廈門(mén)、福州、濟(jì)南、青島、鄭州、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、重慶等13個(gè)重點(diǎn)城市均推出了首批集中出讓土地，除沈陽(yáng)和重慶已于4月末成功開(kāi)拍外，其余城市多將于5月迎來(lái)首次集中拍地，預(yù)計(jì)下月重點(diǎn)城市“供應(yīng)荒”有望得到紓解。

??成交方面，盡管長(zhǎng)春、廣州、無(wú)錫、重慶、沈陽(yáng)等5個(gè)重點(diǎn)城市均在本月迎來(lái)了首次集中拍地，但受熱點(diǎn)城市加強(qiáng)土地端調(diào)控、中小城市減少土地供應(yīng)量影響，本月全國(guó)土地市場(chǎng)成交量較上月反而呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地成交建筑面積也降至13428萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別下降42%和14%。各能級(jí)城市市場(chǎng)表現(xiàn)各異。具體來(lái)看，一線城市在廣州迎來(lái)首場(chǎng)集中拍地的影響下成交建面環(huán)比大增，二線城市的成交量也因重慶、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)三城集中拍地而環(huán)比小幅上漲了5%。唯一同環(huán)比均呈下降趨勢(shì)的能級(jí)城市為三四線城市，本月成交建面僅為9120萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26%，同比更是大跌四成以上。

??價(jià)格方面，在重點(diǎn)城市首場(chǎng)集中土拍開(kāi)場(chǎng)及熱點(diǎn)三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)大增的雙重影響下，本月平均樓板價(jià)沖至4000元/平方米以上，環(huán)比上月大漲61%至4082元/平方米，同比漲幅也在4成以上。分能級(jí)城市來(lái)看，僅一線城市地價(jià)小幅回落，二三城市本月平均地價(jià)均較上月大幅上漲，其中三四線城市平均地價(jià)漲幅高達(dá)48%，在紹興、無(wú)錫、溫州、金華等城市均有多宗萬(wàn)元以上的地塊成交的拉升下，本月平均樓板價(jià)突破3000元/平方米大關(guān)，創(chuàng)下2019年以來(lái)的新高。

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??市場(chǎng)熱度

??優(yōu)質(zhì)土地大增拉動(dòng)溢價(jià)率攀升至25.4%，重慶首場(chǎng)土拍平均溢價(jià)破40%

??市場(chǎng)熱度方面。雖然本月成交量減少，但在重點(diǎn)城市集中拍地、熱點(diǎn)三線優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)持續(xù)開(kāi)閘的影響下，本月成交溢價(jià)率大幅跳漲至25%以上，平均溢價(jià)率達(dá)到25.4%，刷新近三年以來(lái)的歷史新高。各能級(jí)城市表現(xiàn)一致，成交溢價(jià)率較上月均有明顯上漲。其中二線城市溢價(jià)率漲幅最高，溢價(jià)率環(huán)比3月增加14.5個(gè)百分點(diǎn)至26.8%，其中本月集中供地的重慶表現(xiàn)最為突出，成交的46宗地中有22宗溢價(jià)率超過(guò)50%，平均溢價(jià)率高達(dá)42%；三四線城市的成交溢價(jià)率更是在上月21%的基礎(chǔ)上環(huán)比大漲突破30%，鹽城、徐州、金華、佛山等多個(gè)城市的成交溢價(jià)率都高達(dá)60%以上；一線城市在廣州首批集中供地的助力之下，溢價(jià)率也增至11.0%。

??集中供地下，土地競(jìng)拍熱度出現(xiàn)明顯分化，導(dǎo)致土地流拍現(xiàn)象也有所加重。以重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，連續(xù)四月走低的流拍率在本月中止了下降趨勢(shì)，回升至10.9%。從流拍地塊所在城市來(lái)看，三四線城市仍為流拍主力，尤其是廣西的桂林、北海等城市，均有多宗土地遭遇流拍，主要是由于這些城市近期樓市表現(xiàn)較差，庫(kù)存偏高，土地市場(chǎng)也因此較為冷清。此外，集中拍地的廣州和長(zhǎng)春也均有土地遭遇流拍，但流拍地塊區(qū)位較為偏遠(yuǎn)，如廣州流拍地塊多位于增城遠(yuǎn)郊區(qū)，城市面貌較差，地塊素質(zhì)也較為一般，房企拿地意愿不強(qiáng)，最終慘遭流拍。

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??重點(diǎn)地塊

??廣州多宗地封頂搖號(hào)成交，金沙洲宅地可售樓板價(jià)進(jìn)入廣州前十

??4月份，紹興、溫州、佛山等熱點(diǎn)三線城市的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度仍在持續(xù)，同時(shí)重點(diǎn)城市長(zhǎng)春、廣州、重慶、無(wú)錫也在本月迎來(lái)了首場(chǎng)集中土拍，其中不乏市場(chǎng)關(guān)注度較高的優(yōu)質(zhì)用地。在此影響下，本月土地市場(chǎng)熱度再次攀升，出現(xiàn)了多宗高溢價(jià)成交的土地。以本月成交總價(jià)榜和單價(jià)榜入榜地塊來(lái)看，溢價(jià)率超過(guò)30%的地塊多達(dá)12宗。

??就各城市土拍表現(xiàn)來(lái)看，本月關(guān)注度最高的城市莫過(guò)于廣州。作為首個(gè)集中拍地的一線城市，廣州此次集中拍地亮點(diǎn)頗多，48宗地中成功出讓42宗，共攬金906億元，雖然首次土拍平均溢價(jià)因供地結(jié)構(gòu)的原因并不高，但熱點(diǎn)地塊競(jìng)拍熱度仍然處于高位。以廣州本月入圍單價(jià)榜的5宗地來(lái)看，5宗地中有3幅地觸及上限價(jià)，其中番禺新造地塊和黃埔科學(xué)城地塊更是連競(jìng)自持也達(dá)到上限最終以搖號(hào)成交，華潤(rùn)競(jìng)得的金沙洲地塊可售樓面價(jià)則沖進(jìn)廣州涉宅土地單價(jià)TOP10。

??總結(jié)：2021年4月，廣州、重慶、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、無(wú)錫等五個(gè)重點(diǎn)城市迎來(lái)了集中土拍，地價(jià)和溢價(jià)率雙雙突破近三年新高。究其原因，一方面是由于供地量較大的重慶本輪供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地，且重慶不限地價(jià)，本輪土拍平均溢價(jià)率高達(dá)42%，助力土地市場(chǎng)整體熱度升溫；另一方面，由于集中供地影響，多個(gè)房企土儲(chǔ)告急，加之上半年企業(yè)現(xiàn)金流較為充裕，房企拍地積極性較高，也刺激土地市場(chǎng)熱度上漲。

??但這種勢(shì)頭難以長(zhǎng)期延續(xù)。自2021年以來(lái)，隨著市場(chǎng)熱度不斷上漲，各城市的調(diào)控政策也在不斷增加，近期調(diào)控范圍已下沉至熱點(diǎn)城市的下轄縣市，嘉興、東莞、南通等多個(gè)三四線城市更是在本月再度收緊調(diào)控，土地側(cè)調(diào)控方向也由單純的“控溢價(jià)”向“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)”過(guò)渡，如南通要求全市所有的商品住宅用地要實(shí)行“雙控”。在熱點(diǎn)城市全面控地價(jià)的影響下，土地市場(chǎng)熱度也會(huì)受到影響。此外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在調(diào)控收緊背景下，高價(jià)拿地的盈利壓力越來(lái)越大，現(xiàn)金流不充裕的房企高價(jià)拿地更應(yīng)該謹(jǐn)慎。